Inhaltsverzeichnis
- 3. Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB
- a) Einfügen des Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung
- aa) Nähere Umgebung
- bb) Eigenart
- cc) Einfügen
- b) Sicherung der Erschließung, §§ 123 ff. BauGB
- c) Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BauGB
- d) Keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BauGB
- e) Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbetriebe, § 34 Abs. 3 BauGB
- f) Abweichungsmöglichkeit vom Erfordernis des Einfügens, § 34 Abs. 3a BauGB
3. Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB
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Sollte Ihre Prüfung ergeben haben, dass das Grundstück im unbeplanten Innenbereich gelegen ist, so erfolgt die Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB in fünf Schritten:
Prüfungsschema
Wie prüft man: Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB
1. | Einfügen des Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung, |
2. | Sicherung der Erschließung, |
3. | Wahrung der Anforderungen an gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse, |
4. | Keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, |
5. | Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbetriebe. |
a) Einfügen des Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung
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Ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist anhand von drei Prüfungsschritten zu ermitteln.
Prüfungsschema
Wie prüft man: Einfügen i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB
1. | Nähere Umgebung, |
2. | Eigenart, |
3. | Einfügen. |
aa) Nähere Umgebung
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Zunächst muss die nähere Umgebung des Vorhabens ermittelt werden.
Definition
Definition: nähere Umgebung
Die nähere Umgebung eines Vorhabens reicht soweit, wie sich zum einen die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und zum anderen soweit, wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation des Baugrundstücks prägt oder zumindest beeinflusst.
Battis/Krautzberger/Löhr-Mitschang/Reidt BauGB § 34 Rn. 21 m.w.N.Aus dieser Definition folgt, dass die nähere Umgebung weiter reicht, als die unmittelbare Nachbarschaft, jedoch weniger umfasst als den im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Ferner kann ihr entnommen werden, dass die Feststellung der näheren Umgebung für jedes Vorhaben individuell erfolgen muss.
bb) Eigenart
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Expertentipp
Auch hier dürfen Sie nicht das Vorliegen von Fremdkörpern annehmen.
Wie aus dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 BauGB folgt, ist der Maßstab für die Bestimmung der näheren Umgebung eines Vorhabens nicht die nähere Umgebung des Baugrundstückes an sich, sondern vielmehr dessen Eigenart. Die Eigenart der näheren Umgebung wird wiederum in drei Schritten ermittelt:
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 585.Prüfungsschema
Wie prüft man: Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung
1. | Zunächst ist die tatsächlich vorhandene Bebauung zu ermitteln. |
2. | Danach ist die Bebauung auf das Wesentliche zurückzuführen. Außer Betracht zu bleiben hat, was die vorhandene Bebauung nicht prägt. Nicht zu berücksichtigen sind ferner Fremdkörper. Fremdkörper sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung stehen.Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 594. Eine Ausnahme gilt für Fremdkörper, die für die Eigenart der näheren Umgebung „tonangebend“ sind, z.B. ein Hochhaus, das wegen seiner Höhe das Stadtbild dominiert. |
3. | Auf der dritten Stufe ist die soeben herausgearbeitete nähere Umgebung (Schritte 2. und 3.) um ehemals vorhandene Bebauungen und Nutzungen, soweit und solange nach der Verkehrsauffassung noch mit einer Wiederaufnahme oder Wiederbebauung zu rechnen ist, zu ergänzen. |
cc) Einfügen
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Das Vorhaben muss sich dann in die soeben ermittelte Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das Vorhaben muss sich nicht insgesamt, sondern nur hinsichtlich der einfügungsbedürftigen Merkmale einfügen. Diese Merkmale sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.
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Im Hinblick auf das Kriterium des Einfügens ist zwischen § 34 Abs. 1 BauGB und § 34 Abs. 2 BauGB zu unterscheiden:
(1) Sollte die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entsprechen, so beurteilt sich gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB die Zulässigkeit nach seiner Art alleine danach, ob es nach den §§ 2 ff. BauNVO allgemein zulässig wäre, wobei § 31 Abs. 1, Abs. 2 BauGB entsprechend anwendbar ist (§ 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB).
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Definition
Definition: Baugebiet i.S.d. BauNVO
Ein Baugebiet i.S.d. BauNVO ist dann gegeben, wenn sich in der vorhandenen Bebauung die Nutzungsarten finden, die das Baugebiet kennzeichnen und die der Eigenart der näheren Umgebung der Zweckbestimmung des Baugebietes entspricht.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 603.Hinweis
Nicht erforderlich ist, dass alle im Zulässigkeitskatalog der BauNVO aufgeführten Nutzungsarten vorhanden sind. § 34 Abs. 2 BauGB ist nur hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung lex specialis.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 601. Daher beurteilt sich die Frage, ob sich das Vorhaben hinsichtlich der Art seiner baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, nur nach Maßgabe des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 2 ff. BauNVO. Die Prüfung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche, erfolgt nur am Maßstab des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB.(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung keinem Baugebiet i.S.d. BauNVO, so bestimmt sich die Zulässigkeit hinsichtlich aller Kriterien, d.h. hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche, nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB.
Die Beurteilung der anderen in § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB genannten Kriterien, d.h. das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, erfolgt nur am Maßstab des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB. Dies bedeutet, dass sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB hinsichtlich seinem Maß der baulichen Nutzung, seiner Bauweise und seiner überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. Maßgebliches Kriterium für das Einfügen ist die zuvor ermittelte nähere Umgebung.
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(3) Die Prüfung des Einfügens erfolgt in zwei Stufen:
Battis/Krautzberger/Löhr-Mitschang/Reidt BauGB § 34 Rn. 25, 30.Prüfungsschema
Wie prüft man: Einfügen i.S.d. § 34 Abs. 1, 2 BauGB
1. | Prüfung des Einfügens unter Einhaltung des bestehenden Rahmens |
2. | Prüfung des Einfügens bei einer Abweichung vom bestehenden Rahmen |
(a) Auf der ersten Stufe ist folgende Definition zugrunde zu legen:
Definition
Definition: Einfügen
Ein Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist gegeben, wenn sich das Vorhaben in jeder Hinsicht innerhalb des sich aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 597.Hinweis
Diese Definition gilt sowohl für § 34 Abs. 1 BauGB wie auch für § 34 Abs. 2 BauGB.
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Andererseits können Vorhaben, die sich eigentlich im vorgegebenen Rahmen halten, ausnahmsweise unzulässig sein.
Battis/Krautzberger/Löhr-Mitschang/Reidt BauGB § 34 Rn. 31. Dies ist der Fall, wenn ein Vorhaben gegeben ist, das zu einer Verschlechterung, Störung oder Belastung der Umwelt führt und damit Unruhe stiftet. Unzulässig sind ferner Vorhaben, die eine negative Vorbildwirkung haben. Dies ist der Fall, wenn die Gefahr besteht, dass das an sich zulässige Vorhaben andere gleichartige Vorhaben nach sich zieht und die Situation daher umzukippen droht.331
(b) Ein Vorhaben kann ausnahmsweise auf der zweiten Prüfungsstufe zulässig sein, wenn es den o.g. Rahmen überschreitet. Voraussetzung hierfür ist, dass es keine nur durch Bauleitplanung zu bewältigenden bodenrechtlich beachtlichen Spannungen in das Gebiet hineinträgt.
Battis/Krautzberger/Löhr-Mitschang/Reidt BauGB § 34 Rn. 31. Es muss also mit anderen Worten die städtebauliche Harmonie gewahrt bleiben.332
(c) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Rücksichtnahmegebot ein Bestandteil des Tatbestandsmerkmals des Einfügens.
BVerwG NVwZ 1999, 524. Ein Vorhaben, das sich zwar innerhalb des durch die Umgebung vorgegebenen Rahmens hält, ist hiernach unzulässig, wenn es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die sonstige, d.h. vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene, Bebauung fehlen lässt. Das objektiv von Amts wegen zu prüfende Rücksichtnahmegebot ist erforderlich, da der für die Beurteilung des Vorhabens maßgebliche Rahmen aus der näheren Umgebung und nicht nur aus der in der unmittelbaren Nähe vorhandenen Bebauung gewonnen wird.Hinweis
§ 34 Abs. 3a Nr. 1a) BauGB enthält eine Sonderregel für Gewerbe- und Handwerksbetriebe hinsichtlich des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung.
b) Sicherung der Erschließung, §§ 123 ff. BauGB
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Ein Vorhaben ist nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ferner nur zulässig, wenn auch die Erschließung gesichert ist. Regelungen zur Erschließung finden sich in den §§ 123 ff. BauGB.
c) Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BauGB
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In § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BauGB wird vorausgesetzt, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich allerdings nur um eine äußerste Grenze der Bebauung, da der Innenbereich im Grundsatz einer Bebauung offen steht.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 612. Anhaltspunkte für die notwendigen Anforderungen ergeben sich aus § 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB (z.B. Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten).Expertentipp
Fügt sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, so ist regelmäßig anzunehmen, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 612.d) Keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BauGB
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In § 34 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BauGB wird vorausgesetzt, dass das Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigt. Diesem Merkmal kommt eigenständige Bedeutung zu. Ein Vorhaben, das sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, kann gleichwohl bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn es das Ortsbild beeinträchtigt.
Definition
Definition: Beeinträchtigung des Ortsbildes
Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt vor, wenn das Bauvorhaben das ästhetische Empfinden eines für Fragen der Ortsbildgestaltung aufgeschlossenen Beobachters verletzt.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 614.336
Wann ein Vorhaben das Ortsbild verletzt, hängt im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere auch von der Schutzwürdigkeit des Objekts, ab.
BVerwGE 67, 23, 33. Unter dem Begriff des Ortsbildes ist ein größerer Bereich als die nähere Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB zu verstehen.BVerwG NVwZ 2000, 1169. Weiterhin muss das Ortsbild eine gewisse Wertigkeit für die Allgemeinheit, einen besonderen Charakter oder eine gewisse Eigenart aufweisen, die ihm eine aus dem Üblichen herausragende Prägung verleiht, um schützenswert zu sein. Aus der Zugehörigkeit des § 34 BauGB zum Bauplanungsrecht folgt einschränkend, dass die Beeinträchtigung des Ortsbildes städtebauliche Qualität aufweisen muss.Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 613; BVerwG NVwZ 2000, 1169.e) Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbetriebe, § 34 Abs. 3 BauGB
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Den Maßstab für die Prüfung des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB stellt die nähere Umgebung dar. Dieser Maßstab kann für bestimmte Vorhaben genügen, für andere Vorhaben jedoch unzureichend sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vorhaben Fernwirkungen hat.
Beispiel
Die Gemeinden A, B und C grenzen unmittelbar aneinander. Alle drei Gemeinden haben in ihren Innenstädten Grundversorgungszentren. Die Gemeinde C plant in ihrem Gemeindegebiet nun einen Gewerbepark.
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Der Gesetzgeber wollte durch den, durch das EAG Bau 2004 eingefügten, § 34 Abs. 3 BauGBS. vertiefend Battis DVBl 2011, 196. der Gefahr, dass großflächige Gewerbebetriebe, insbesondere sog. Factory-Outlet-Center, schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben, entgegenwirken.
Tettinger/Erbguth/Mann-Erbguth Besonderes Verwaltungsrecht Rn. 1089. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche findet sich nicht nur in § 34 Abs. 3 BauGB, sondern auch an anderen Stellen imDefinition
Definition: Zentrale Versorgungsbereiche
Zentrale Versorgungsbereiche sind Bereiche in einer Gemeinde, die aufgrund tatsächlicher Verhältnisse oder auch planerischer Festlegungen räumlich abgrenzbar sind und denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.
BVerwGE 129, 307.Schädliche Auswirkungen sind zu erwarten, wenn unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der (Nachbar-)Gemeinde zu erwarten sind, was insbesondere bei einem nicht unerheblichen Kaufkraftabfluss gegeben ist.
Tettinger/Erbguth/Mann-Erbguth Besonderes Verwaltungsrecht Rn. 1090.339
Zur Ermittlung, ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind, muss eine Prognose hinsichtlich der zu erwartenden schädlichen Auswirkungen des betreffenden Vorhabens angestellt werden, die alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt.
Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 617. Erforderlich sind mindestens Auswirkungen auf die tatsächlich bestehende oder zumindest auf die geplante Zentrenstruktur.Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 617.Hinweis
Beachten Sie, dass § 34 Abs. 3 BauGB nur zum Ziel hat, nachteilige Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden. Eine rein wettbewerbliche Konsequenz für einzelne Betriebe genügt nicht, da § 34 Abs. 3 BauGB keinen Schutz vor Konkurrenz bezweckt.
BVerwG ZfBR 2010, 372.340
Im Beispiel sind mit den Grundversorgungszentren zentrale Versorgungsbereiche gegeben. Zu diesen zählen neben Nahversorgungszentren auch Grundversorgungszentren. Durch einen Gewerbepark im Gebiet der Gemeinde C besteht die Gefahr, dass die Kaufkraft aus den Innenstädten in dessen Richtung abfließt. Somit ist zu erwarten, dass der Gewerbepark schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in den Gemeinden A und B hat.
f) Abweichungsmöglichkeit vom Erfordernis des Einfügens, § 34 Abs. 3a BauGB
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§ 34 Abs. 3a BauGB sieht die Möglichkeit des Abweichens vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung vor, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient (§ 34 Abs. 3a Nr. 1 BauGB), diese städtebaulich vertretbar ist (§ 34 Abs. 3a Nr. 2 BauGB, zur Definition s. Rn. 309) und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist (§ 34 Abs. 3a Nr. 3 BauGB, zur Definition s. Rn. 311).
Hinweis
Eine Sonderregelung zur sparsamen und effizienten Nutzung von Energie wurde durch die Klimaschutznovelle 2011 in § 248 BauGB eingefügt. Nach § 248 S. 3 BauGB sind geringfügige Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, soweit dies mit städtebaulichen Interessen sowie baukulturellen Belangen vereinbar ist. Dies gilt insbesondere für Fotovoltaik-Anlagen nach § 248 S. 2 BauGB.
