Inhaltsverzeichnis
II. Wirksamkeitsvoraussetzungen
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Nachdem Sie die Vereinbarung eines Kaufvertrages mit den typischen Pflichten gem. § 433 bzw. § 453 festgestellt haben, müssen Sie noch die Wirksamkeit dieses Vertrages untersuchen. Wie bei jedem Vertrag ist die Prüfung, ob ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, in drei gedanklichen Teilschritten vorzunehmen: Abschluss des Vertrages durch Angebot und Annahme, Bestehen etwaiger Wirksamkeitserfordernisse und Bestehen etwaiger Wirksamkeitshindernisse. Dabei sind das Trennungs- und Abstraktionsprinzip strikt einzuhalten: Die Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der – getrennt zu begutachtenden – Erfüllungsgeschäfte (z.B. §§ 398 ff., 873 ff., 929 ff.) und umgekehrt.Vgl. dazu ausführlich im Skript „BGB AT I“ Rn. 61 ff. und zur Fehleridentität Rn. 82.
1. Allgemeine Tatbestände
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Bei der Wirksamkeitsprüfung kommen zunächst die Wirksamkeitserfordernisse in Betracht, also die Tatbestände, die die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages aussprechen.
Siehe dazu im Skript „BGB AT II“ Rn. 6 ff. Sie denken hier insbesondere an § 177 beim Vertragsschluss durch einen Vertreter und an die §§ 107, 108 bei Beteiligung eines beschränkt Geschäftsfähigen.47
Die im Anschluss zu prüfenden Wirksamkeitshindernisse sprechen die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages aus. Sie prüfen gedanklich die allgemeinen Regeln durch, insbesondere die Formnichtigkeit nach § 125, Verbotswidrigkeit i.S.d. § 134, Sittenwidrigkeit gem. § 138Keine Sittenwidrigkeit bei Schnäppchen i.R.e. Internetauktion BGH NJW 2015, 548 f.; Unwirksamkeit gem. § 242 bei Rechtsmissbrauch durch sog. „Abbruchjäger“ BGH NJW 2019, 2475. oder Nichtigkeit infolge einer Anfechtung gem. § 142 Abs. 1.Siehe dazu ausführlich im Skript „BGB AT II“ Rn. 120 ff.
2. Besondere Formerfordernisse
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Von allen denkbaren Fallgruppen wollen wir hier nur folgende Fallgruppen hervorheben: die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages (§ 125 S. 1 i.V.m. § 311b Abs. 1 S. 1) und die Formnichtigkeit besonderer Verbraucherkaufverträge, nämlich den Kauf mit Teilzahlungsvereinbarung (§ 507 Abs. 2 S. 1) oder Ratenlieferung (§ 125 S. 1 i.V.m. § 510 Abs. 1 S. 1).
a) Formnichtigkeit beim Grundstückskaufvertrag (§ 311b Abs. 1 S. 1)
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Nach § 311b Abs. 1 S. 1 bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieses Formgebots geschlossener Vertrag ist nach § 125 S. 1 nichtig. Allerdings kann der Formmangel dadurch geheilt werden, dass der Vertrag durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch (vgl. § 873) erfüllt wird, § 311b Abs. 1 S. 2. Die Heilung wirkt ex nunc.BGH NJW 2011, 2953 ff.
Die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 S. 1 gilt demnach für solche Kaufverträge, mit denen sich der Verkäufer zur Übereignung eines Grundstücks (Sachkauf) verpflichtet. Die Formvorschrift findet weiter auch dann Anwendung, wenn sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer (nur) einen Miteigentumsanteil (ebenfalls SachkaufBGH NJW 2020, 2104 (759).) an dem Grundstück zu übertragen.Grüneberg-Grüneberg § 311b Rn. 3. Sie gilt schließlich kraft gesetzlicher Verweisung auch für die Verpflichtung zur Übertragung bzw. zum Erwerb von Wohnungseigentum (§ 4 Abs. 3 WEG) und Erbbaurechten (vgl. §§ 1, 11 Abs. 2 ErbauRG).
Hinweis
Denken Sie daran, dass § 311b Abs. 1 S. 1 zur Verwirklichung der mit dieser Vorschrift zugleich verfolgten Warn- und BeratungsfunktionVgl. dazu im „BGB AT II“ Rn. 212 ff. auf solche Verträge entsprechend angewendet wird, die zwar selbst nicht die Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb eines der vorstehend genannten Rechte zum Gegenstand haben, aber eine solche Verpflichtung indirekt begründen.BGH NJW-RR 2008, (824, 835); Grüneberg-Grüneberg § 311b Rn. 11.
Indirekte Veräußerungs- oder Erwerbspflichten begründet beispielsweise ein Vorvertrag, der die Parteien unter bestimmten Bedingungen zum Abschluss eines GrundstücksKaufvertrages verpflichtet, oder ein Vertrag, mit dem eine Partei ein Vorkaufsrecht in Bezug auf ein Grundstück erwirbt (s. dazu §§ 463, 464).
Außerdem findet § 311b Abs. 1 S. 1 entgegen § 167 Abs. 2 auf die Erteilung einer Vollmacht zum Abschluss eines unter § 311b Abs. 1S. 1 fallenden Verpflichtungsvertrages Anwendung, wenn die Vollmacht unwiderruflich erteilt wurde oder nach dem Grundverhältnis unverzüglich genutzt werden darf.Siehe im Skript „BGB AT II“ Rn. 254.
Streitig ist dagegen, ob Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach bindend gewordener Auflassung formlos vereinbart werden können, so z.B. ein umfassender Gewährleistungsausschluss. Dies bejaht der BGH mit Hinweis darauf, dass die o.g. Funktionen von § 311b Abs. 1 S. 1 schon mit erfolgter Auflassung erfüllt worden sind.BGH NJW 2018, 3523 (3523); A.A. Steinbrecher NJW 2018, 1214 (1216) m.w.N.
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Keine Anwendung findet § 311b Abs. 1 S. 1 hingegen auf solche Kaufverträge, mit denen sich der Verkäufer lediglich verpflichtet, Grundstückszubehör oder (unwesentliche) Bestandteile (vgl. §§ 93 ff.) an einem Grundstück auf den Käufer zu übertragen.Grüneberg-Weidenkaff § 311b Rn. 3.
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Zu den typischen Klausurproblemen an dem Prüfungspunkt „Formwirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages“ gehört einmal die irrtümliche Falschbezeichnung („falsa demonstratio“) eines Grundstücks in der notariellen Urkunde.
Beispiel
A und B einigen sich darüber, dass A dem B eines seiner Grundstücke (Flurstück X) verkauft. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag und in der gleichzeitig erklärten Auflassung wird das Grundstück versehentlich als „Flurstück Y“ bezeichnet, das ebenfalls dem A gehört. B wird als neuer Eigentümer des Flurstücks Y eingetragen.
In diesem Beispiel kommt eine Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 125 S. 1 i.V.m § 311b Abs. 1 S. 1 in Betracht, weil die objektiv beurkundete Vereinbarung (Verkauf von Flurstück Y) nicht gewollt ist und der tatsächlich vereinbarte Kaufgegenstand (Flurstück X) in der Urkunde noch nicht einmal andeutungsweise aufgeführt ist. Im Ergebnis gilt aber das übereinstimmend Gewollte (Verkauf von Flurstück X), sofern immerhin das objektiv Erklärte (Verkauf von Flurstück Y) dem Formerfordernis genügt.Siehe im Skript „BGB AT II“ Rn. 359 ff. Unterstellt man im vorhergehenden Beispiel eine im Übrigen ordnungsgemäße Beurkundung durch den Notar, ist das Flurstück X formwirksam verkauft. Der tatsächliche Wille setzt sich nach der „falsa demonstratio“-Regel also gegenüber der Bezeichnung in der Urkunde durch.BGH NJW 2023, 2942 (2943).
Im Beispiel kann B deshalb von A aus dem Kaufvertrag gem. § 433 Abs. 1 noch die Verschaffung von Eigentum (durch korrigierte Auflassungserklärung und Eintragungsbewilligung, vgl. §§ 19, 20, 28(!), 29 GBO) und Besitz am Flurstück X verlangen. Umgekehrt muss B dem A nach § 894 und § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 seine Buchposition am Flurstück Y durch Abgabe einer Löschungsbewilligung (§§ 19, 28, 29 GBO) wieder herausgeben.
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Die zweite klausurrelevante Konstellation betrifft die Heilung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Dieser Problemkreis ist Gegenstand eines Übungsfalls.
b) Formnichtigkeit besonderer Verbraucherkaufverträge
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Schließt ein Unternehmer mit einem Verbraucher einen Teilzahlungskaufvertrag i.S.d. § 506 Abs. 3 oder einen Ratenlieferungsvertrag i.S.d. § 510 Abs. 1 S. 1, finden besondere Formvorschriften Anwendung, die in der Klausur an dieser Stelle zu beachten sind. Diese Vertragstypen gehören systematisch in die Darstellung der Finanzierungshilfen im Skript „Schuldrecht BT II“ und werden daher dort behandelt.Siehe im Skript „Schuldrecht BT II“ Rn. 498 ff.
