Schuldrecht Besonderer Teil 2

Vermieterpfandrecht

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VII. Vermieterpfandrecht

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Video: Vermieterpfandrecht

 

Zur Sicherung seiner Forderungen gibt das Gesetz dem Vermieter von Räumen und Grundstücken ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen (§§ 562 ff., 578).

1. Entstehung des Vermieterpfandrechts

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a) Wirksamer Mietvertrag über Räume oder Grundstücke

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Ein gesetzliches Vermieterpfandrecht kann nur im Rahmen eines Mietvertrages entstehen, der Wohnräume, sonstige Räume oder Grundstücke (vgl. § 578) zum Gegenstand hat.

b) Forderung des Vermieters

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Neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete gehören zu den „Forderungen aus dem Mietverhältnis“ i.S.d. § 562 alle Forderungen, die sich „aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung“

BGH in BGHZ 60, S. 22, 25. ergeben, z.B. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache oder wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache.Palandt-Weidenkaff § 562 Rn. 12 m.w.N.

c) Pfändbare, bewegliche Sache des Mieters

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Das Pfandrecht entsteht gem. § 562 Abs. 1 nur an pfändbaren Sachen des Mieters.

Der Mieter muss Eigentümer der Sache sein. Handelt es sich um eine Sache, an der er Miteigentum hat, so entsteht das Vermieterpfandrecht an dem Miteigentumsanteil. Ist das Eigentum des Mieters auflösend bedingt, so besteht das Vermieterpfandrecht bis zum Eintritt der Bedingung.

Palandt-Weidenkaff, § 562 Rn. 7. Nach h.M. erstreckt sich das Vermieterpfandrecht ferner auf Anwartschaftsrechte des Mieters.Palandt-Weidenkaff, § 562 Rn. 9 m.w.N.

Hat der Mieter die Sache einem Dritten nach §§ 929 S. 1, 930 zur Sicherheit übereignet, kommt es für das Vermieterpfandrecht auf den Zeitpunkt der Sicherungsübereignung an: Geschah diese vor Einbringung der Sache, entsteht das Vermieterpfandrecht mangels Eigentums des Mieters nicht. Eine nach Einbringung der Sache erfolgte Sicherungsübereignung berührt das – bereits entstandene – Vermieterpfandrecht nach herrschender Meinung dagegen nicht. Es geht dem Sicherungseigentum vor.

BGH in BGHZ 117, 200, 205.

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Die Pfändbarkeit richtet sich nach dem Katalog der §§ 811 ff. ZPO.

d) „Einbringen“ durch den Mieter

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Der Mieter muss die Sache „eingebracht“ haben.

Definition

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Definition: Einbringen

Ein Einbringen in diesem Sinne liegt vor, wenn der Mieter die Sache während der Mietzeit willentlich in die Mieträume hineingeschafft hat.

Hierzu gehören auch diejenigen Sachen, die in den Mieträumen bzw. auf dem gemieteten Grundstück erzeugt werden. Kein Pfandrecht entsteht dagegen an solchen Sachen, die der Mieter lediglich vorübergehend einstellt.

Palandt-Weidenkaff, § 562 Rn. 6.

Beispiel

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Das in der mitvermieteten Garage abgestellte Kfz ist „eingebracht“ im Sinne von § 562 Abs. 1, auch wenn es immer wieder aus der Garage entfernt wird. Entscheidend sind die regelmäßige Einstellung und der Bezug zum Mietverhältnis.

Vgl. Palandt-Weidenkaff § 562 Rn. 6.

a) Entfernung der Sache, § 562a

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Grundsätzlich erlischt das Vermieterpfandrecht, wenn die Sache aus bzw. von der Mietsache wieder entfernt wird, § 562a S. 1.

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Das Gesetz sieht aber folgende Ausnahmen vor:

Die Entfernung erfolgte ohne Wissen des Vermieters (§ 562a S. 1 Fall 1) oder der Vermieter hat der Entfernung berechtigterweise (§ 562a S. 2) widersprochen (§ 562b Abs. 1 S. 1 Fall 2). Der Ausnahmetatbestand des § 562a S. 2 bezieht sich nach herrschender Meinung auch auf die Entfernung ohne Kenntnis des Vermieters.

Palandt-Weidenkaff § 562a Rn. 7 m.w.N.

Der Widerspruch des Vermieters ist nicht berechtigt, wenn die Entfernung der Sache entweder den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen offensichtlich als Sicherheit ausreichen.

Den „gewöhnlichen Lebensverhältnissen“ entspricht eine Wegnahme aus Wohnräumen z.B. bei Mitnahme auf eine Reise, Weggabe zur Reparatur oder Verleih.

Palandt-Weidenkaff § 562a Rn. 8 m.w.N. Für andere Räume und Grundstücke (§ 578) kommt es darauf an, inwieweit die Entfernung der Sache dem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb des Mieters entspricht.Palandt-Weidenkaff § 562a Rn. 8.

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Auch wenn der Widerspruch des Vermieters berechtigt war bzw. gewesen wäre, erlischt das Pfandrecht gem. § 562b Abs. 2 S. 2, wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung von der Entfernung gerichtlich Herausgabe der Sache gem. § 562b Abs. 2 S. 1 verlangt hat.

b) Sonstige Erlöschensgründe

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Das Vermieterpfandrecht erlischt ferner bei gutgläubigem lastenfreien Erwerb durch einen Dritten (§ 936) oder nach den §§ 1242 Abs. 2 S. 1, 1250 Abs. 2, 1252, 1255, 1256, die gemäß § 1257 auch für das (gesetzliche) Vermieterpfandrecht gelten.

3. Schutz und Geltendmachung

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Zum Schutz des Vermieterpfandrechts sieht § 562b Abs. 1 zum einen ein Selbsthilferecht vor. Der Vermieter darf die (unberechtigte) Entfernung einer seinem Pfandrecht unterliegenden Sache verhindern, ferner darf er die Sachen bei Auszug des Mieters in Besitz nehmen.

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Zum anderen hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch aus § 562b Abs. 2. Dieser ist auf Zurückverschaffung in die Mietsache gerichtet bzw. – nach Auszug des Mieters – auf Besitzüberlassung.

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Bei Pfandreife darf der Vermieter die gepfändete Sache gem. §§ 1257, 1228 ff. regelmäßig durch öffentliche Versteigerung verkaufen.

339

Alle diese Rechte hat der Vermieter aber nicht, wenn der Mieter ihm eine Sicherheit in Höhe sämtlicher Ansprüche, für die das Vermieterpfandrecht besteht, bzw. in Höhe des – eventuell geringeren Werts der eingebrachten und pfändbaren Sachen

Palandt-Weidenkaff § 562c Rn. 1. – geleistet hat (§ 562c).

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