Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (1) Sachmängel und zugesicherte Eigenschaften

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | (1) Sachmängel und zugesicherte Eigenschaften

Schuldrecht Besonderer Teil 2

(1) Sachmängel und zugesicherte Eigenschaften

Inhaltsverzeichnis

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Der Wortlaut des § 536 Abs. 1, 2 verlangt für das Bestehen eines Sachmangels einschließlich zugesicherter Eigenschaften die Überlassung der Mietsache. Dieses Wortlautargument trifft über den Verweis auf § 536 in § 536a Abs. 1 gleichermaßen für diesen zu, so dass eine Haftung aus § 536a Abs. 1 wegen SachMängeln bzw. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft erst ab Überlassung der Mietsache in Betracht kommt.

BGH NJW 1999, 635.

Schadensersatzansprüche des Mieters können sich vor Übergabe der Mietsache aus §§ 280 ff. oder aus § 311a Abs. 2 ergeben.

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Die in § 536a Abs. 1 Var. 1 vorgesehene Garantiehaftung für anfängliche Mängel kann bei Sachmängeln also nur greifen, wenn der Vermieter es bis zur Überlassung versäumt hat, seine Leistungsfähigkeit herzustellen und die Mängel noch rechtzeitig zu beheben. Der Vermieter muss den mangelfreien Zustand also nicht unbedingt schon bei Vertragsschluss erreicht haben. Allerdings trägt er das Risiko, dass etwaige Mängel bis zur Übergabe nicht beseitigt worden sind. Verwirklicht sich dieses Risiko – ob durch Verschulden oder zufällig –, haftet der Vermieter nach § 536a Abs. 1 Var. 1 auf Schadensersatz.

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In den Fällen eines anfänglich bestehenden, unbehebbaren Sachmangels sind jedoch Zweifel an der Richtigkeit dieser zeitlich verzögerten Anwendung des § 536a Abs. 1 angebracht. In diesen Fällen steht ja fest, dass der Vermieter den Mangel bis zur Übergabe nicht mehr beheben kann und sich das von ihm übernommene Risiko eines nicht erfüllten Leistungsversprechens verwirklichen wird. Es ist aber nicht einzusehen, die Garantiehaftung aus § 536 Abs. 1 Fall 1 von dem zufälligen Ergebnis abhängig zu machen, ob die Mietsache schon übergeben ist oder nicht. Deswegen wird teilweise vertreten, im Fall der anfänglichen Unmöglichkeit der (sach-)mangelfreien Überlassung § 536a Abs. 1 auch vor der Übergabe zur Anwendung zu bringen.

Looschelders Schuldrecht BT Rn. 437.

Beispiel

V vermietet dem M neu erstellte Gewerberäume mit einer Fläche von 150 qm zum Betrieb eines Einzelhandels. Tatsächlich sind die Räume nur 120 qm groß, was bei Vertragsschluss weder dem V noch dem M bekannt war. V hatte die Flächenangabe den Planungsunterlagen seines Architekten entnommen, dem dort ein Fehler unterlaufen war. Nach Vertragsschluss und vor Übergabe wird der Fehler entdeckt. M tritt daraufhin vom Vertrag zurück (§§ 326 Abs. 5, 323 Abs. 4, 323 Abs. 5 S. 1) und verlangt von V Schadensersatz wegen der ihm nun entstehenden Maklerkosten bei der Suche nach einem neuen Objekt und des entgangenen Gewinns.

Wendet man nun § 536a Abs. 1 Var. 1 an, kommt es auf ein Verschulden des V nicht an. V haftet dem M für den anfänglichen Sachmangel auf Schadensersatz. Lehnt man eine Anwendung des § 536a Abs. 1 Var. 1 mangels Übergabe ab, kommt § 311a Abs. 2 zur Anwendung. Danach wäre eine Schadensersatzhaftung ausgeschlossen, weil V die Flächenabweichung nicht kannte und auch nicht kennen musste. Von V kann nicht verlangt werden, dass er die Angaben seines Architekten seinerseits noch einmal – durch einen anderen Fachmann – überprüfen muss, solange keine greifbaren Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit bestehen.

Beide Ansichten zur Anwendbarkeit des § 536a Abs. 1 Var. 1 sind gut vertretbar. Gegen die Anwendung des § 536a Abs. 1 vor Übergabe spricht neben der tatbestandlichen Bezugnahme auf § 536 Abs. 1, dass die Gefährdungshaftung einen Fremdkörper im Haftungssystem des BGB darstellt und deshalb restriktiv zu handhaben ist.

Wer eine Anwendung des § 536a Abs. 1 vor Überlassung ablehnt, muss die Prüfung mit § 311a Abs. 2 fortsetzen. Er gelangt im Falle einer zugesicherten Eigenschaft dann aber wegen der damit verbundenen Garantieübernahme ebenfalls zu einer verschuldensunabhängigen Haftung (vgl. § 276 Abs. 1 S. 1).

Palandt-Grüneberg § 311a Rn. 9.

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