Kursangebot | Grundkurs Baurecht Baden-Württemberg | Sicherung der kommunalen Bauleitplanung

Baurecht Baden-Württemberg

Sicherung der kommunalen Bauleitplanung

E. Sicherung der kommunalen Bauleitplanung

167

Das Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen ist sehr komplex und daher zeitaufwendig. Daher bedürfen diese Verfahren der Sicherung. Durch die Mittel der Plansicherung soll verhindert werden, dass die gemeindliche Planung erschwert oder sogar unmöglich wird. Daher treffen die §§ 14–28 BauGB entsprechende Regelungen. Der Sicherung der kommunalen Bauleitplanung dienen:

die Veränderungssperre, §§ 14 , 16 ff. BauGB

die Zurückstellung von Baugesuchen, § 15 BauGB

die gemeindlichen Vorkaufsrechte, §§ 24–28 BauGB .

Hinweis

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Im Bereich der Mittel der Plansicherung kommt in Klausuren der Veränderungssperre gem. §§ 14 , 16 ff. BauGB und der Zurückstellung von Baugesuchen Bedeutung zu, so dass in diesem Skript nur diese Mittel zur Plansicherung dargestellt werden.

I. Veränderungssperre, § 14 BauGB

168

§ 14 BauGB ermöglicht es den Gemeinden während des Verfahrens der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes durch Erlass einer Veränderungssperre zu verbieten, dass in einem bestimmten Gebiet generell Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB (s.u. Rn. 210 ff. ) durchgeführt oder baulichen Anlagen beseitigt ( § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ) oder Grundstücke erheblich oder wesentlich wertsteigernd verändert werden ( § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ).

Prüfungsschema

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Wie prüft man: Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre

A.

Formelle Rechtmäßigkeit

 

  I.

Zuständigkeit: Gemeinde, § 14 Abs. 1 BauGB

 

 II.

Verfahren: kein besonderes Verfahren

 

III.

Form: Satzung, § 16 Abs. 1 BauGB

 

IV.

Bekanntmachung

 

 

1.

Ortsübliche Bekanntmachung der Veränderungssperre, § 16 Abs. 2 S. 1 BauGB , oder

 

 

2.

Ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses einer Veränderungssperre, § 16 Abs. 2 S. 1 BauGB

B.

Materielle Rechtmäßigkeit

 

  I.

Vorliegen eines wirksamen Planaufstellungsbeschlusses

 

 II.

Ortsübliche Bekanntmachung des Planaufstellungsbeschlusses

 

III.

Erforderlichkeit zur Sicherung des Bebauungsplanes

 

IV.

Zulässiger Inhalt

 

 

1.

§ 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

 

 

2.

§ 14 Abs. 2 Nr. 2 BauGB

C.

Rechtsfolge

 

  I.

Grundsatz

 

 II.

Keine Ausnahme i.S.d. § 14 Abs. 2 , Abs. 3 BauGB

D.

Einhaltung der Geltungsdauer, § 17 BauGB

Die Veränderungssperre wird gem. § 16 Abs. 1 BauGB als Satzung erlassen, sodass formelle und materielle Voraussetzungen für deren Erlass bestehen.

1. Formelle Rechtmäßigkeit

a) Zuständigkeit

169

Zuständig für den Erlass einer Veränderungssperre ist gem. § 14 Abs. 1 BauGB die Gemeinde. Die Organkompetenz kommt, wie aus § 39 Abs. 2 Nr. 3 GemO folgt, dem Gemeinderat zu. Der Beschluss einer Veränderungssperre kann, da sie gem. § 16 Abs. 1 BauGB in Form einer Satzung ergeht, gerade nicht auf einen beschließenden Ausschuss übertragen werden.

b) Verfahren

170

Im Hinblick auf das Verfahren für den Erlass sieht § 14 BauGB kein besonderes Verfahren vor. Die Prüfung der Rechtmäßigkeit des Planaufstellungsbeschlusses beurteilt sich nach den kommunalrechtlichen Regelungen der GemO.

Sollte ein Satzungsbeschluss völlig fehlen, so beurteilt sich der Fehler nach § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB . Desweiteren ist ein ergänzendes Verfahren gem. § 214 Abs. 4 BauGB möglich. Für den Fall, dass der Satzungsbeschluss gegen landesrechtliche Verfahrensvorschriften verstößt, gelten, wie aus dem Wortlaut des § 214 Abs. 1 S. 1 BauGB folgt, die §§ 214 , 215 BauGB nicht. Möglich ist jedoch die Durchführung eines planergänzenden Verfahrens gem. § 214 Abs. 4 BauGB .

c) Form

171

In Bezug auf die Form muss die Veränderungssperre als Satzung gem. § 16 Abs. 1 BauGB ergehen.

d) Bekanntgabe

172

§ 16 Abs. 2 BauGB normiert zwei Formen der Bekanntgabe. So kann gem. § 16 Abs. 2 S. 1 BauGB die Veränderungssperre selbst oder der Beschluss über die Veränderungssperre, § 16 Abs. 2 S. 2 BauGB , ortsüblich bekannt gemacht werden.

2. Materielle Rechtmäßigkeit

a) Vorliegen eines wirksamen Planaufstellungsbeschlusses

173

Für eine Veränderungssperre ist zunächst das Vorliegen eines wirksamen Planaufstellungsbeschlusses der Gemeinde erforderlich. Die Gemeinde muss rechtswirksam beschlossen haben, einen qualifizierten oder einfachen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben. Der Planaufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (s.o. Rn. 110 f. ). In Bezug auf die zeitliche Abfolge verlangt § 14 Abs. 1 BauGB lediglich, dass der Aufstellungsbeschluss vor der Satzung über die Veränderungssperre bekannt gemacht wird. Daher ist es möglich die Aufstellung eines Bebauungsplanes und die Veränderungssperre in einer Gemeinderatssitzung zu beschließen.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 449. Sie kann weiterhin auch während eines Baugenehmigungsverfahrens oder während eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens erlassen werden.

Sollte ein Planaufstellungsbeschluss fehlen, so führt dieser Verstoß gegen diese materielle Voraussetzung zu einer Unwirksamkeit der Satzung über die Veränderungssperre.

174

Der beabsichtigte Planbereich muss im Planaufstellungsbeschluss eindeutig bestimmbar bezeichnet werden.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 449. Der Inhalt der beabsichtigten gemeindlichen Planung muss hierfür nicht angegeben werden, sondern es müssen die Konturen der von der Gemeinde beabsichtigten Planung erkennbar sein. Ein Aufstellungsbeschluss, der den künftigen Planbereich nicht eindeutig bestimmbar bezeichnet, ist unwirksam.

b) Ortsübliche Bekanntmachung des Planaufstellungsbeschlusses

175

§ 14 Abs. 1 BauGB erwähnt die Ortsübliche Bekanntmachung des Planaufstellungsbeschlusses nicht. Gem. § 2 Abs. 1 S. 2 BauGB ist jedoch der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ortsüblich bekannt zu machen. Aus diesem Grund bedarf § 14 Abs. 1 BauGB einer erweiternden Auslegung dahingehend, dass der Planaufstellungsbeschluss ortsüblich bekannt zu machen ist.

Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger-Stock BauGB § 14 Rn. 36.

c) Erforderlichkeit zur Sicherung des Bebauungsplanes

176

Ferner muss die Veränderungssperre zur Sicherung des Planes erforderlich sein. Dies setzt zunächst voraus, dass nach dem gegenwärtigen Stand der Planung ein Mindestmaß an zukünftigem Planinhalt absehbar sein muss. Es reicht eine abstrakte Gefährdung aus. Es muss die nicht ganz entfernte Möglichkeit besteht, dass Veränderungen, die die Planungsabsichten beeinträchtigen können und die in § 14 Abs. 1 genannt sind, in Betracht kommen können.

Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger-Stock BauGB § 14 Rn. 64. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen, da erfahrungsgemäß solche Veränderungen im Laufe des Planaufstellungsverfahrens i.d.R. von Eigentümern und anderen dazu Berechtigten beabsichtigt werden. Häufig ist Anlass für den Erlass einer Veränderungssperre die Absicht eines Eigentümers, eine bestimmte Veränderung auf einem Grundstück durchzuführen.

Beispiel

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Die Erforderlichkeit fehlt z.B. wenn

das dem aktuellen Bebauungsplan widersprechende bauliche Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB zur Sicherung der Planung nur kein Dispens gem. § 31 Abs. 2 BauGB versagt werden muss,

die Veränderung zur Sicherung einer Planung dienen soll, die sich inhaltlich noch in keiner Weise absehen lässt,

ein Bauvorhaben rein vorsorglich verhindert werden soll oder wenn

ein Bauvorhaben aus anderen als städtebaulichen Gründen verhindert werden soll.

d) Zulässiger Inhalt

177

Der zulässige Inhalt einer Veränderungssperre wird durch § 14 Abs. 1 BauGB abschließend vorgegeben. Andere Inhalte als die genannten sind unzulässig. Die Veränderungssperre kann verhindern, dass

Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB nicht durchgeführt oder baulichen Anlagen nicht beseitigt werden dürfen ( § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ),

genehmigungsfreie, aber erheblich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen nicht durchgeführt werden dürfen ( § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ).

e) Ermessen

Aus dem Wortlaut des § 14 Abs. 1 BauGB („kann“) folgt, dass der Beschluss der Veränderungssperre im Ermessen der Gemeinde steht. Der Gemeinde kommt sowohl Entschließungs-, wie auch Auswahlermessen zu.

3. Rechtsfolge

178

Die Rechtsfolge einer Veränderungssperre besteht darin, dass die Genehmigung für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB nicht erteilt werden darf ( § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ) oder dass genehmigungsfreie, aber erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen ( § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ) verboten sind. Diese Rechtsfolge erfährt jedoch zwei Ausnahmen.

179

Die erste Gruppe der Ausnahmen enthält § 14 Abs. 3 BauGB . Die dort genannten Punkte setzen sich gegenüber der Veränderungssperre durch. Hierunter fallen

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt wurden,

Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrecht Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen,

Unterhaltungsarbeiten und

die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung.

180

Eine Ausnahme ist auch nach § 14 Abs. 2 BauGB möglich. Hiernach kann die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde Ausnahmen zulassen, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Überwiegende öffentliche Belange stehen nicht entgegen, wenn

der Bebauungsplan Planreife erlangt hat und ein Vorhaben nach § 33 BauGB zulässig ist

die Baugenehmigung vor Inkrafttreten der Veränderungssperre zu Unrecht aus planungsrechtlichen Gründen versagt worden ist und überwiegende öffentliche Belange oder sonstige Hinderungsgründe der Erteilung nach Erlass der Veränderungssperre nicht entgegenstehen.

4. Einhaltung der Geltungsdauer, § 17 BauGB

181

Durch eine Veränderungssperre wird die Baufreiheit des Bauherren

Die Begriffe des Bauherrn und des Nachbarn werden in diesem Skript aus rein sprachlichen Gründen geschlechtsneutral verwendet. gem. Art. 14 Abs. 1 GG in zeitlicher Hinsicht beschränkt. Daher ist zur Wahrung ihrer Verhältnismäßigkeit eine zeitliche Grenze erforderlich. Eine Veränderungssperre gilt daher gem. § 17 Abs. 1 S. 1 BauGB zunächst für zwei Jahre oder wenn die Gemeinde einen kürzeren Zeitraum bestimmt hat für den bestimmten Zeitraum. Gem. § 17 Abs. 1 S. 2 BauGB ist die Zeit einer Zurückstellung gem. § 15 Abs. 1 BauGB anzurechnen. Die Veränderungssperre kann gem. § 17 Abs. 1 S. 3 BauGB um ein Jahr auf insgesamt drei Jahre verlängert werden. Voraussetzung hierfür ist, dass absehbar ist, dass der Sicherungszweck nach Ablauf der zwei Jahre noch immer bestehen wird. Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 459. Nur ausnahmsweise kann gem. § 17 Abs. 2 BauGB eine nochmalige Verlängerung um ein Jahr auf insgesamt vier Jahre erfolgen, wenn besondere Umstände es erfordern. Der Ausnahmecharakter dieser Verlängerung folgt daraus, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass auch eine umfangreiche Bebauungsplanung in drei Jahren abgeschlossen werden kann. Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 460. Besondere Umstände liegen vor, wenn eine außergewöhnlich schwierige Planungsaufgabe gegeben ist. Sie liegen jedoch nicht vor, wenn sich die Gemeinde mit der Bauleitplanung in Bezug auf ihre persönlichen Kapazitäten übernommen oder sich in sonstiger Weise fehlverhalten hat. Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 460. Spätestens nach vier Jahren tritt die Veränderungssperre außer Kraft.

Sollten diese vier Jahre für den Abschluss der Planung und deren Sicherung nicht genügen, so muss die Gemeinde die Veränderungssperre erneut beschließen. Eine derartige Möglichkeit eröffnet § 17 Abs. 3 BauGB . Um eine Umgehung des § 17 Abs. 2 BauGB zu vermeiden müssen wiederum besondere Umstände i.S.d. § 17 Abs. 2 BauGB vorliegen. Die Umgehungsgefahr besteht darin, dass die Gemeinde anstelle einer nochmaligen Verlängerung i.S.d. § 17 Abs. 2 BauGB für die besondere Umstände erforderlich sind einfach erneut eine Veränderungssperre beschließt.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 461. Die Gemeinde kann allerdings mehrfach eine erneute Veränderungssperre beschließen.

Die Veränderungssperre ist außer Kraft zu setzten, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass entfallen sind oder wenn die Bauleitplanung abgeschlossen ist, § 17 Abs. 4 , 5 BauGB .

5. Rechtsschutz im Falle einer Veränderungssperre

Bedingt durch den Charakter der Veränderungssperre ist ein verwaltungsgerichtliches Normenkontrollverfahren gem. § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO möglich. Wird hingegen eine Baugenehmigung wegen einer Veränderungssperre abgelehnt, ist die Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 2. Alt VwGO die statthafte Klageart.

II. Zurückstellung von Baugesuchen, § 15 BauGB

182

Durch § 15 BauGB wird es der Gemeinde zur Sicherung eines Bebauungsplanverfahrens ermöglicht, dass sie von der Baugenehmigungsbehörde für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten die Zurückstellung von Baugesuchen verlangen kann, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde ( § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB ). Die Zurückstellung stellt einen Verwaltungsakt dar, so dass diese vom Betroffenen durch einen Widerspruch und eine Anfechtungsklage angefochten werden kann.

Brenner Öffentliches Baurecht Rn. 465.

183

Die erste Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Zurückstellung von Baugesuchen besteht darin, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre i.S.d. § 14 BauGB vorliegen. Die Veränderungssperre darf jedoch nicht bestehen. Dies ist der Fall, wenn sie noch nicht beschlossen worden ist oder wenn sie noch nicht in Kraft getreten ist. Desweiteren muss ein Bebauungsplanverfahren ordnungsgemäß eingeleitet worden sein. Ferner muss ein konkret erforderliches Sicherungsbedürfnis bestehen. Ein Sicherungsbedürfnis besteht, wenn zu befürchten ist, dass die Verwirklichung des zukünftigen Bebauungsplanes durch das der Baugenehmigungsbehörde unterbreitete Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Hieraus wird ersichtlich, dass die Gemeinde vom Inhalt des zukünftigen Bebauungsplanes Kenntnis haben muss. Das Sicherungsbedürfnis ist nicht konkret, wenn die Gemeinde nur die Vorstellung hat, ein bestimmtes Vorhaben verhindern zu wollen.

Hinweis

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In der Konkretheit des Sicherungsbedürfnisses besteht der Unterschied zwischen einer Veränderungssperre i.S.d. § 14 BauGB und einer Zurückstellung von Baugesuchen i.S.d. § 15 BauGB . Die Veränderungssperre darf nämlich bereits erlassen werden, wenn sie allgemein zur Sicherung der Bebauungsplanung erforderlich ist.

184

Die Zurückstellung setzt weiterhin einen Antrag der Gemeinde voraus. Sie kann einen derartigen Antrag grundsätzlich in jeder Phase des Baugenehmigungsverfahrens stellen. Der Baugenehmigung darf jedoch nicht bereits erteilt worden sein. Gegenstand einer Zurückstellung können alle Entscheidungen, die die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall betreffen, sein. Typischerweise wird es sich um eine Baugenehmigung handeln.

185

In zeitlicher Hinsicht erfolgt eine Begrenzung auf zwölf Monate, wobei eine faktische Zurückstellung auf diesen Zeitraum anzustellen ist. Die Zurückstellung von Baugesuchen ist strikt auf zwölf Monate begrenzt. Dies bedeutet, dass die Gemeinde nach Ablauf dieses Zeitraumes nicht erneut das Mittel der Zurückstellung nutzen darf. Die Gemeinde muss dann eine Veränderungssperre erlassen, wobei auf deren Dauer die Zeit der Zurückstellung anzurechnen ist ( § 17 Abs. 1 S. 2 BauGB ). Sollte eine Veränderungssperre erlassen werden, so endet die Zurückstellung.

186

Sollte für ein Vorhaben im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB bestehen, so ist eine Zurückstellung gem. § 15 Abs. 2 BauGB nicht möglich. Ist bereits eine Zurückstellung gegeben und erfolgt später die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs, so wird der Bescheid über die Zurückstellung unwirksam.

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