Schuldrecht Besonderer Teil 2

Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung

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VIII. Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung

340

Prüfungsschema

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Wie prüft man: Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung

I.

Kündigungserklärung

 

II.

Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen (z.B. §§ 125, 174, 180)

 

III.

Kündigungsbefugnis

 

 

 

Personenmehrheiten

Rn. 349

 

1.

außerordentliches Kündigungsrecht

 

 

2.

ordentliches Kündigungsrecht bei unbestimmter Laufzeit

 

 

 

Vertraglicher Ausschluss der Kündigung

Rn. 355 ff.

IV.

(Keine) Verlängerung des Mietverhältnisses

 

 

1.

Stillschweigende Verlängerung, § 545

 

 

2.

Fortsetzung nach Widerspruch gem. §§ 574 ff.

 

341

Ist der Mietvertrag (wirksam) auf Zeit abgeschlossen worden, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn es nicht zuvor außerordentlich gekündigt oder verlängert wurde (§ 542 Abs. 2). Unbefristete Mietverhältnisse enden stets mit der Kündigung (§ 542 Abs. 1) oder durch Aufhebungsvertrag.

Video: Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung

 

342

Während wir uns mit der wirksamen Befristung oben unter Rn. 75 ff. bereits beschäftigt haben, wollen wir hier näher auf die Kündigungsregelungen eingehen.

1. Kündigungserklärung

343

Die Kündigungserklärung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die durch Zugang beim anderen Vertragspartner wirksam wird. Gegebenenfalls ist die Erklärung nach §§ 133, 157 auszulegen. Eventuell kommt auch nach § 140 eine Umdeutung in Betracht.

344

Bei der Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Für die Kündigung von Mietverträgen ist anerkannt, dass sie nicht von einer (echten) Bedingung abhängig gemacht werden kann, durch die der Empfänger in eine ungewisse Lage versetzt würde.

BGH Urteil vom 22.10.2003 (Az.: XII ZR 112/02) = BGHZ 156, 328 ff. Eine Unsicherheit, ob die Ausübung der Kündigung zu einer Umgestaltung führt, kann dem Gegner nicht zugemutet werden.BGH a.a.O.

Wegen dieser Unsicherheit ist eine unbestimmt befristete oder bedingte Kündigung unwirksam.

BGH a.a.O.

Beispiel

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Wohnungsmieter M erklärt die Kündigung unter der Bedingung, dass er „einen Nachmieter findet“. Eine solche Kündigung ist aufgrund unbestimmter Bedingung unwirksam.

a) Allgemeine Regeln

345

Auf die Kündigung sind die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen für einseitige Rechtsgeschäfte anwendbar. Im Falle einer Vertretung sind die §§ 174, 180 zu beachten.

aa) Gesetzliche Schriftform (§§ 125 S. 1, 568)

346

Bei Wohnraummietverhältnissen schreibt das Gesetz in § 568 Abs. 1 die Schriftform gem. § 126 vor.

Im Falle einer außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss das Kündigungsschreiben (= unterschriebene Urkunde i.S.d. § 126 Abs. 1) auch den wichtigen Grund aufführen, § 569 Abs. 4.

Verletzungen der genannten Formgebote haben die Nichtigkeit der Kündigung nach § 125 S. 1 zur Folge.

bb) Vertragliche Formgebote (§ 125 S. 2)

347

Den Parteien steht es frei, im Mietvertrag für die Kündigung selbst Formgebote zu vereinbaren. Legen die Parteien mit der Form zugleich eine Wirksamkeitsvoraussetzung fest, was nach § 125 S. 2 vermutet wird, führen Verstöße gegen die vertraglich vereinbarte Form ebenfalls zur Nichtigkeit.

Palandt-Weidenkaff § 125 Rn. 17.

Beispiel

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Die Parteien eines Mietvertrages über Büroräume haben vereinbart, dass die Kündigung ihres Mietvertrages nur „schriftlich per Einschreiben“ erfolgen kann. Erklärt eine Partei die Kündigung per Fax, so ist nicht gleich die Nichtigkeit der Kündigung gemäß § 125 S. 2 anzunehmen. Hier liegt es näher, dass die Parteien die Kündigung per Einschreiben zur Schaffung von Beweisen vorgesehen haben. Geht nun also der einfache Brief der Gegenseite zweifellos zu, so ist der Beweis anderweitig, als durch eingeschriebenen Brief erbracht worden. Es entspricht nicht dem mutmaßlichen Parteiwillen, dass die mangelnde Form im Punkt „Einschreiben“ auch zur Nichtigkeit führen soll. Die Kündigung per Fax verletzt die vereinbarte Form daher nicht.

a) Allgemeines

348

Die Kündigungserklärung führt nur dann zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die kündigende Partei auch zur Kündigung berechtigt ist.

349

Fraglich ist jedoch, welche Wirkung eine Kündigung nur einer Person auf Mieter- oder Vermieterseite hat, wenn mehrere Personen den Vertrag geschlossen haben.

Beispiel

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V vermietet seine Wohnung an M und F. M zieht nach Streit mit F aus und erklärt gegenüber V „seine Kündigung“.

Auf den ersten Blick spricht § 425 Abs. 2 dafür, dass die Kündigung eines Mieters bzw. Vermieters für seine Person möglich ist, aber nur die Wirkung hat, dass das Mietverhältnis ihm gegenüber beendet und zwischen den anderen Personen fortgesetzt wird.

Diese Auffassung übersieht aber, dass mit der Kündigung i.S.d. § 425 Abs. 2 nur die sog. „Fälligkeitskündigung“, beispielsweise nach § 488 Abs. 3 S. 1, gemeint ist und nicht die Beendigungskündigung.

Palandt-Grüneberg § 425 Rn. 3. Da das Mietverhältnis einheitlich zwischen dem Vermieter einerseits und den Mietern andererseits zustande gekommen ist, kann es nach allgemeiner Auffassung von den Parteien auch nur einheitlich gekündigt werden, also durch Erklärung des Vermieters gegenüber sämtlichen Mietern und umgekehrt durch die Erklärung sämtlicher Mieter gegenüber dem bzw. den Vermietern.BGH NJW 2000, 3133, 3135 zum Leasingvertrag; Palandt-Grüneberg § 425 Rn. 15; Palandt-Weidenkaff § 542 Rn. 18. Etwas anderes kann sich nur aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Zu beachten ist aber, dass dem kündigungswilligen Mitmieter ein Anspruch gegen den anderen Mitmieter auf Mitwirkung an der gemeinschaftlichen Kündigung aus § 749 Abs. 1 zusteht. Palandt-Weidenkaff § 542 Rn. 18; Palandt-Sprau § 749 Rn. 1.

Im Beispiel ist die Kündigung des M unwirksam, da er das gemeinschaftlich mit F eingegangene Mietverhältnis nicht alleine kündigen kann. Eine entsprechende Befugnis sieht auch der Mietvertrag nicht vor. Die Kündigung könnte also nur dann wirksam sein, wenn der M die Kündigung auch im Namen und mit Vollmacht (§ 180 S. 1!) der F erklärt hätte.

Expertentipp

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Bitte beachten Sie in derartigen Fällen, dass natürlich nicht alle Personen aktiv werden müssen, um die Kündigung auszusprechen. Vielmehr können Sie nach den allgemeinen Regeln vertreten werden.

aa) Keine wirksame Befristung

350

Das Recht zur ordentlichen Kündigung setzt voraus, dass das Mietverhältnis nicht wirksam befristet ist (siehe oben unter Rn. 76 ff.). Andernfalls ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, da das Mietverhältnis dann grundsätzlich erst durch Zeitablauf endet, § 542 Abs. 2.

bb) Wohnraummietverträge

351

Für die ordentliche Kündigung des Mieters gilt stets die dreimonatige Kündigungsfrist (minus 3 Werktage) in § 573c Abs. 1 S. 1. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist jedoch nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraumes um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs. 1).

352

Expertentipp

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Bitte gehen Sie noch einmal den Katalog der § 549 Abs. 2 und 3 durch.

Bei Wohnraummietverträgen darf der Vermieter außerdem nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 S. 1, vgl. Beispiele in § 573 Abs. 2). Ausgenommen sind die in § 549 Abs. 2 und 3 bezeichneten Mietverhältnisse.

Hinweis

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Gehören mehrere Personen zu der Vermieterseite, genügt es für eine Kündigung wegen Eigenbedarfes nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, wenn dieser bei einem Teil vorliegt.

BGH Urteil vom 15.12.2010 (Az.: VIII ZR 210/10) unter Tz. 10 = NJW 2011, 993 ff.

Spiegelt ein Vermieter einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf vor, macht er sich nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 wegen Rücksichtslosigkeit schadensersatzpflichtig.

BGH Urteil vom 15.12.2010 (Az.: VIII ZR 9/19) unter Tz. 8 = NJW 2011, 914.

353

Handelt es sich um Wohnraum im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude, ist der Nachweis eines berechtigten Kündigungsinteresses nicht erforderlich (§ 573a) – zum Schutz des Mieters ist eine Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate vorgesehen.

cc) Sonstige Mietverträge

354

Für sonstige Mietverhältnisse gilt die Kündigungsfrist des § 580a. Ein besonderes Interesse an der Kündigung ist weder auf Vermieter- noch auf Mieterseite erforderlich.

(1) Grundregel bei Wohnraummietverträgen

355

Fraglich ist, ob das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei Wohnraummietverträgen ausgeschlossen werden kann.

§ 573c Abs. 4 steht dem nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden aber die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht überhaupt zusteht. Dies soll aber durch den von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum gerade ausgeschlossen werden. Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 557a Abs. 3) einerseits und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573c) andererseits. Nach § 557a Abs. 3 kann das Recht zur ordentlichen Kündigung zumindest bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Ein Kündigungsverzicht ist daher nicht schon nach § 573c Abs. 4 unwirksam.

Entscheidung des BGH vom 22.12.2003 (Az.: VIII ZR 81/03) = NJW 2004, 1448.

356

Weiter stellt der (befristete) Kündigungsausschluss auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 dar. Durch § 575 soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Gründe für eine Befristung verhindert werden. Über die Dauer der Befristung sagt diese Regel aber nichts aus. Sie will den Mieter folglich vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Der Mieter genießt nach Ablauf der Frist ja den vollen Kündigungsschutz der §§ 573 ff.

Nach herrschender Meinung kann deshalb das Recht zur ordentlichen Kündigung in Wohnraummietverhältnissen vorübergehend bis zur Grenze des § 138 ausgeschlossen werden.

Der BGH hielt in seiner Entscheidung vom 22.12.2003 (Az.: VIII ZR 81/03) einen individualvertraglichen Ausschluss von 5 Jahren für wirksam.

(2) Grundsätze bei sonstigen Mietverträgen

357

Bei sonstigen Mietverträgen können sogar längere, kürzere oder auch unterschiedliche Fristen vereinbart werden. Das Kündigungsrecht kann auch für einen oder beide Parteien vorübergehend ausgeschlossen werden (Grenze: § 138).

(a) Abkürzung der Kündigungsfristen

358

Durch Formularklauseln können zu Lasten des Mieters bei Mietverhältnissen über andere Sachen als Wohnungen keine kürzeren Kündigungsfristen vereinbart werden (§ 307 Abs. 2 Nr. 1).

Palandt-Weidenkaff § 580a Rn. 3. Für Wohnraummietverhältnisse gilt ohnehin das Verbot in § 573c Abs. 4.

(b) Kündigungsverzicht

359

Der formularmäßige Kündigungsverzicht unterliegt der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. und ist ihr nicht gemäß § 307 Abs. 3 entzogen. Die durch den Kündigungsverzicht festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich, wie sich im Umkehrschluss aus § 309 Nr. 9 BGB ergibt.

BGH NJW 1997, 1849 unter Ziff. 2a.

360

Eine Unwirksamkeit gem. § 309 Nr. 9 scheidet allerdings aus, da diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach nicht auf Mietverträge angewendet werden kann.

361

Eine unangemessene Benachteiligung lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klausel in unangemessener Weise von einer gesetzlichen Regelung abweicht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1). Der Gesetzgeber erlaubt in § 557a Abs. 3 ausdrücklich den befristeten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts und verbietet in § 573c Abs. 4 lediglich eine Verlängerung der Frist für eine ordentliche Kündigung.

362

Es kommt daher entscheidend darauf an, ob die Klausel den Mieter i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Expertentipp

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§ 307 Abs. 2 Nr. 2 muss nicht angesprochen werden, da der befristete Kündigungsausschluss „die Erreichung des Vertragszwecks“ nicht „gefährden“ kann.

Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

Das Gesetz lässt in § 557a Abs. 3 bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist bei Wohnraummietverhältnissen dann wirksam, wenn er auf maximal 4 Jahre befristet ist und für beide Vertragsparteien gilt.

Urteile des BGH vom 6.4.2005 (Az.: VIII ZR 27/04) unter Ziff. II 2d = NJW 2005, 1574 und vom 30.6.2004 (Az.: VIII ZR 379/03) = NJW 2004, 3117.

Hinweis

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Bei Verwendung einer Klausel mit einem Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre oder nur zu Lasten des Mieters kommt eine Aufrechterhaltung der Klausel wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.

363

Bei Mietverhältnissen über andere Sachen erscheint auch ein längerer Ausschluss möglich, da § 557a Abs. 3 dort keine Anwendung findet.

aa) Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

364

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann jede Partei das Mietverhältnis fristlos kündigen, § 543 Abs. 1 S. 1. Ob eine Partei außerordentlich kündigen will, ist ihrer Erklärung zu entnehmen und im Zweifel durch Auslegung nach §§ 133, 157 zu entscheiden.

Hinweis

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Fehlt die Befugnis für eine außerordentliche Kündigung, kann die außerordentliche Kündigung ggf. in eine ordentliche Kündigung nach § 140 umgedeutet werden – aber wegen der weiterreichenden Folgen nicht umgekehrt.

Palandt-Ellenberger § 140 Rn. 6.

365

Expertentipp

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Lesen Sie bitte § 543 Abs. 2, Abs. 3 und § 569 genau durch.

Für die Entscheidung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, kommt es darauf an, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bzw. dem Eintritt eines sonstigen Beendigungsgrundes zumutbar erscheint (§ 543 Abs. 1 S. 2). § 543 Abs. 2 enthält Fallgruppen, bei denen ein wichtiger Grund wegen Pflichtverletzung des Vermieters (Nr. 1) bzw. Mieters (Nr. 2 und 3) anzunehmen ist. In diesen Fällen entsteht das Kündigungsrecht aber grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung bzw. Abmahnung, § 543 Abs. 3.

Dieser Katalog wird für Wohnraummietverhältnisse, teilweise auch für Mietverhältnisse über andere Räume (vgl. § 578 Abs. 2) durch § 569 ergänzt.

Hinweis

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Bei Kündigung wegen Verzuges des Mieters mit der Entrichtung der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 sind die Unwirksamkeitsgründe wegen nachträglicher Tilgung nach § 543 Abs. 2 S. 2 zu beachten. In Wohnraummietverhältnissen gilt ergänzend § 569 Abs. 3, der die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters weiter zugunsten des Mieters modifiziert. Während § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 die Erheblichkeitsschwelle auf einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete festlegt

Achtung: Ausnahme in § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde., gewährt § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 dem Mieter eine „allerletzte Chance“: Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (aus § 546 Abs. 1) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.Wiederum gibt es eine Ausnahme von der Sonderregelung: Die Abwendungschance wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 S. 2 dann nicht gewährt, wenn der Mieter davon innerhalb von zwei Jahren bereits Gebrauch gemacht hatte und sich erneut einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesetzt sieht.

Beruht der Zahlungsrückstand darauf, dass der Mieter meinte, wegen eines angeblichen Mangels nur eine nach § 536 Abs. 1 S. 1 geminderte Miete zahlen zu müssen, befindet er sich in einer riskanten Situation. Erweist sich seine Einschätzung als falsch, führt der Zahlungsrückstand unter den weiteren Voraussetzungen des § 286 zum Verzug und damit zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters. Der Verzug ist nur dann nach § 286 Abs. 4 wegen fehlenden Vertretenmüssens ausgeschlossen, wenn der Mieter seine Fehleinschätzung nicht zu vertreten hatte. Im Zweifel sollte der Mieter seine Miete also unter Vorbehalt weiterzahlen (siehe oben unter Rn. 172) und eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeiführen. So kann er das Risiko einer fristlosen Kündigung vermeiden.

Vgl. den Fall bei BGH Urteil vom 11.7.2012 (Az.: VIII ZR 138/11).

bb) Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

366

Das Gesetz kennt neben der außerordentlichen fristlosen auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (z.B. §§ 540 Abs. 1 S. 2, 544 S. 1, 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564 S. 2). Die Kündigungsfrist findet sich für Wohnraummietverhältnisse in § 573d Abs. 2, sonst in § 580a Abs. 4. Der Vermieter von Wohnraum braucht für die Ausübung eines Kündigungsrechtes mit gesetzlicher Frist nach §§ 573d Abs. 1, 573 ein berechtigtes Interesse.

4. Keine Verlängerung

367

Trotz wirksamer Kündigung wird das Mietverhältnis nicht beendet, wenn das Mietverhältnis nach § 545 stillschweigend verlängert wurde.

In der Erklärung einer fristlosen Kündigung wird man regelmäßig auch einen Widerspruch gegen eine Verlängerung i.S.d. § 545 erblicken können.

Palandt-Weidenkaff § 545 Rn. 8. Im Übrigen kann der Widerspruch auch schon vor Beginn der in § 545 S. 2 normierten Fristen ausgesprochen werden, zum Beispiel in der Kündigungserklärung.BGH Beschluss vom 21.4.2010 (Az.: VIII ZR 184/09) = NJW 2010, 2124 f.; Palandt-Weidenkaff a.a.O.

368

In Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter in Härtefällen der Kündigung widersprechen und dadurch eine Verlängerung des Mietverhältnisses erreichen, §§ 574 ff. Das Widerspruchsrecht steht ihm allerdings nicht gegen eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu.

Palandt-Weidenkaff § 574 Rn. 5.

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