Wird das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder Kündigung beendet, schuldet der Mieter für die nachfolgenden Zeiträume keine Miete mehr.Auf den Sonderfall des § 546a kommen wir noch zu sprechen. Soweit er für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bereits Miete geleistet hat, muss der Vermieter ihm diese nach § 547 Abs. 1 zurückerstatten. Hat der Vermieter die Beendigung nicht zu vertreten (Mieter kündigt oder Vermieter kündigt wegen Pflichtverletzung des Mieters), haftet er aufgrund der Rechtsfolgenverweisung in § 547 Abs. 1 S. 2Palandt-Weidenkaff § 547 Rn. 6. nach §§ 818, 819, in der Regel also nur auf Erstattung der noch nicht verbrauchten Miete (§ 818 Abs. 3). Im Falle des Vertretenmüssens (Mieter kündigt wegen Pflichtverletzung des Vermieters) haftet der Vermieter nach § 547 Abs. 1 S. 1 ohne Entreicherungseinwand und mit Zinspflicht (§ 246) ab Empfang der Vorauszahlung.   

Der Anspruch kann außerhalb von Wohnraummietverhältnissen (§ 547 Abs. 2) abbedungen werden. Bei Verwendung von AGB gegenüber einem Verbraucher ist allerdings wiederum an § 309 Nr. 6 zu denken: Knüpft die Klausel den Verfall des Rückzahlungsanspruches an eine Kündigung des Mieters, liegt eine unwirksame Vertragsstrafenvereinbarung vor.