Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (1) Schriftform bei Befristung über mehr als ein Jahr, § 550

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | (1) Schriftform bei Befristung über mehr als ein Jahr, § 550

Schuldrecht Besonderer Teil 2

(1) Schriftform bei Befristung über mehr als ein Jahr, § 550

Inhaltsverzeichnis

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Wollen die Parteien das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr befristen,

Maßgeblich ist die Dauer ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses und nicht der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und vereinbartem Endtermin, Palandt-Weidenkaff § 550 Rn. 6.

ordnet das Gesetz bei allen Wohnraummietverhältnissen

Die § 549 Abs. 2 und 3 setzen die Anwendung des § 550 nicht aus.

in § 550 für den gesamten Vertrag die Schriftform (§ 126) als Wirksamkeitsvoraussetzung neben § 575 an, wobei (theoretisch) die Schriftform auch durch die elektronische Form nach § 126a ersetzt werden könnte. Wird die gesetzliche Form nicht eingehalten, hat dies nicht die Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 S. 1 zur Folge. Vielmehr ordnet § 550 S. 1 abweichend vom Grundsatz der Gesamtnichtigkeit nur die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung an, so dass der Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Der Sinn dieser Regelung besteht darin, den Parteien zwar den Mietvertrag zu erhalten, aber gleichzeitig das ordentliche Kündigungsrecht zu eröffnen. Dieses ist im Falle einer wirksamen Befristung ja ausgeschlossen. Erweist sich die Befristung jedoch als unwirksam, können die Parteien durch ordentliche Kündigung vorzeitig wieder „aussteigen“. Nach § 550 S. 2 ist die Kündigung allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Fristberechnung richtet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2.

Beispiel

V schließt mit M am 15.1.2009 einen Mietvertrag über Wohnräume. Das Mietverhältnis soll am 1.2.2009 beginnen und am 31.1.2012 enden. Die Räume werden dem M am 1.2.2009 übergeben. Erfüllt der Vertrag die Formerfordernisse des § 126 nicht, können die Parteien den Vertrag nach den für die Kündigung maßgeblichen Regelungen (§§ 573 ff.) ordentlich kündigen, frühestens jedoch zum 1.2.2010.

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Die Formvorschrift des § 550 hat verschiedene Schutzwirkungen: Zum einen zielt sie auf den Schutz des Grundstückserwerbers, der wegen §§ 93, 94 neben dem Eigentum am Grundstück zugleich auch das Eigentum am vermieteten Wohnraum auf diesem Grundstück erhält und nach § 566 Abs. 1 in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen eintritt. Wegen dieser Eintrittswirkung soll sich der Erwerber über seine Rechte und Pflichten aus solchen Verträgen zuverlässig informieren können, an die er längerfristig gebunden ist.

St. Rspr. des BGH, zuletzt im Urteil vom 7.5.2008 (Az.: XII ZR 69/06) unter Tz. 13 ff. = BGHZ 176, 301 ff. = NJW 2008, 2178 f.

Zum anderen verfolgt die Anordnung der Schriftform – wie immer – auch den Zweck, die Beweisbarkeit der vertraglichen Abreden zwischen den Vertragspartnern sicherzustellen und die Parteien vor einer unbedachten Übernahme der sich aus einem langfristigen Mietvertrag ergebenden Pflichten zu schützen (Beweis- und Warnfunktion).

BGH Urteil vom 7.5.2008 (Az.: XII ZR 69/06) unter Tz. 17. = BGHZ 176, 301 ff. = NJW 2008, 2178 f.

Die Warnfunktion ist deshalb notwendig, weil eine langfristige Bindung eine erhebliche Belastung der Parteien mit sich bringen kann. Möglicherweise ist eine Partei im Laufe der Mietzeit wirtschaftlich kaum noch in der Lage, die geschuldeten Leistungen zu erbringen, oder sie will das Objekt aus Gründen beruflicher oder privater Veränderungen nicht mehr in der vereinbarten Form nutzen. Die Schriftform will dazu beitragen, dass die Parteien sich auch dieser Risiken bewusst werden.

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§ 550 gilt angesichts dieser Schutzfunktionen deshalb auch bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen, bei denen die Parteien die Bindungswirkung über mehr als ein Jahr „indirekt“ begründen: Das kann einmal dadurch geschehen, dass die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr ausschließen

BGH Urteil vom 9.7.2008 (Az.: XII ZR 117/06) = NJW-RR 2008, 1329.

oder wenn die vereinbarte Kündigungsfrist länger als ein Jahr beträgt.

Palandt-Weidenkaff § 550 Rn. 7; wegen § 573c Abs. 4 ist eine solche Konstellation allerdings nur bei Mietverhältnissen denkbar, die sich nicht auf Wohnräume beziehen, auf die § 550 aber nach § 578 anwendbar ist.

Anhand der vorstehend beschriebenen Schutzfunktionen und Folgen bei Formverstößen wird auch verständlich, warum die Parteien nach einhelliger Auffassung die Beurkundung eines zunächst formlos geschlossenen Mietvertrags jederzeit nachholen können und der Vertrag dann von Anfang an als in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abgeschlossen gilt.

BGH Urteil vom 14.7.2004 (Az.: XII ZR 68/02) unter Ziff. II 1 = BGHZ 160, 97 ff. = NJW 2004, 2962 f.

Denn bis zu diesem Zeitpunkt ist die Befristung unwirksam, wodurch den Parteien die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eröffnet und ihr Schutz dadurch ausreichend sichergestellt ist. Auf diesen Schutz können sie jederzeit durch Nachholung der für die langfristige Bindung notwendigen Form verzichten.

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