Kursangebot | Grundkurs Baurecht Bayern | Teilprivilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB

Baurecht Bayern

Teilprivilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB

IV. Teilprivilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB

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Bestimmten in § 35 Abs. 4 BauGB genannten Vorhaben kann nicht entgegen gehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Zu beachten ist, dass die Vorschrift ausschließlich für sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB Geltung beansprucht und weitere Voraussetzung ist, dass das sonstige Vorhaben im Übrigen außenbereichsverträglich ist, d.h. die in § 35 Abs. 4 BauGB genannten grundsätzlich überwindbaren Belange der § 35 Abs. 3 Nrn. 1, 5 Alt. 2 und 7 BauGB dürfen die einzigen Belange sein, die das Vorhaben beeinträchtigt. Werden über die in § 35 Abs. 4 BauGB genannten Belange hinaus weitere geschriebene oder ungeschriebene Belange in § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt, ist die Anwendung der Teilprivilegierungsvorschriften ausgeschlossen.

Prüfen Sie daher in Außenbereichsklausuren vor Heranziehen der Nrn. 1 bis 6 in § 35 Abs. 4 BauGB immer, ob überhaupt eine Teilprivilegierung möglich ist. Ist das Vorhaben nämlich nicht außenbereichsverträglich, weil es andere als die in § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB ausdrücklich genannten Belange beeinträchtigt, muss eine Teilprivilegierung begrifflich scheitern. Das Bauvorhaben ist dann keinesfalls nach § 35 Abs. 4 BauGB planungsrechtlich zulässig.

Zu beachten ist generell, dass die Teilprivilegierungstatbestände in § 35 Abs. 4 BauGB sämtlich restriktiv zu handhaben sind und einer Analogie grundsätzlich nicht zugänglich sind.

1. Nutzungsänderungen bei land- oder forstwirtschaftlich genutzten Anlagen (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB)

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Nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB sind unter bestimmten enumerativ aufgezählten Voraussetzungen Änderungen der bisherigen Nutzung eines privilegierten land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienenden Gebäudes möglich. Ermöglicht wird damit die Entprivilegierung von land- oder forstwirtschaftlichen Gebäuden, die für diesen Zweck nicht mehr benötigt werden, weil der Betrieb eingestellt oder umgestellt wird. Besondere Bedeutung kommt bei Anwendung der Nr. 1 der Zulässigkeitsvoraussetzung in Buchstabe d zu, wonach das in der Nutzung geänderte Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein muss.

Dieses Kriterium der zulässigerweise erfolgten Errichtung taucht gleichfalls in den Teilprivilegierungstatbeständen der Nrn. 2, 3, 5 und 6 des § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB auf und ist in allen Tatbestandsvarianten des § 35 Abs. 4 BauGB in gleicher Weise zu interpretieren.

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Zulässigerweise errichtet im Sinne von § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB ist dabei ein Vorhaben, das entweder formell legalisiert wurde durch Vorliegen einer Baugenehmigung bzw., falls eine Baugenehmigung nicht vorliegt, jedenfalls zu einem bestimmten Zeitpunkt in Einklang mit den materiellen Vorschriften des Baurechts (materielle Baurechtskonformität) stand. Sofern für das nun geänderte Gebäude eine Baugenehmigung vorlag (formelle Legalität) ist nicht entscheidend, ob diese Genehmigung seinerzeit zu Recht erteilt wurde.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 35 Rn. 109 f.

2. Ersatzbauten für mängelbehaftete Gebäude (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB)

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§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB sieht die Möglichkeit vor, ein zulässigerweise errichtetes Wohngebäude durch einen gleichartigen Neubau zu ersetzen, statt eine möglicherweise inadäquate Modernisierungsmaßnahme vorzunehmen. Zulässigerweise errichtet (Buchstabe a) ist das durch den Ersatzbau beseitigte Gebäude, wenn es entweder formell legalisiert wurde oder zumindest zeitweise der materiellen Rechtslage entsprochen hat. In welchen Fällen das ursprünglich vorhandene Gebäude Missstände und Mängel aufweist (Buchstabe b), lässt sich § 177 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB entnehmen.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 35 Rn. 127.

Gleichartig ist das Gebäude als Ersatzbau nur, wenn es dem beseitigten Wohngebäude in Volumen, Nutzung und Funktion entspricht.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 35 Rn. 122.

Vom Erfordernis der Errichtung des Ersatzbaus an gleicher Stelle sieht das Gesetz in § 35 Abs. 4 S. 2 BauGB eine Durchbrechung vor, wonach geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig sind. Geringfügig ist dabei jedoch nicht nur quantitativ, metrisch aufzufassen, sondern insbesondere in qualitativer Sicht zu begreifen.

BVerwGE 61, 290 ff.; Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 35 Rn. 100.

Werden die Außenbereichsbelange am neuen Standort anders und stärker betroffen, kann keine Geringfügigkeit der Abweichung gegeben sein.

Wird ein beseitigter Altbestand im Außenbereich durch ein Wohngebäude ersetzt, das sich gegenüber dem ursprünglichen Standort fünf Meter hangaufwärts befindet und damit deutlich besser einsehbar erscheint, so mögen die fünf Meter Verschiebung an sich quantitativ isoliert betrachtet noch geringfügig sein, die qualitative Betrachtung ergibt jedoch einen weitaus exponierteren Standort, der eine Geringfügigkeit ausschließt.

Schließlich muss nach Buchstabe c der Altbestand von demjenigen, der im Zeitpunkt der Erstellung des Ersatzbaus Eigentümer ist, für längere Zeit – nicht unter zwei Jahren

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 35 Rn. 98.

 – eigengenutzt worden sein. Ob der Betreffende das Gebäude (Altbestand) als Eigentümer oder bloß als Mieter genutzt hat, ist hingegen nicht entscheidend.

3. Wiederaufbau von durch außergewöhnliche Ereignisse zerstörten Gebäuden (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB)

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§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB begünstigt den Ersatzbau für ein durch außergewöhnliche Ereignisse zerstörtes Gebäude. Anders als bei § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 muss es sich bei dem zerstörten Gebäude nicht zwingend um ein Wohngebäude handeln. Die Voraussetzungen der Gleichartigkeit des Ersatzbaus an gleicher Stelle sowie die geforderte zulässigerweise erfolgte Errichtung entsprechen exakt der Vorschrift des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB. Damit sind auch im Rahmen von § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB geringfügige Abweichungen im Standort nach § 35 Abs. 4 S. 2 BauGB zulässig.

Darüber hinaus muss der Wiederaufbau alsbald erfolgen, wobei die Rechtsprechung auf die Verkehrsanschauung abstellt, wonach im ersten Jahr nach der Zerstörung mit einem Wiederaufbau gerechnet und im zweiten Jahr dieser noch erwartet wird.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 35 Rn. 105.

Die Zerstörung durch ein außergewöhnliches Ereignis ist dann gegeben, wenn das Gebäude durch einen Unglücksfall zerstört wird, der einem Naturereignis gleichkommt. Kein außergewöhnliches Ereignis ist demnach der stetige Verfall eines Gebäudes bei aufgestautem Reparaturbedarf oder ein vom Eigentümer selbst verursachtes oder veranlasstes Ereignis.

BVerwGE 62, 32 ff.; BVerwG NVwZ 1982, 349 ff.

4. Erweiterung von Wohngebäuden (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 5 BauGB)

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§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 5 BauGB ermöglicht die Erweiterung von Gebäuden auf bis zu höchstens zwei Wohnungen, sofern das Gebäude zulässigerweise errichtet worden ist, die Erweiterung angemessen ist und die Errichtung einer weiteren Wohnung zur Eigennutzung erfolgt. Die Erweiterung findet ihre Grenze dort, wo sie in eine qualitative Änderung des Gebäudes umschlägt.

BVerwGE 61, 285 ff.

Wird ein Kleinsiedlungshaus einer Familie in ein villenartiges komfortables Einfamilienhaus umgewandelt, wird der Rahmen des Zulässigen aus § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 5 BauGB verlassen. Ebenfalls nicht geschützt ist die Errichtung eines sonstigen vom bisherigen Wohngebäude abgesetzten weiteren Gebäudes. Dies kollidiert bereits mit dem Begriff der „Erweiterung“.

5. Erweiterung von gewerblichen Betrieben (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB)

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§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB begünstigt die angemessene Erweiterung von zulässigerweise im Außenbereich errichteten Gewerbebetrieben. Die Angemessenheit der Erweiterung ist dabei zum einen mit Blick auf das vorhandene Gebäude, zum anderen auf den Zuschnitt des Betriebs zu beurteilen. Der zulässige Rahmen in § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 6 BauGB wird jedenfalls verlassen, wenn der außenbereichstypische Gewerbebetrieb durch die Erweiterung eine Dimension erhält, die ihn gewerbegebiets- bzw. industriegebietstypisch macht. Auch dürfte die äußerste Grenze in einer Verdoppelung des bisherigen Baubestandes zu sehen sein.

Vgl. zum Ganzen Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 35 Rn. 163.

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