Kursangebot | Grundkurs Baurecht Baden-Württemberg | Vorhaben im Bereich eines einfachen Bebauungsplans im Innenbereich, §§ 30 Abs. 3, 34 BauGB

Baurecht Baden-Württemberg

Vorhaben im Bereich eines einfachen Bebauungsplans im Innenbereich, §§ 30 Abs. 3, 34 BauGB

b) Vorhaben im Bereich eines einfachen Bebauungsplans im Innenbereich, §§ 30 Abs. 3, 34 BauGB

254

Sollte festgestellt worden sein, dass sich das Grundstück auf dem das Vorhaben realisiert werden soll oder realisiert worden ist, in den Bereich eines Bebauungsplanes im Innenbereich fällt, der jedoch nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB ) erfüllt, so handelt es sich um ein Vorhaben im Bereich eines einfachen Bebauungsplanes. Hierbei richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens vorrangig nach den vorhandenen Festsetzungen des Bebauungsplanes.

255

Der Unterschied zwischen einem qualifizierten und einfachen Bebauungsplan besteht darin, dass die Festsetzungen des einfachen Bebauungsplanes nicht umfassend genug sind, um alleine genommen die Nutzung der Grundstücke des Plangebietes in hinreichendem Maße zu leiten.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 510.

Daher bestimmt § 30 Abs. 3 BauGB , dass sich die Zulässigkeit „im Übrigen“ nach § 34 BauGB oder § 35 BauGB richtet.

Sollte der Bebauungsplan Festsetzungen enthalten, so sind diese vorrangig zu prüfen. Erst danach ist, je nach Lage des Grundstücks, auf §§ 34 , 35 BauGB zurückzugreifen.

256

Die Prüfung des § 34 BauGB erfolgt in fünf Schritten:

1.

Einfügen des Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung,

2.

Sicherung der Erschließung,

3.

Wahrung der Anforderungen an gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse,

4.

Keine Beeinträchtigung des Ortsbildes,

5.

Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbetriebe.

aa) Einfügen des Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung

257

Ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist anhand von drei Prüfungsschritten zu bestimmen.

1.

Nähere Umgebung,

2.

Eigenart,

3.

Einfügen.

(1) Nähere Umgebung

258

Die Nähere Umgebung eines Vorhabens reicht soweit, wie sich zum einen die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und zum anderen soweit, wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation des Baugrundstücks prägt oder zumindest beeinflusst.

Aus dieser Definition folgt, dass die nähere Umgebung weiter reicht, als die unmittelbare Nachbarschaft, jedoch weniger umfasst als den im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Ferner kann ihr entnommen werden, dass die Feststellung der näheren Umgebung für jedes Vorhaben individuell erfolgen muss.

(2) Eigenart

259

Wie aus dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 BauGB folgt, ist der Maßstab für die Bestimmung der näheren Umgebung eines Vorhabens nicht die nähere Umgebung des Baugrundstückes an sich, sondern vielmehr dessen Eigenart. Die Eigenart der näheren Umgebung wird wiederum in drei Schritten ermittelt:

Stollmann Öffentliches Baurecht § 16 Rn. 29 ff.

1.

Zunächst ist die tatsächlich vorhandene Bebauung zu ermitteln.

Hierbei ist alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung vorhanden ist, wobei auch das städtebaulich Unerwünschte und Unvertretbare mit einzubeziehen ist.

Auch hier gilt wieder, dass Sie nicht vorschnell das Vorliegen von Fremdkörpern annehmen sollten.

2.

Danach ist die Bebauung auf das Wesentliche zurückzuführen.

Auf dieser Stufe hat alles außer Betracht zu bleiben, was die vorhandene Bebauung nicht prägt.

Nicht zu berücksichtigen sind ferner Fremdkörper. Fremdkörper stehen in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung.

3.

Auf der dritten Stufe ist die soeben herausgearbeitete nähere Umgebung (Schritte 2. und 3.) um ehemals vorhandene Bebauungen und Nutzungen, soweit und solange nach der Verkehrsauffassung noch mit einer Wiederaufnahme oder Wiederbebauung zu rechnen ist, zu ergänzen.

(3) Einfügen

260

Lesen Sie § 34 BauGB .

Das Vorhaben muss sich dann in die soeben ermittelte Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das Vorhaben muss sich nicht insgesamt, sondern nur hinsichtlich der einfügungsbedürftigen Merkmale einfügen. Diese Merkmale sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.

261

Im Hinblick auf das Kriterium des Einfügens ist zwischen § 34 Abs. 1 BauGB und § 34 Abs. 2 BauGB zu unterscheiden. Sollte die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entsprechen, so beurteilt sich gem. § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB die Zulässigkeit nach seiner Art alleine danach, ob es nach den §§ 2 ff. BauNVO allgemein zulässig wäre, wobei § 31 BauGB entsprechend anwendbar ist ( § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB ). Sollte die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entsprechen, so beurteilt sich die Frage, ob sich das Vorhaben hinsichtlich der Art seiner baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt, vorrangig nach § 34 Abs. 2 BauGB . § 34 Abs. 2 BauGB ist lex specialis gegenüber § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB .

Battis/Krautzberger/Löhr-Krautzberger BauGB § 34 Rn. 46.

Ist der Anwendungsbereich des § 34 Abs. 2 BauGB eröffnet, d.h. entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, so beurteilt sich die Frage, ob sich das Vorhaben hinsichtlich der Art seiner baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, nur nach Maßgabe des § 34 Abs. 2 i.V.m. §§ 2 ff. BauNVO .

262

Ein Baugebiet i.S.d. BauNVO kann nur dann angenommen werden, wenn sich in der vorhandenen Bebauung die Nutzungsarten finden, die das Baugebiet kennzeichnen und die der Eigenart der näheren Umgebung der Zweckbestimmung des Baugebietes entsprechen.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 554.

Nicht erforderlich ist hingegen, dass alle im Zulässigkeitskatalog der BauNVO aufgeführten Nutzungsarten vorhanden sind. § 34 Abs. 2 BauGB ist jedoch nur hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung lex specialis. Die Beurteilung der anderen in § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB genannten Kriterien, d.h. das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, erfolgt nur am Maßstab des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB . Das Vorhaben muss sich gem. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB hinsichtlich seiner Art (sofern § 34 Abs. 2 BauGB nicht einschlägig ist), nach seinem Maß der baulichen Nutzung, seiner Bauweise und seiner Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßgebliches Kriterium für das Einfügen ist die zuvor ermittelte nähere Umgebung.

Ein Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist gegeben, wenn sich das Vorhaben in jeder Hinsicht innerhalb des sich aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 549.

263

Diese Definition gilt sowohl für § 34 Abs. 1 BauGB , wie auch für § 34 Abs. 2 BauGB .

Ein Vorhaben kann ausnahmsweise auch dann zulässig sein, wenn es diesen Rahmen überschreitet. Voraussetzung hierfür ist, dass es keine nur durch Bauleitplanung zu bewältigenden bodenrechtlich beachtlichen Spannungen in das Gebiet hineinträgt.

Battis/Krautzberger/Löhr-Krautzberger BauGB § 34 Rn. 16.

Es muss also mit anderen Worten die städtebauliche Harmonie gewahrt bleiben.

264

Andererseits können Vorhaben, die sich eigentlich im vorgegebenen Rahmen halten, ausnahmsweise unzulässig sein.

Battis/Krautzberger/Löhr-Krautzberger BauGB § 34 Rn. 18.

Dies ist der Fall, wenn ein Vorhaben gegeben ist, das zu einer Verschlechterung, Störung oder Belastung der Umwelt führt und damit Unruhe stiftet. Unzulässig sind ferner Vorhaben, die eine negative Vorbildwirkung haben. Dies ist der Fall, wenn die Gefahr besteht, dass das an sich zulässige Vorhaben andere gleichartige Vorhaben nach sich zieht und die Situation daher umzukippen droht.

265

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Rücksichtnahmegebot ein Bestandteil des Tatbestandsmerkmals des Einfügens.

BVerwG NVwZ 1999 524.

Ein Vorhaben, das sich zwar innerhalb des durch die Umgebung vorgegebenen Rahmens hält, ist hiernach unzulässig, wenn es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die sonstige, d.h. vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene, Bebauung fehlen lässt. Das objektiv von Amts wegen zu prüfende Rücksichtnahmegebot ist erforderlich, da der für die Beurteilung des Vorhabens maßgebliche Rahmen aus der näheren Umgebung und nicht nur aus der in der unmittelbaren Nähe vorhandenen Bebauung gewonnen wird.

Lesen Sie § 34 Abs. 3a BauGB .

§ 34 Abs. 3a BauGB enthält eine Sonderregel für Gewerbe- und Handwerksbetriebe hinsichtlich des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung. Diese Abweichung im Einzelfall stellt eine Erleichterung für diese Betriebe dar.

bb) Sicherung der Erschließung, §§ 123 ff. BauGB

266

Ein Vorhaben ist nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ferner nur zulässig, wenn auch die Erschließung gesichert ist. Regelungen zur Erschließung finden sich in den §§ 123 ff. BauGB .

Die Erschließung ist in der Regel nicht prüfungsrelevant.

cc) Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BauGB

267

In § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BauGB wird vorausgesetzt, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich allerdings nur um eine äußerste Grenze der Bebauung, da der Innenbereich im Grundsatz einer Bebauung offen steht.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 564.

Anhaltspunkte für die notwendigen Anforderungen ergeben sich aus § 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB (z.B. Belichtung, Besonnung und Belüftung).

Fügt sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, so ist regelmäßig anzunehmen, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 564.

dd) Keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BauGB

268

In § 34 Abs. 1 S. 2 BauGB wird vorausgesetzt, dass das Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigt. Diesem Merkmal kommt eigenständige Bedeutung zu, d.h. ein Vorhaben, dass sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, kann gleichwohl bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn es das Ortsbild beeinträchtigt.

Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt vor, wenn das Bauvorhaben das ästhetische Empfinden eines für Fragen der Ortsbildgestaltung aufgeschlossenen Beobachters verletzt.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 566.

269

Wann ein Vorhaben das Ortsbild verletzt, hängt im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere auch von der Schutzwürdigkeit des Objekts, ab. Unter dem Begriff des Ortsbildes ist ein größerer Bereich als die nähere Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB zu verstehen. Weiterhin muss das Ortsbild eine gewisse Wertigkeit für die Allgemeinheit, einen besonderen Charakter oder eine gewisse Eigenart aufweisen, die ihm eine aus dem Üblichen herausragende Prägung verleiht, um schützenswert zu sein. Aus der Zugehörigkeit des § 34 BauGB zum Bauplanungsrecht folgt jedoch einschränkend, dass die Beeinträchtigung des Ortsbildes städtebauliche Qualität aufweisen muss.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 565.

ee) Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbetriebe, § 34 Abs. 3 BauGB

270

Den Maßstab für die Prüfung des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB stellt die nähere Umgebung dar. Dieser Maßstab kann für bestimmte Vorhaben genügen, für andere Vorhaben jedoch unzureichend sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vorhaben Fernwirkungen hat.

Beispiel

Die Gemeinden A, B und C grenzen unmittelbar aneinander. Alle drei Gemeinden haben in ihren Innenstädten Grundversorgungszentren. Die Gemeinde C plant in ihrem Gemeindegebiet nun jedoch einen Gewerbepark.

271

Der Gesetzgeber wollte durch den, durch das EAG Bau 2004 eingefügten, § 34 Abs. 3 BauGB der Gefahr, dass großflächige Gewerbebetriebe, insbesondere sog. Factory-Outlet-Center, schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben, entgegenwirken.

Erbguth in Tettinger/Erbguth/Mann, Besonderes Verwaltungsrecht § 28 Rn. 1089.

Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche findet sich nicht nur in § 34 Abs. 3 BauGB , sondern auch an anderen Stellen im BauGB (z.B. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB , § 9 Abs. 2a S. 2 und  S. 3 BauGB ). Das Bundesverwaltungsgericht definiert den Begriff folgendermaßen:

BVerwGE 129 307.

Zentrale Versorgungsbereiche sind Bereiche in einer Gemeinde, die aufgrund tatsächlicher Verhältnisse oder auch planerischer Festlegungen räumlich abgrenzbar sind und denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.

Schädliche Auswirkungen sind zu erwarten, wenn unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der (Nachbar-)Gemeinde zu erwarten sind, was insbesondere bei einem nicht unerheblichen Kaufkraftabfluss gegeben ist.

Erbguth in Tettinger/Erbguth/Mann, Besonderes Verwaltungsrecht § 28 Rn. 1090.

272

Zur Ermittlung, ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind, muss eine Prognose hinsichtlich der zu erwartenden schädlichen Auswirkungen des betreffenden Vorhabens angestellt werden, die alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass § 34 Abs. 3 BauGB nur zum Ziel hat, nachteilige Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden.

273

Im o.g. Beispiel sind mit den Grundversorgungszentren zentrale Versorgungsbereiche gegeben. Zu diesen zählen neben Nahversorgungszentren auch Grundversorgungszentren. Durch einen Gewerbepark im Gebiet der Gemeinde C besteht die Gefahr, dass die Kaufkraft aus den Innenstädten in dessen Richtung abfließt. Somit ist zu erwarten, dass der Gewerbepark schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in den Gemeinden A und B hat.

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