Das Baurecht im weiteren Sinn unterteilt sich in das private und das öffentliche Baurecht.

Damit ergibt sich folgende Unterscheidung:

Das private Baurecht regelt diejenigen zivilrechtlichen Rechtsbeziehungen, die insbesondere das Baugeschehen, die Nutzung des Eigentums an Grund und Boden und die Frage, ob und in welchen Grenzen ein Grundstück privaten Dritten gegenüber baulich genutzt werden darf, betreffen.

Rechtsgrundlagen des privaten Baurechts sind insbesondere Vorschriften des BGB, vgl. §§ 903 ff. BGB, das Nachbarrechtsgesetz (NRG) sowie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

Dem privaten Baurecht liegt der aus § 903 BGB folgende Grundsatz der bürgerlich-rechtlichen Baufreiheit zugrunde. Dieser Grundsatz wird wiederum durch das bürgerliche Recht begrenzt, wie z.B. durch §§ 226, 906, 907, 909 BGB. Eine weitere Grenze enthält das Landesprivatrecht, namentlich das NRG.

Die private Baurechtsordnung ist eine relative Ordnung. Die dem privaten Baurecht durch das bürgerliche Recht gezogenen Schranken bedürfen der Durchsetzung des Berechtigen. Er darf entscheiden, ob er seine Rechte durchsetzt oder ob er ein privatrechtswidriges Vorhaben hinnehmen will. Dem Berechtigten stehen nachbarrechtliche Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 906 BGB zu. Sofern der Berechtigte seine Ansprüche durchsetzen will muss er im Zivilrechtsweg auf Unterlassung der Nutzung und Beseitigung der Bebauung klagen.

Unter Öffentlichem Baurecht wird die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit und die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der baulichen Nutzung des Bodens, insbesondere durch Errichtung, bestimmungsgemäße Nutzung, wesentliche Veränderung und Beseitigung baulicher Anlagen, betreffen, verstanden.

Unter öffentlichem Baurecht wird die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit und die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der baulichen Nutzung des Bodens, insbesondere durch Errichtung, bestimmungsgemäße Nutzung, wesentliche Veränderung und Beseitigung baulicher Anlagen, betreffen, verstanden.

Das öffentliche Baurecht dient dem Ausgleich zweier häufig widerstreitender Interessen, der durch Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Baufreiheit des Bauherrn

Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich mit dem Einfügen eines Vorhabens in die Umgebung.

Gekennzeichnet ist das Bauplanungsrecht durch seine Flächenbezogenheit. Die einzelnen Bauvorhaben werden in einem größeren städtebaulichen Zusammenhang gesehen.

Die wesentlichen Regelungen des Bauplanungsrechts sind das Recht der Bauleitplanung (§§ 1–13b BauGB), die Sicherung der Bauleitplanung (§§ 14–28 BauGB) und die Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung (§§ 29–38 BauGB).

Die BauNVO enthält die maßgeblichen Bestimmungen über Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen. Für den Erlass der BauNVO, einer Rechtsverordnung, hat das Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnwesen von der Ermächtigung des § 9a BauGB Gebrauch gemacht.

Das Bauordnungsrecht normiert Anforderungen in baugestalterischer, baukonstruktiver und bauwirtschaftlicher Hinsicht und regelt die Ordnung des Bauvorgangs, die Unterhaltung und Instandsetzung baulicher Anlagen sowie die Verhinderung bzw. Bekämpfung der von ihnen ausgehenden Gefahren.

Im Bauordnungsrecht ist zwischen formellem und materiellem Bauordnungsrecht zu unterscheiden. Das formelle Bauordnungsrecht betrifft die Grundlagen für das bauaufsichtliche Verfahren. Das materielle Bauordnungsrecht enthält Regelungen im Hinblick auf die Errichtung, Erhaltung, Änderung, Nutzung und den Abbruch baulicher Anlagen (zu den Einzelheiten s.u. Rn. 454 ff.). Es normiert die Anforderungen an einzelne bauliche Anlagen und dient primär Zielen der Gefahrenabwehr und ist daher ein Teil des Gefahrenabwehrrechts.

Bauplanungs- und Bauordnungsrecht lassen sich theoretisch klar voneinander trennen.

Der Zusammenhang zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zeigt sich z.B. im Hinblick auf den Abstand von Gebäuden. So finden sich Regelungen zum Abstand von Gebäuden sowohl im Bauplanungsrecht – durch Festsetzungen der offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 1, Abs. 2 BauNVO sowie der seitlichen Baugrenzen, § 23 BauNVO – sowie im Bauordnungsrecht durch das Abstandsflächenrecht, §§ 5, 6 LBO. Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sind sowohl materiell-rechtlich wie auch verfahrensrechtlich miteinander verknüpft.

Die Verzahnung zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zeigt sich auch bei der Erteilung einer Baugenehmigung. Zu den von der Baurechtsbehörde gemäß § 58 Abs. 1 S. 1 LBO zu prüfenden Vorschriften zählen die bauplanungsrechtlichen Vorschriften des BauGB und der BauNVO sowie die bauordnungsrechtlichen Vorschriften der LBO.

Grundsätzlich stehen das private und Öffentliche Baurecht selbstständig nebeneinander.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist lediglich dann gegeben, wenn von vorneherein feststeht, dass das Bauvorhaben wegen entgegenstehender privatrechtlicher Gründe auf keinen Fall ausgeführt werden kann. In diesem Fall kann die Baurechtsbehörde den Bauantrag wegen eines fehlenden Sachbescheidungsinteresses ablehnen.

Grundsätzlich stehen das private und öffentliche Baurecht selbständig nebeneinander.

Stehen einem baulichen Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, sondern nur solche des privaten Baurechts, z.B. § 909 BGB, entgegen, so darf deswegen die Erteilung einer Baugenehmigung nicht versagt werden. Das Vorhaben ist genehmigungsfähig. Der Nachbar kann sich jedoch auf dem ordentlichen Rechtsweg gegen die geplante Maßnahme wehren.

Eine Verbindung zwischen dem privaten und dem öffentlichen Baurecht besteht nur ausnahmsweise.

Eine derartige Verbindung besteht ausnahmsweise dann, wenn eine Vorschrift des öffentlichen Baurechts drittschützenden Charakter hat (s.u. Rn 630 ff.). In derartigen Konstellationen stellen die drittschützenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften Schutzgesetze i.S.d. § 823 Abs. 2 BGB dar.

Eine weitere Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann gegeben, wenn von vorneherein feststeht, dass das Bauvorhaben wegen entgegenstehender privatrechtlicher Gründe auf keinen Fall ausgeführt werden kann. In diesem Fall kann die Baurechtsbehörde den Bauantrag wegen eines fehlenden Sachbescheidungsinteresses ablehnen.

In verfassungsrechtlicher Hinsicht kommt der Eigentumsfreiheit, Art. 14 Abs. 1 GG, und der Planungshoheit der Gemeinde, Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG, Bedeutung zu.

Der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG kommt die Aufgabe zu, dem Grundrechtsträger einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu sichern und ihm dadurch die eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens zu ermöglichen.

Nach h.M. gewährleistet Art. 14 Abs. 1 GG eine grundrechtliche Baufreiheit, d.h. das Recht, Grund und Boden baulich zu nutzen.

Bei dieser grundrechtlich gewährleisteten Freiheit handelt es sich jedoch nur um eine sog. potenzielle Baufreiheit: Bei Vorliegen der einfachgesetzlichen Voraussetzungen hat der Einzelne ein durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Recht, sein Grundstück zu bebauen (vgl. § 58 Abs. 1 S. 1 LBO).

Dies folgt aus Art. 14 Abs. 1 GG, einem Grundrecht mit normgeprägtem Schutzbereich. Grundrechte mit einem normgeprägten Schutzbereich sind dadurch gekennzeichnet, dass deren Schutzbereich einer einfachgesetzlichen Ausgestaltung und Konkretisierung bedarf (s. auch Rn. 38). Im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 GG legt der einfache Gesetzgeber fest, was Inhalt und Schranken des Eigentums sind und definiert dadurch für die Zukunft das Eigentum neu. In dogmatischer Hinsicht handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung i.S.d. Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Baufreiheit besteht somit nur nach Maßgabe und im Rahmen der einfachgesetzlichen Ausgestaltung.

Im Bereich der kommunalen Bauleitplanung ist Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG von Bedeutung. Das Recht der örtlichen Bauleitplanung ist den Gemeinden durch die kommunale Selbstverwaltungsgarantie verfassungsrechtlich garantiert. Nach dem Wortlaut des Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG wird den Gemeinden das Recht gewährleistet, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln. Hiermit wird das Prinzip der Allzuständigkeit für die Aufgaben der örtlichen Gemeinschaft normiert, ohne dass es hierfür einer besonderen Aufgabenzuweisung bedarf (sog. Verbandskompetenz).

Die Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft lassen sich nicht abschließend festlegen. Die typischen Aufgaben der Gemeinden können jedoch unter den Gemeindehoheiten zusammengefasst werden. Eine dieser Gemeindehoheiten ist die Planungshoheit.

Seit dem von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich akzeptierten Baurechtsgutachten des Bundesverfassungsgerichts

Der Bund ist zuständig für die städtebauliche Planung, die Um- bzw. Zusammenlegung von Grundstücken, die Bodenbewertung, die Erschließung von Grundstücken sowie für den Bodenverkehr.

Die Landesgesetzgeber sind daher nach dem Grundsatz der Länderzuständigkeit gemäß Art. 30, 70 Abs. 1 GG, wobei Art. 70 Abs. 1 GG im Verhältnis zu Art. 30 GG lex specialis ist,

Der Frage, wer sich auf den durch baurechtliche Normen vermittelten Schutz berufen kann, kommt große Bedeutung zu. Relevant wird sie bei der Beurteilung, ob bei Dritten, also nicht dem Bauherrn, die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 VwGO (s.u. Rn. 578 ff.) bzw. gemäß § 42 Abs. 2 VwGO analog (s.u. Rn. 681) oder die Klagebefugnis gemäß § 42 Abs. 2 VwGO (s. Rn. 630) gegeben ist. Bezeichnet wird hierdurch der Begriff des Nachbarn in persönlicher Hinsicht.

Geschützt in diesem Sinn sind Eigentümer,

Dem Eigentümer gleichgestellt ist, wer in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt ist.

Teilweise wird dies bejaht und davon ausgegangen, dass auch obligatorisch Berechtigte durch das Baurecht geschützt werden.

Hierfür spreche, dass das Bundesverfassungsgericht

Dies ergebe sich auch aus einfachgesetzlichen Vorschriften, etwa nach dem BImSchG und dem GastG.

Herrschend wird dies verneint.

Hierfür wird angeführt, dass das Baurecht grundstücks- und nicht personenbezogen sei. Es werden die oben dargestellten Argumente (Rn. 27) vorgebracht.

Ein lediglich obligatorisch Berechtigter müsse hingegen seine Rechtsposition gegenüber dem Eigentümer geltend machen.

In das Miet- bzw. Pachtrecht werde ebenso wenig eingegriffen, wie in das aus dem Miet- oder Pachtverhältnis folgende Besitzrecht.

Es bestehe auch deshalb kein Bedürfnis für den baurechtlichen Schutz von obligatorisch Berechtigten, weil diese Gefährdungen von Leben und Gesundheit gestützt auf ihr Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 GG mit einer Nachbarklage abwehren können.

Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts stehe dem nicht entgegen, da in der von der a.A. herangezogenen Entscheidung nur auf die enteignungsrechtlichen Vorwirkung, die der Planfeststellungsbeschluss auch hinsichtlich dieses obligatorischen Rechts am Grundstück entfaltet, abgestellt werde.

Wegen der Eigentumsfreiheit des Art. 14 Abs. 1 GG kommt dem Bauherren nicht nur die Baufreiheit (s. Rn. 20), sondern als deren weiterer Bestandteil auch der Bestandsschutz zu.

In allgemeiner Hinsicht wird unter Bestandsschutz die Frage angesprochen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine bestimmte vorteilhafte Rechtsposition auch in Zukunft aufrechterhalten bleiben kann, obwohl sich die äußeren Umstände verändert haben.

Der baurechtliche Bestandsschutz umfasst grundsätzlich das Recht, dass eine bauliche Anlage, die seinerzeit formell und bzw. oder materiell rechtmäßig errichtet worden ist, erhalten und weiter genutzt werden darf. Dies gilt auch dann, wenn die Anlage wegen einer Änderung der Rechtslage nicht mehr neu errichtet werden dürfte.

Es existieren zwei Arten des baurechtlichen Bestandsschutzes, der aktive und der passive Bestandsschutz.

Die passive, d.h. abwehrende, Funktion besteht darin, dass das Recht gewährt wird, den vorhandenen baulichen Bestand in seiner geschützten Form ungestört nutzten zu können.

Durch den aktiven Bestandsschutz kann dem Eigentümer das Recht zukommen, eine vormals baurechtlich legale bauliche Anlage auch nach Eintritt der Änderung der Rechtslage in ihrer Nutzung zu ändern, sie zu erweitern bzw. einen Ersatzbau zu errichten.

Das Institut des Bestandsschutzes wurde ursprünglich vom Bundesverfassungsgericht aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG entwickelt.

Die Ableitung des Bestandsschutzes aus Art. 14 Abs. 1 GG wurde dann jedoch vom Bundesverwaltungsgericht aufgegeben, da sich der Schutzbereich der Eigentumsgarantie aus der Bestimmung des Inhalts und der Schranken ergibt, deren Ausgestaltung gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG dem Gesetzgeber obliegt.

Erste Voraussetzung für den passiven baurechtlichen Bestandsschutz ist, dass eine schutzwürdige und legale Eigentumsausübung gegeben ist.

Einigkeit herrscht bezüglich der Beurteilung, dass eine formell legale, d.h. genehmigte, Anlage Bestandsschutz ungeachtet ihrer materiellen Rechtmäßigkeit, d.h. ihrer materiellen Legalität, genießt, da die legalisierende Wirkung der Baugenehmigung fortwirkt, solange diese nicht aufgehoben wurde.

Zum Zweiten gilt, dass der Bestandsschutz beginnt, wenn die Anlange im Wesentlichen fertig gestellt ist und endet, wenn die Anlage nicht mehr oder nur noch aus nicht mehr nutzbaren Teilen besteht.

Die erste Grenze des passiven Bestandsschutzes besteht darin, dass noch eine schutzwürdige Substanz bzw. deren Nutzung gegeben sein muss. Sollten Anlangen verfallen sein, ist kein passiver Bestandsschutz mehr gegeben.

Eine zweite Grenze ist erreicht, wenn eine endgültige Nutzungsaufgabe vorliegt.

Der aktive Bestandsschutz eröffnet, im Gegensatz zum passiven Bestandsschutz, der darauf abzielt Eingriffe in einen vorhandenen Bestand abzuwehren, die Möglichkeit der Veränderung und Erweiterung des vorhandenen Bestandes.

Es ist zwischen dem einfach-aktiven und dem qualifiziert-aktiven Bestandsschutz zu unterscheiden.

Der einfach-aktive Bestandsschutz umfasst Erhaltungsmaßnahmen in Form von Instandsetzungs-, Instandhaltungs-, Reparatur- und Unterhaltungsmaßnahmen.

Ein einfach-aktiver Bestandsschutz ist jedoch nur dann gegeben, wenn die Maßnahmen bestandserhaltender Art sind.

Weiterhin muss die Identität des wiederhergestellten mit dem ursprünglichen Bauwerk gegeben sein.

Der qualifiziert-aktive Bestandsschutz umfasst Maßnahmen, die nicht mehr nur bestandserhaltend, sondern vielmehr bestandserweiternd sind.

Daher besteht ein verfassungsunmittelbarer Bestandsschutz in Form des Instituts der verfassungskräftig verfestigten Anspruchsposition, der darauf gerichtet war, die Wieder- oder Neuerrichtung baulicher Anlagen zu ermöglichen, die nach geltendem Recht unzulässig sind,

Der Gesetzgeber hat für den nicht beplanten Außenbereich in § 35 Abs. 4 BauGB eine derartige einfachgesetzliche Regelung (s. hierzu Rn. 381 ff.) getroffen.

Als Konsequenz der Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen besteht das öffentliche Baurecht aus folgenden einfach-gesetzlichen Rechtsquellen:

Mit dem Raumordnungsgesetz (ROG) hat der Bund bundesweit geltende Leitvorstellungen und die Grundsätze der Raumordnung normiert. Hierin werden die Rechtswirkungen bestimmter planerischer Aussagen mit unmittelbarer Geltung festgelegt und Bestimmungen zur Raumordnung im Bund getroffen.

Das Baugesetzbuch (BauGB) hat aufgrund europarechtlicher Vorgaben (Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU-Richtlinien vom 24.6.2004 - Europarechtsanpassungsgesetzes Bau – EAG Bau

Das BauGB stellt das zentrale Instrument des Städtebaurechts dar.

Das allgemeine Städtebaurecht (§§ 1–135c BauGB) normiert die Bauleitung. Deren Aufgabe besteht gemäß § 1 Abs. 1 BauGB darin, die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken vorzubereiten und zu lenken. Die Bauleitplanung ist grundsätzlich zweistufig konzipiert (s.u. Rn. 57 ff.).

Das besondere Städtebaurecht (§§ 136–191 BauGB) enthält als lex specialis zum allgemeinen Städtebaurecht vorrangig zu prüfende Regelungen, die der Lösung besonderer Problemlagen dienen sollen und insbesondere die städtebauliche Sanierung und Entwicklung, den Stadtumbau, Maßnahmen der sozialen Stadt sowie die Städtebauförderung und -erhaltung regeln.

Die Landesbauordnung regelt ein bauliches Vorhaben in bauordnungsrechtlicher Hinsicht. Da das Bauordnungsrecht in die Gesetzgebungskompetenz der Länder fällt (s.o. Rn. 25) kann es grundsätzlich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Regelungen enthalten. Die Bauordnungen der Länder orientieren sich mehr oder weniger an der erstmals im Jahre 1960 von der Arbeitsgemeinschaft der Bauminister der Länder (ARGEBAU) ausgearbeiteten Musterbauordnung (MBO),