Kursangebot | Grundkurs Sachenrecht III | Ansprüche aus einer Grundschuld

Sachenrecht 3

Ansprüche aus einer Grundschuld

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I. Sinn der Grundschuld

347

Video: Ansprüche aus einer Grundschuld

 

Die Grundschuld ist der Hypothek einerseits sehr ähnlich. Beides sind Grundpfandrechte, die in das Grundbuch eingetragen werden. Doch in einem entscheidenden Punkt differieren Grundschuld und Hypothek:

348

Während die Hypothek ein (wenn auch bei der Verkehrshypothek an einigen Punkten aufgeweichtes) akzessorisches Sicherungsmittel ist, ist die Grundschuld nur lose mit der gesicherten Forderung durch den Sicherungsvertrag verbunden (siehe bereits Rn. 27 ff. ).

349

Warum die Grundschuld in der Praxis die Verkehrshypothek in den Hintergrund gedrängt hat, ist nicht so einfach zu beantworten, wie die gleiche Frage beim Mobiliarpfandrecht und Sicherungseigentum oder Forderungspfandrecht und Sicherungszession. Denn die wirtschaftlichen Ziele, die die Parteien bei der Bestellung einer Grundschuld verfolgen, lassen sich genauso mit einer Hypothek erreichen.

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 493.

Die Verkehrshypothek, insbesondere die Briefhypothek ist auch vergleichsweise leicht abzutreten, sodass das Fehlen der akzessorischen Bindung zwischen gesicherter Forderung und Sicherheit bei der Grundschuld kein so entscheidender Vorteil mehr ist.

350

Zwei Vorteile machen die Grundschuld im Vergleich zur Hypothek attraktiv: Durch die fehlende Akzessorietät kann die gesicherte Forderung vergleichsweise einfach ausgetauscht werden.

Beispiel

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Die A GmbH besitzt das Grundstück, auf dem sie ihr Verwaltungsgebäude errichtet hat. Die auf dem Grundstück eingetragene Grundschuld sicherte zunächst einen Investitionskredit für eine bestimmte Maschine ab. Nachdem diese Forderung bei der finanzierenden Bank zurückgeführt worden ist, einigt sich die A GmbH mit der Bank, dass die Grundschuld nunmehr (auch) der Absicherung eines Überziehungskredits auf dem Geschäftskonto der A GmbH dienen soll.

351

Schließlich kann bei der Grundschuld die Person des gesicherten Gläubigers geheim bleiben. In einem solchen Fall bestellt der Eigentümer zunächst eine Grundschuld für sich (möglich gemäß § 1196 Abs. 1 ). Diese kann er dann als Briefgrundschuld außerhalb des Grundbuchs auf einen anderen übertragen, ohne dass offensichtlich wird, wer diese Sicherheit erworben hat und dass sie überhaupt abgetreten wurde.

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 493.

352

Aus dem Fehlen der Akzessorietät zwischen Forderung und Sicherheit ergeben sich die juristischen Probleme der Grundschuld. Wir werden daher insbesondere darüber zu reden haben, welche Folgen die Zahlung hat ( Rn. 368 ), auf welche Einreden sich der Sicherungsgeber (Eigentümer) berufen kann, insbesondere wenn die Forderung nebst Grundschuld an einen Dritten abgetreten wurde ( Rn. 392 ff. ) und schließlich müssen wir erarbeiten, wie der Schutz vor drohender doppelter Inanspruchnahme bei vertragswidriger Trennung von gesicherter Forderung und Grundschuld zu bewerkstelligen ist ( Rn. 397 ff. ).

II. Anspruch aus §§ 1192, 1147 (Ersterwerb)

353

Prüfungsschema

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Wie prüft man: Anspruch gegen Eigentümer aus Grundschuld gem. § 1147

I.

Anspruchsentstehung bei Ersterwerb

 

 

1.

Entstehung der Grundschuld als dingliches Recht

 

 

 

a)

Einigung über die Bestellung

 

 

 

b)

Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen

 

 

 

 

 

Sittenwidrigkeit

Rn. 356

 

 

c)

Eintragung im Grundbuch

 

 

 

d)

Übergabe des Grundschuldbriefes (entfällt bei Buchgrundschuld)

 

 

 

e)

Berechtigung des Eigentümers

 

 

 

f)

Ggf. gutgläubiger Erwerb nach § 892

 

 

2.

Umfang der Grundschuldhaftung

 

II.

Rechtsvernichtende Einwendungen

 

 

1.

Übergang auf Eigentümer analog § 1143

 

 

2.

Erwerb durch Dritten

 

 

3.

Aufhebung der Grundschuld gemäß §§ 875 , 1183

 

 

4.

Verwertung des Grundstücks gem. §§ 1192 , 1181

 

 

5.

Verwertung des Grundstücks durch vorrangigen Berechtigten,
§ 52 Abs. 1 S. 2 ZVG

 

 

6.

Gutgläubiger lastenfreier Erwerb des Grundstücks wegen
irrtümlicher Löschung der Grundschuld, § 892

 

III.

Durchsetzbarkeit

 

 

1.

Fälligkeit gem. § 1193

 

 

2.

Einrede

 

 

 

 

Einrede der Nichtvalutierung

Rn. 388

a) Die Entstehung der Grundschuld als dingliches Recht

354

Die Legaldefinition der Grundschuld findet sich in § 1191 Abs. 1 :

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

355

Wenn Sie nun diesen § 1191 mit § 1113 vergleichen, stellen Sie fest, dass bis auf die Worte „. . .wegen einer ihm zustehenden Forderung. . .“ beide Vorschriften wortgleich sind.

Deshalb verweist § 1192 Abs. 1 auch auf die Vorschriften des Hypothekenrechts bis auf diejenigen, die auf der Akzessorietät der Hypothek beruhen. Insbesondere die Entstehungsvoraussetzungen sind für Hypothek und Grundschuld dieselben.

Habersack Sachenrecht Rn. 395.

356

Aus diesem Grunde kann ich Sie grundsätzlich auf die Ausführungen oben zur Hypothek verweisen. Zwei Aspekte bedürfen aber noch der näheren Betrachtung:

357

Expertentipp

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Dies ist eine gute Gelegenheit, noch einmal die Regeln zur Sittenwidrigkeit einer Bürgschaft zu wiederholen (siehe Rn. 61 ff. ).

Es stellt sich die Frage, ob die Übernahme einer Grundschuld durch einen nahen Angehörigen nicht möglicherweise nach den gleichen Grundsätzen wie die Übernahme einer Bürgschaft durch diesen Personenkreis nach § 138 Abs. 1 wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein kann.

Die herrschende Meinung verneint dies.

Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 38a (mit Nachweis zur Gegenmeinung); Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 13. Dies dürfte richtig sein: Zwar ist der Verlust eines Grundstücks bitter. Dennoch verliert der Sicherungsgeber hier nur einen Gegenstand und ist nicht, wie bei der Bürgschaft der umfassenden Haftung für eine ihn – jedenfalls auf absehbare Zeit – ruinierenden Forderung ausgesetzt.

358

Genauso wie bei der Sicherungsübereignung von Sachen und Sachgesamtheiten wird aber § 138 Abs. 1 bei der anfänglichen Übersicherung herangezogen. Auch hier wird zwischen anfänglicher und nachträglicher Übersicherung unterschieden. Bei der Grundschuld gilt eine andere Definition der Übersicherung:

Definition

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Definition: anfänglich übersichert

Der Grundschuldgläubiger ist anfänglich übersichert, wenn die Grundschuld (Kapital und Nebenleistung) nominal die gesicherte Forderung übersteigt. Auf den tatsächlich realisierbaren Wert kommt es dabei nicht an.

359

Wenn dem Gläubiger die Übersicherung bekannt war, so führt die anfängliche Übersicherung regelmäßig zur Sittenwidrigkeit des Sicherungsvertrages und damit auch zur Nichtigkeit der Grundschuldbestellung.

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 21.

360

Die bei der Sicherungsübereignung geltenden Grundsätze zur nachträglichen Übersicherung lassen sich aber nicht eins zu eins auf die Grundschuld übertragen. Gerade beim zahlenmäßig häufigsten Fall, nämlich der Absicherung eines annuitätischen

Ein annuitätischer Kredit ist dadurch gekennzeichnet, dass die Raten über die Laufzeit immer gleich hoch sind, jedoch im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt. Darlehens zum Erwerb einer Immobilie, ist es geradezu wesenstypisch, dass durch die sukzessive Tilgung irgendwann die nachträgliche Übersicherung eintritt.

Eine nachträgliche Übersicherung kann lediglich einen (teilweisen) Rückgewähranspruch des Eigentümers gegen den Gläubiger auslösen.

Palandt-Bassenge a.a.O.

361

Expertentipp

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Lesen Sie dazu bitte im Gesetz § 1192 Abs. 1a durch!

Schließlich wird in diesem Skript ausschließlich die Sicherungsgrundschuld i.S.d. § 1192 Abs. 1a besprochen. Sie gehört zu den fiduziarischen Sicherungsrechten

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 488, 493. (vgl. Rn. 176 ).

Hinweis

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Verwechseln Sie nicht die ähnlich klingenden Begriffe „Sicherungsgrundschuld“ und „Sicherungshypothek“!

Die Sicherungsgrundschuld ist ein nichtakzessorisches Sicherungsrecht, während die Sicherungshypothek im Gegenteil eine besonders streng akzessorische Absicherung einer spezifischen Forderung ist (oben Rn. 344 ).

b) Umfang der Grundschuldhaftung

362

Der Umfang der Grundschuldhaftung bestimmt sich nach den gleichen Regeln wie bei der Hypothek (siehe Rn. 286 ). Dies folgt aus dem Verweis in § 1192 Abs. 1 . Neben dem Grundstück haften also auch die in §§ 1120 ff. aufgeführten Gegenstände nach den dort genannten Regeln.

2. Rechtsvernichtende Einwendungen

363

Sie haben also bis jetzt festgestellt, dass

die Grundschuld vom Berechtigten (oder im Falle der Nichtberechtigung gutgläubig gemäß § 892 ) dem Gläubiger bewilligt wurde,

diese im Grundbuch eingetragen ist und

(bei der Briefgrundschuld) der Grundschuldbrief dem Gläubiger gemäß §§ 1192 , 1117 übergeben wurde.

Die Grundschuld ist also in der Hand des Gläubigers entstanden.

Hinweis

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Wie Sie bemerkt haben, spielt das Schicksal der gesicherten Forderung bis hier keine Rolle – § 1163 gilt bei der Grundschuld nicht!

364

Die im Prüfungsschema aufgeführten Erlöschensgründe erklären sich weitgehend von selbst. Wir wollen uns daher auf zwei Einwendungstatbestände konzentrieren, die nicht nur examensrelevant sind, sondern näherer Erörterung bedürfen.

a) Grundschulderwerb durch Dritten

365

Der Anspruch des ursprünglichen Inhabers einer Grundschuld geht unter, wenn die Grundschuld auf eine andere Person übertragen wird.

Expertentipp

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Diesen Prüfungspunkt brauchen Sie immer dann, wenn der Sachverhalt Angaben zu einer Übertragung der Grundschuld macht. Dann kann die Übertragung an zwei Stellen auftauchen: Prüfen Sie zunächst den Anspruch des ursprünglichen Gläubigers, taucht die Übertragung an dieser Stelle als rechtsvernichtende Einwendung auf.

Prüfen Sie hingegen den Anspruch des Zessionars, ist die Übertragung der Grundschuld als Anspruchsvoraussetzung zu begutachten.

366

Übertragen wird die Buchgrundschuld nach § 873 durch Einigung und Eintragung. Beim Erwerb vom Nichtberechtigten gilt § 892 .

367

Für die Übertragung einer Briefgrundschuld gilt § 1154 analog. Obwohl hier die gleiche Vorschrift zur Anwendung kommt wie bei der Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung, passiert rechtstechnisch etwas völlig anderes:

Während bei der Hypothek die schuldrechtliche Forderung abgetreten wird und die Hypothek als unselbstständiges Recht mitwandert ( § 1153 ), ist der Gegenstand der Abtretung bei der Grundschuld die Grundschuld selber.

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 8.

Von diesem Unterschied abgesehen, müssen dieselben Voraussetzungen wie bei der Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung erfüllt sein. Lesen Sie deshalb zunächst noch einmal die Rn. 323 ff .

Zusammenfassend müssen kumulativ also folgende Bedingungen erfüllt sein, damit die Briefgrundschuld auf den Zweiterwerber übergehen kann:

Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Übergang der Grundschuld;

Schriftform in Bezug auf Abtretungserklärung ( § 1154 Abs. 1 ) oder Eintragung der Abtretung im Grundbuch ( § 1154 Abs. 2 );

Übergabe des Grundschuldbriefes;

Verfügungsberechtigung des Veräußerers, sonst gutgläubiger Erwerb nach §§ 892 , 1155 .

b) Inhaberwechsel wegen Zahlung an Gläubiger

368

Die „schönsten“ Fälle aus dem Bereich des Grundschuldrechts sind bekanntlich die, bei denen die Gefahr besteht, dass zweimal gezahlt werden muss. Bevor wir uns aber mit diesen speziellen Konstellationen beschäftigen, sollten wir zunächst die Folgen des Normalfalles verstanden haben. Die alles entscheidende Frage ist doch, was passiert, wenn der Gläubiger sein Geld erhält.

369

Wie schon bei der Hypothek sind auch bei den Zahlungen im Zusammenhang einer Sicherungsgrundschuld vier Fälle auseinanderzuhalten.

Es zahlt der Schuldner, der gleichzeitig Eigentümer ist.

Es zahlt der Schuldner, ohne Eigentümer des belasteten Grundstücks zu sein.

Es zahlt der nur haftende Eigentümer, der also nicht gleichzeitig auch Schuldner der gesicherten Forderung ist.

Es zahlt ein Dritter.

370

Dabei geht es letzten Endes immer nur um zwei Fragen:

1.

Welches Recht (Forderung oder Grundschuld oder beide) erlischt durch die Zahlung?

2.

Wie begründet man das Ergebnis juristisch korrekt?

aa) Zahlung durch Schuldner (gleichzeitig Eigentümer)

371

Betrachten wir zuerst den typischen „Häuslebauer“.

Beispiel

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S baut auf seinem Grundstück ein Gebäude. Dafür nimmt er bei Bank G ein Darlehen auf. Zur Absicherung bewilligt er G eine Grundschuld auf dem Grundstück. Nun zahlt S an G das Darlehen zurück.

372

Wenn wir seine Zahlung als eine Leistung auf „Forderung und Grundschuld“ ansehen, dann hat sein Verhalten zwei Konsequenzen.

Erstens: Die Forderung aus dem Darlehen ( § 488 Abs. 1 S. 2 ) erlischt durch Erfüllung ( § 362 Abs. 1 ).

Zweites: Auch sind sich alle einig, dass dadurch aus der Fremdgrundschuld automatisch

Habersack Sachenrecht Rn. 402. eine Eigentümergrundschuld wird. Die herrschende Meinung wendet die §§ 1142 , 1143 analog an. Habersack a.a.O. mit weiteren Nachweisen; andere wollen das Ergebnis aus den Grundgedanken der §§ 1168 , 1171 ableiten.

Expertentipp

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Haben Sie es mit dem Fall zu tun, dass der Schuldner auch Eigentümer ist und zahlt dieser Schuldner „auf Forderung und Grundschuld“, schreiben Sie:

„Durch die Zahlung des S auf Forderung und Grundschuld wird aus der bisherigen Fremdgrundschuld kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld analog §§ 1142 , 1143 “.

373

Es ist aber auch möglich, dass der Schuldner nur auf die Forderung leistet. Dann erlischt nur die Forderung wegen Erfüllung. Das mag in unserem Häuslebauerfall nicht sehr lebensnah erscheinen, kommt aber in der Praxis immer wieder vor. Der Grund dafür ist folgender: Wenn durch die Zahlung auch auf die Grundschuld diese kraft Gesetzes zur Eigentümergrundschuld wird (vorangegangene Randnummer), steht sie dem Gläubiger nicht ohne erneuten Übertragungsakt als Sicherheit für spätere Verbindlichkeiten zur Verfügung.

Beispiel

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Bauträger U finanziert seine Projekte regelmäßig dadurch, dass er auf einem ihm gehörenden Grundstück eine Grundschuld eintragen lässt, die der Sicherung der Kredite für neue Baumaßnahmen dient. Wenn er diese abgeschlossen hat, zahlt er die Kredite zurück. Hier wird er im Zweifel auf die Forderung zahlen, damit die Grundschuld in der Hand der Bank bleibt, um als Sicherheit für das nächste Projekt zur Verfügung zu stehen.

374

Ausschlaggebend ist also die Frage, wann Zahlung nur auf die Forderung und wann Zahlung auf Forderung und Grundschuld anzunehmen ist. Entscheidend ist dabei das, was der Zahlende erklärt. Wenn dafür Anhaltspunkte fehlen, müssen Sie auslegen. Nur dann, wenn anzunehmen ist, dass der Sicherungszweck endgültig erledigt ist, ist Zahlung sowohl auf die Forderung als auch auf die Grundschuld anzunehmen.

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 501.

375

Wenn der Schuldner ausschließlich auf die Forderung zahlt, muss geklärt werden, was mit der Grundschuld passiert. Auch hier hilft es, sich das Ergebnis vor Augen zu halten: Die Grundschuld muss zum Eigentümer, dem S. Wenn der Gläubiger nichts mehr zu sichern hat, muss er auch die Grundschuld zurückgeben. Aus dem Sicherungsvertrag ergibt sich entweder aus einer ausdrücklichen Vereinbarung des Eigentümers (= Schuldners) mit dem Grundschuldinhaber oder sonst aus einer ergänzenden Vertragsauslegung desselben

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 17; Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 500; Habersack Sachenrecht Rn. 400. bei Wegfall des Sicherungszwecks ein Gegenanspruch und zugleich eine Einrede, die die Durchsetzbarkeit des Duldungsanspruches dauerhaft hemmt (sog. Einrede der „Nichtvalutierung“). Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 23.

Fällt der Sicherungszweck durch Zahlung des „Eigentümer-Schuldners“ weg, hat der Zahlende ein Wahlrecht:

Er kann vom Gläubiger verlangen, dass er ihm analog § 1154 die Grundschuld zurücküberträgt. Sie wird dann in seiner Hand zur Eigentümergrundschuld.

Alternativ hat er den Anspruch auf Verzicht des Gläubigers auf die Grundschuld nach §§ 1192 , 1169 , was nach § 1168 Abs. 1 ebenfalls zu einer Eigentümergrundschuld führt.

Drittens schließlich kann der Schuldner in diesem Fall vom Gläubiger verlangen, dass die Grundschuld aufgehoben wird. Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 1192 , 1183 , 875 . Dann wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht.

bb) Zahlung durch Schuldner (nicht auch Eigentümer)

376

Der Schuldner, der nur Partei des Kreditvertrages ist, aber nicht gleichzeitig auch der Sicherungsgeber (Eigentümer), zahlt naheliegenderweise nur auf die Forderung (etwas zynische Merkhilfe: Was geht mich das Schicksal des anderen an?).

Beispiel

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N macht sich selbstständig. Er erhält einen Investitionskredit der Bank über 100 000 €. Zur Sicherung bestellt O, der Onkel von N, auf seinem Grundstück zugunsten der B eine entsprechende Sicherungsgrundschuld. N zahlt den Kredit zurück.

Im Hinblick auf die schuldrechtliche Forderung ist deren Schicksal wieder eindeutig: Die Forderung erlischt nach § 362 Abs. 1 .

377

Da in diesem Beispiel der N keinen Ersatzanspruch gegen den O hat (warum auch?), steht dem O wegen Wegfall des Sicherungszwecks wieder das Wahlrecht nach Rn. 375 zu, das er der Grundschuld einredeweise entgegenhalten kann.

378

Schwieriger wird es, wenn der zahlende Schuldner einen Ersatzanspruch gegen den Eigentümer hat. Dieser Fall war uns schon bei der Hypothek begegnet.

Expertentipp

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Lesen Sie das Beispiel aus Rn. 303 noch einmal und unterstellen Sie dann, dass statt der Hypothek eine Sicherungsgrundschuld eingetragen war.

Die Lösung solcher Fälle bei der Hypothek erfolgte über § 1164 . Der Ersatzanspruch tritt an die Stelle der Forderung. Die Hypothek sichert diesen Ersatzanspruch. Auf die Grundschuld ist aber § 1164 nicht anwendbar, da er Ausfluss der Akzessorietät der Hypothek ist.

Palandt-Bassenge § 1164 Rn. 5.

Hier behilft man sich, indem man dem zahlenden Schuldner einen Anspruch gegen den Gläubiger auf Übertragung der Grundschuld gibt, die dann als Sicherheit für den Ersatzanspruch gegen den Eigentümer dient.

cc) Zahlung durch Eigentümer (nicht auch Schuldner)

379

Drittens kann der Eigentümer, der nicht zugleich auch Schuldner der gesicherten Forderung ist, an den Gläubiger zahlen. Es ist naheliegend, dass er auf die Grundschuld zahlt, denn schließlich geht es um sein Grundstück und die Abwendung der Verwertung.

380

Mit der Zahlung „auf die Grundschuld“ erwirbt der Eigentümer die Grundschuld analog § 1143 als Eigentümergrundschuld (wie oben Rn. 305 ).

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 36. Die Forderung erlischt nicht – allerdings kann der Schuldner dem Gläubiger über § 242 (Rechtsmissbrauch) den Einwand einer verbotenen Doppelbefriedigung entgegenhalten. BGH in BGHZ 105, 154 ff.; Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 36.

dd) Zahlung durch Dritten (weder Eigentümer noch Schuldner)

381

Zahlt ein Dritter, kann es (im Ausnahmefall) sein, dass er „auf die Grundschuld zahlt.

Beispiel

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Das Ehepaar A und B nehmen in einer Börsenboomphase einen Kredit auf, um mit dem Geld Aktien zu kaufen. Die Bank verlangt neben der Verpfändung des entsprechenden Wertpapierdepots eine Grundschuld auf dem Einfamilienhaus. Als in der Finanzkrise die Werte der gekauften Aktien ins Bodenlose fallen, will die Bank aus der Grundschuld vorgehen. Sohn S will nicht, dass seine Eltern ihr Haus verlieren, und löst die Grundschuld ab.

In diesem Fall hat S keinen Ersatzanspruch gegen seine Eltern. Die Grundschuld der Bank wird analog § 1143 zur Eigentümergrundschuld.

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 38; Habersack Sachenrecht Rn. 403.

382

Zahlt der Dritte nach § 267 freiwillig „auf die Forderung“, erlischt diese durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 . Der Eigentümer erhält bei Wegfall des Sicherungszwecks durch Erlöschen der Forderung in Bezug auf die Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag (entspr. Rn. 377 ) einen Freigabeanspruch.

383

Expertentipp

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Lesen Sie jetzt noch einmal die Rn. 38 zur Technik der cessio legis.

Im Regelfall wird aber ein Dritter „auf die Forderung“ zahlen, weil er als Sicherungsgeber eine Haftung vermeiden will (z.B. als Bürge, Pfandgläubiger) oder weil er wegen der Forderung ein Ablösungsrecht nach § 268 hat. In diesen Fällen erwirbt er die schuldrechtliche Forderung gegen den Schuldner im Wege der cessio legis nach § 774 Abs. 1 , § 1225 oder § 268 Abs. 3 .

Anders als die Hypothek wandert aber hier die Grundschuld nicht automatisch mit. Hier gibt die völlig herrschende Meinung dem zahlenden Dritten einen Anspruch auf Übertragung der Grundschuld gegen den befriedigten Gläubiger.

Palandt-Bassenge § 1191 Rn. 38.

Hinweis

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Zu den Problemen beim Ausgleich zwischen mehreren Sicherungsgebern untereinander kommen wir im 5. Teil eingehend zurück.

a) Fälligkeit, § 1193

384

Das Kapital aus der Grundschuld wird erst nach, wie es § 1193 formuliert, „vorgängiger“ Kündigung fällig. Anders als bei der Hypothek muss als der Gläubiger der Grundschuld dem Eigentümer diese erst kündigen.

Die Grundschuld muss also im Unterschied zur akzessorischen Hypothek, deren Fälligkeit der Fälligkeit der gesicherten Forderung folgt, erst fällig gestellt werden.

385

Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Zwar sind nach § 1193 Abs. 1 S. 1 abweichende Vereinbarungen grundsätzlich zulässig. Dies gilt allerdings nicht für die (hier ausschließlich behandelte) Sicherungsgrundschuld, § 1193 Abs. 2 S. 2 .

Hinweis

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Das Verbot, die Kündigungsfrist des § 1193 Abs. 1 zu verkürzen, gibt es erst seit kurzem. Durch das sogenannte „Risikobegrenzungsgesetz“ v. 19.8.2008 wurden aufgrund der bitteren Erfahrungen aus der Finanzkrise einige Vorschriften geändert und eingefügt. Hierzu zählt auch der § 1193 Abs. 2 S. 2 . Gemäß Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB gilt das aber nur bei Sicherungsgrundschulden, die nach dem 19.8.2008 bestellt wurden, nicht vereinbart werden.

Der Sinn der Kündigungsfrist liegt auf der Hand: Der Gläubiger soll Zeit haben, sich das Kapital „zu besorgen“, das er benötigt, um die Verwertung des Grundstücks durch Zahlung abwenden und die Grundschuld als Eigentümergrundschuld erwerben zu können.

aa) (Keine) Forderungsbezogenen Einreden

386

Von den bei der Hypothek besprochenen Einreden scheiden die „forderungsbezogenen Einreden“ i.S.d. § 1137 aus, da diese Vorschrift als Ausdruck der Akzessorietät auf die Grundschuld keine Anwendung finden kann.

Palandt-Bassenge § 1137 Rn. 8.

bb) Pfandrechtsbezogene Einreden

387

Damit bleiben die „pfandrechtsbezogenen“ Einreden. Neben den gesetzlich geregelten (z.B. §§ 1192 Abs. 1 , 1160 ) Einreden ist insbesondere an die Einreden aus dem Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und „Erstinhaber“ der Grundschuld – namentlich dem Sicherungsvertrag – zu denken. Unter Rn. 375 oben haben wir die Einrede der Nichtvalutierung (Wegfall des Sicherungszwecks) kennengelernt. Dabei gibt es zwei Varianten:

(1) Einrede wegen anfänglicher Nichtvalutierung

388

Zahlt der Gläubiger trotz wirksamer Verträge und Bestellung der Grundschuld das Darlehen nicht aus, so müssen wir zwei Probleme differenzieren: Zu fragen ist erstens, wie der Sicherungsgeber (Eigentümer) seine Grundschuld wieder zurückbekommt und zweitens, wie er sich dagegen wehren kann, wenn der Gläubiger trotzdem aus der bestellten Grundschuld gegen ihn aus § 1147 vorgeht.

389

Der Sicherungsgeber, der gleichzeitig auch Partei des Kreditvertrages ist, kann Gläubiger eine Nachfrist setzen und dann nach § 323 vom Vertrag zurücktreten. Dann erhält er die Sicherheit gemäß § 346 Abs. 1 zurück.

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 496.

390

Sollte der Gläubiger (oder der Zessionar des Gläubigers) aus der Grundschuld vorgehen wollen, obwohl die Valuta nicht ausgezahlt wurde, hat der Eigentümer die Einrede aus dem Sicherungsvertrag, wonach er ohne ausgezahlte Valuta nicht die Verwertung seines Grundstücks dulden muss.

(2) Einrede wegen nachträglicher Nichtvalutierung

391

Fällt der Sicherungszweck nachträglich, insbesondere wegen Erlöschens der gesicherten Forderung, weg, entsteht aus dem Sicherungsvertrag der Freigabeanspruch mit den Wahlmöglichkeiten entsprechend ( Rn. 375 ) oben.

III. Besonderheiten beim Zweiterwerb

392

Prüfungsschema

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Wie prüft man: Anspruch gegen Eigentümer aus Grundschuld gem. § 1147 (Zweiterwerb)

I.

Anspruchsentstehung nach Übertragung der Grundschuld

 

 

1.

Übertragung der Grundschuld

 

 

 

a)

Briefgrundschuld: § 1154 analog

 

 

 

b)

Buchgrundschuld: § 873

 

 

2.

Verfügungsberechtigung des Veräußerers

 

 

3.

Ggf. gutgläubiger Erwerb, § 892 (ggf. § 1192 , 1155 )

 

 

4.

Umfang der Hypothekenhaftung

 

II.

Rechtsvernichtende Einwendungen

 

 

wie im PS oben ( Rn. 353 ) unter Ziff. II.

 

III.

Durchsetzbarkeit

 

 

1.

Fälligkeit

 

 

2.

Einreden

 

 

 

 

Gutgläubiger einredefreier Erwerb

Rn. 394

 

 

 

Trennung von Hypothek und Grundschuld

Rn. 397

1. Übertragungstatbestand

393

Beim Anspruch des „Zweiterwerbers“ (oder „Dritterwerbers“ etc.) ist die wirksame Übertragung der Grundschuld Voraussetzung für die Entstehung des Anspruchs nach §§ 1192 Abs. 1 , 1147 . Dabei ist zwischen Brief- und Buchgrundschuld zu unterscheiden. Es gelten die in Rn. 323 ff. dargestellten Grundsätze.

2. Gutgläubiger einredefreier Erwerb

394

Besonderheiten gelten auch bei den pfandrechtsbezogenen Einreden.

Wie wir oben gesehen haben, wird bei einigen Zahlungen auf die Grundschuld diese zur Eigentümergrundschuld. Der Gläubiger kann also aus ihr nicht mehr vorgehen, weil er nicht mehr Inhaber des Rechts ist. Dem Eigentümer steht also eine rechtsvernichtende Einwendung gegen den Anspruch aus §§ 1192 , 1147 zu.

Bei anderen Zahlungen hat der Eigentümer gegen den Gläubiger einen Anspruch auf Übertragung der Grundschuld, was er dem dennoch gegen ihn vorgehenden Gläubiger als Einrede entgegenhalten kann.

395

Zum Problem wird dies dann, wenn der Gläubiger trotzdem die Grundschuld an einen gutgläubigen Dritten abtritt. Nach dem grundsätzlich auch bei der Grundschuld anwendbaren § 1157

Palandt-Bassenge § 1157 Rn. 4. kann zwar der Eigentümer auch dem Zessionar der Grundschuld die gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger zustehenden Einreden geltend machen. Doch nach § 1157 S. 2 ist ein gutgläubiger Erwerb möglich. Es besteht die große Gefahr der doppelten Inanspruchnahme:

Beispiel

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Bank G finanziert dem S seine Eigentumswohnung. Es wird ein Grundschuldbrief übergeben. G verspekuliert sich am amerikanischen Immobilienmarkt. Um an dringend benötigte Mittel zu kommen, überträgt sie die Grundschuld an eine andere Bank B ab, obwohl zu diesem Zeitpunkt der S das Darlehen bereits getilgt hatte. B ist gutgläubig. Als sie gegen S vorgeht, wendet dieser ein, er habe das Darlehen doch längst getilgt. B schlägt S vor, doch gegen G vorzugehen. Diese ist aber zwischenzeitlich insolvent.

Ähnlichkeiten mit tatsächlich existierenden oder untergegangenen Unternehmen sind rein zufällig.

Wenn wir unterstellen, dass B tatsächlich gutgläubig war, dann muss der S tatsächlich noch einmal zahlen ( § 1142 analog) oder die Zwangsvollstreckung dulden ( §§ 1192 Abs. 1 , 1147 ). Er hat natürlich einen Anspruch gegen G aus § 280 Abs. 1 . Wenn die G aber insolvent ist, nützt dieser Anspruch dem S nichts.

396

Deswegen hat der Gesetzgeber durch das uns schon bekannte „Risikobegrenzungsgesetz“ den § 1192 Abs. 1a eingefügt, wonach ein gutgläubiger einredefreier Erwerb für Sicherungsgrundschulden gemäß § 1157 S. 2 ausgeschlossen ist.

Was freilich verwundert, ist die Tatsache, dass diese Vorschrift nur für Grundschulden gilt und nicht für Verkehrshypotheken, bei denen das gleiche Problem droht.

Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 507.

3. Folgen der Trennung von Grundschuld und Forderung

397

Viel diskutiert und in Klausuren beliebt sind die Konstellationen, in denen der Gläubiger (vertragswidrig) eine Trennung von Grundschuld und Forderung herbeiführt. Dies ist möglich, weil die Grundschuld eben nicht akzessorisch ist und deswegen an einen Erwerber abgetreten werden kann. Die Forderung existiert unabhängig daneben und kann an einen anderen ebenfalls grundsätzlich wirksam zediert werden.

398

Auch hier möchte ich mit dem Ergebnis anfangen. Es muss natürlich verhindert werden, dass zweimal gezahlt wird. Die Frage ist, wie dieses Ergebnis juristisch untermauert werden kann.

399

Der aus der abgetretenen Forderung in Anspruch genommene Schuldner kann nach § 404 einwenden, dass er den Kredit nur gegen die Rückgewähr der Sicherungsgrundschuld zurückzuzahlen brauche. Diese Einrede beruht entweder auf § 320 (wenn man zwischen Rückgewährverpflichtung und Rückzahlungsanspruch ein Synallagma

Siehe dazu im Skript S_JURIQ-SchuldAT2/Teil_3/Kap_F/Abschn_I/Nr_3/Bst_d/Rz_276 S_JURIQ-SchuldAT2/Teil_3/Kap_F/Abschn_II/Nr_4/Bst_a/Rz_276 „Schuldrecht AT II“ Rn. 276 . annimmt) oder sonst auf § 273 . Da der (neue) Gläubiger dies nicht kann, kann er den erworbenen Anspruch nicht durchsetzen. Medicus/Petersen Bürgerliches Recht Rn. 508.

400

Der Erwerber der Grundschuld hingegen wird mit seinem Anspruch nach § 1147 Erfolg haben. Als nämlich der Zessionar die Grundschuld erwarb, war der Rückgewähranspruch noch nicht entstanden. § 1157 S. 1 gilt aber nur für solche Einreden, die zum Zeitpunkt des Erwerbes der Grundschuld bereits entstanden waren.

Palandt-Bassenge § 1157 Rn. 3.

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