Kursangebot | Grundkurs Baurecht Bayern | Die Zulässigkeit von baulichen Einzelvorhaben - Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens

Baurecht Bayern

Die Zulässigkeit von baulichen Einzelvorhaben - Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens

C. Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens

364

Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens

I.

Prüfungsmaßstab nach Art. 59 f. BayBO

 

1.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO

 

2.

Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO

II.

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

III.

Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften

IV.

Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

 

 

Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf andere öffentlich-rechtliche Anforderungen

I. Prüfungsmaßstab nach Art. 59 f. BayBO

365

Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO bestimmt lediglich, dass die Baugenehmigung zu erteilen ist, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen ist. Welche öffentlich-rechtlichen Anforderungen bei dem jeweiligen Vorhaben zu prüfen sind, bestimmen die Regelungen der Art. 59 f. BayBO.

1. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO

366

Außer bei Sonderbauten i.S.d. Art. 2 Abs. 4 BayBO kommt grundsätzlich nach Art. 59 BayBO das so genannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zur Anwendung. Danach werden gemäß Nr. 1 in jedem Fall die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und die Regelungen örtlicher Bauvorschriften sowie nach Nr. 3 andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird, geprüft. Das Bauordnungsrecht (also die Anforderungen nach der BayBO) werden dagegen nach Nr. 2 nur im Rahmen der beantragten Abweichungen i.S.d. Art. 63 BayBO geprüft.

Die bedeutendsten bauordnungsrechtlichen Fragestellungen wurden durch die Nachweiserfordernisse nach Art. 62 BayBO (nach Art. 59 S. 2 BayBO auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren anzuwenden) in den Verantwortungsbereich des Bauherren verlagert.

Vgl. auch Brenner Öffentliches Baurecht S. 208.

367

Da Bauordnungsrecht also nur noch auf beantragte Abweichungen geprüft wird, bezeichnet man die Baugenehmigung, die auf Grundlage des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens ergeht, auch als spezifisch bauplanungsrechtliche Genehmigung.

Wichtig ist jedoch Folgendes: Selbst wenn die Bauaufsichtsbehörde ihr Prüfprogramm überschreitet und entgegen dem Wortlaut des Art. 59 BayBO ohne einen Antrag auf Abweichung durch den Bauherrn Bauordnungsrecht prüft und in der Folge die Baugenehmigung erteilt, ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den geprüften bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht von der Feststellungswirkung der Baugenehmigung umfasst; der Nachbar kann in der Folge insbesondere keine Anfechtungsklage unter Berufung auf Verletzung dieser unter Verstoß gegen Art. 59 BayBO geprüften Vorschriften erheben (soweit diese auch drittschützend sind, dazu mehr beim Rechtsschutz)

BayVGH B.v. 12.12.2013, 2 ZB 12.1513, juris; BayVGH B.v. 23.4.2014, 9 CS 14.222, juris; BayVGH B.v. 17.3.2014, 15 CS 13.2648, juris; BayVGH, B. 28.9.2010, BayVBl 2011, 174.

.

Wiederum gilt jedoch die Regelung des Art. 55 Abs. 2 BayBO, die Einschränkung des Prüfungsmaßstabes entbindet den Bauherren also nicht von der Einhaltung aller relevanten öffentlich-rechtlichen Anforderungen und lässt die Möglichkeit bauaufsichtlicher Maßnahmen unberührt.

Vgl. auch Brenner Öffentliches Baurecht S. 209.

368

Exkurs: Örtliche Bauvorschriften i.S.d. Art. 81 BayBO

Bei den örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 59 S. 1 Nr. 1 BayBO mit zu prüfen sind, handelt es sich um Satzungen der Gemeinden im eigenen Wirkungskreis nach Art. 81 BayBO, mit welchen diese für die dort abschließend aufgezählten Tatbestände konkrete Anforderungen an die Gestaltung von baulichen Vorhaben im Einzelfall erlassen können.

Vgl. Becker/Heckmann/Kempen/Manssen Öffentliches Recht in Bayern S. 487.

Dabei stehen für die Gemeinde zwei Möglichkeiten zum Erlass einer örtlichen Bauvorschrift zur Auswahl. Nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB können sie zusammen mit dem Bebauungsplan als Teil des Bebauungsplans erlassen werden.

Zum anderen besteht die Möglichkeit, sie als eigenständige Satzungen nach Art. 81 Abs. 1 BayBO zu erlassen.

Vgl. Becker/Heckmann/Kempen/Manssen Öffentliches Recht in Bayern S. 487.

Festsetzung in einem Bebauungsplan, dass Häuser in einem bestimmten Gebiet nur mit Flachdach zulässig sind oder nur einen weißen Außenanstrich haben dürfen (= örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO).

In der Klausur werden Sie regelmäßig die Variante eines Erlasses zusammen mit dem Bebauungsplan haben. Im Bebauungsplan sind dann bestimmte Festsetzungen enthalten, die nicht von dem Numerus Clausus des § 9 Abs. 1 BauGB erfasst sind und deshalb nur örtliche Bauvorschriften darstellen können. In diesem Fall finden die meisten Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach Art. 81 Abs. 2 S. 2 BayBO entsprechende Anwendung; insbesondere muss das bauliche Vorhaben nach Art. 81 Abs. 2 S. 2 BayBO, § 30 BauGB mit den Festsetzungen (der örtlichen Bauvorschriften im Bebauungsplan) vereinbar sein; zudem ist entsprechend § 36 BauGB ein gemeindliches Einvernehmen erforderlich.

Soweit örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 BayBO als eigenständige Satzungen erlassen worden sind, fallen sie unter Art. 59 S. 1 Nr. 1 Alt. 2 BayBO. Soweit sie einen Teil des Bebauungsplans nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB darstellen, fallen sie unter Art. 59 S. 1 Nr. 1 Alt. 1 BayBO.

Beachte letztlich die eingeschränkte Rechtsschutzmöglichkeit gegen örtliche Bauvorschriften als eigenständige Satzungen (nur dann!) im Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO i.V.m. Art. 5 S. 2 AGVwGO.

2. Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO

369

Bei Sonderbauten i.S.d. Art. 2 Abs. 4 BayBO findet dagegen das BauGenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO Anwendung. Hier prüft die Bauaufsichtsbehörde zusätzlich im Vergleich zum vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Nr. 2 Bauordnungsrecht nicht nur auf beantragte Änderungen des Bauherrn, sondern in jedem Fall vollumfänglich alle Vorschriften des Bauordnungsrechts. Wie auch beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO ist in jedem Fall die Vereinbarkeit mit örtlichen Bauvorschriften zu prüfen; soweit diese als Teil des Bebauungsplans erlassen sind, nach Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO; im Falle des Erlasses als eigenständige Satzungen nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BayBO.

Achten Sie bei den Sonderbauten insbesondere auf Art. 2 Abs. 4 Nr. 2 BayBO, worunter insbesondere Windkraftanlagen, Hochhäuser und Versammlungsstätten fallen können.

Lesen Sie sich die Fälle der Sonderbauten nach Art. 2 Abs. 4 BayBO in Ruhe durch, um hier ein gewisses Gespür zu entwickeln!

II. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 29–38 BauGB

370

Sowohl im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 1 BayBO als auch im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO ist die Vereinbarkeit mit den Vorschriften der §§ 29–38 BauGB zu prüfen. Wie bereits ausgeführt, zählen dazu auch die örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB als Teil des Bebauungsplans erlassen worden sind.

1. Die Regelungen der §§ 29–38 BauGB

371

Insoweit prüfen Sie die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den §§ 29 ff. BauGB entsprechend den obigen Ausführungen (vgl. Rn. 201 ff.).

2. Anträge auf Abweichung nach Art. 63 BayBO

372

Nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO sind Ausnahmen und Befreiungen i.S.d. § 31 BauGB und nach § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB gesondert schriftlich zu beantragen (gilt nach Art. 63 Abs. 2 S. 2 BayBO auch bei verfahrensfreien Vorhaben). Zur Entscheidung berufen ist nach Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Gemeinde, im Übrigen (also bei nicht verfahrensfreien Bauvorhaben) nach Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Art. 63 Abs. 2 BayBO ist als rein verfahrensrechtliche Norm zu verstehen, die lediglich das Erfordernis eines gesonderten schriftlichen Antrags normiert!

373

Da die Ausnahmen i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB aber direkt im Bebauungsplan vorgesehen und festgeschrieben sind,

Vgl. dazu die Ausführungen unter Rn. 228.

macht das Antragserfordernis des Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO insoweit keinen Sinn. Aufgrund des Art. 59 S. 1 Nr. 1 BayBO (bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO) i.V.m. § 30 Abs. 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde nämlich ohnehin zwingend die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes von Amts wegen zu überprüfen; insoweit ist ein Antragserfordernis überhaupt nicht vorstellbar; für Ausnahmen i.S.d. § 31 Abs. 1 BauGB läuft das Antragserfordernis nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO deshalb leer.

374

Dagegen handelt es sich beim Dispens nach § 31 Abs. 2 BauGB um eine Einzelfallentscheidung, welche gerade nicht in den Festsetzungen des Bebauungsplans vorgeschrieben und festgesetzt ist. Das Erfordernis eines Antrags nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO wäre hier also grundsätzlich vorstellbar. Allerdings ist die Regelung des § 31 Abs. 2 BauGB nach Art. 59 S. 1 Nr. 1 BayBO (bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 1 BayBO) ebenfalls vom Pflichtprüfprogramm der Bauaufsichtsbehörde umfasst; die Erteilung eines Dispenses steht nach dem Wortlaut des § 31 Abs. 2 BauGB alleine im Ermessen („kann“). Insoweit besteht ein Widerspruch zur Regelung des Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO, der insoweit einen gesonderten schriftlichen Antrag fordert. Als Lösung bietet sich deshalb an, davon auszugehen, dass im Bauantrag des Bauherrn ein konkludenter Antrag nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO auf etwaige Gewährung eines Dispenses i.S.d. § 31 Abs. 2 BauGB mitenthalten ist. Letztlich entfaltet damit das Antragserfordernis im Falle des § 31 Abs. 2 BauGB keine Bedeutung.

Dieselben Grundsätze gelten im Falle des § 34 Abs. 2 Hs. 2 BauGB aufgrund dessen Verweisung auf die Regelung des § 31 Abs. 2 BauGB!

III. Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften

375

Sowohl im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 1 Alt. 2 BayBO als auch im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BayBO wird die Vereinbarkeit des Vorhabens mit örtlichen Bauvorschriften geprüft. Gemeint sind damit nur die örtlichen Bauvorschriften, die nach Art. 81 Abs. 1 BayBO als eigenständige Satzungen erlassen wurden.

Von örtlichen Bauvorschriften kann nach Art. 63 Abs. 1 BayBO unter den dort genannten Voraussetzungen (letztlich reine Ermessensentscheidung) eine Abweichung zugelassen werden. Wiederum ist nach Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO ein gesonderter schriftlicher Antrag erforderlich (nach Art. 63 Abs. 2 S. 2 BayBO auch bei verfahrensfreien Vorhaben). Zuständig für die Entscheidung ist nach Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Gemeinde, im Übrigen nach Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Anders als beim Bauplanungsrecht – zu dem selbstverständlich auch die örtlichen Bauvorschriften zählen, die nach Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB als Festsetzungen des Bebauungsplans erlassen wurden

Insoweit gelten für Abweichungen die dargestellten Grundsätze unter Rn. 372 ff.

 – ist bei den selbstständigen örtlichen Bauvorschriften tatsächlich ein Antrag auf Abweichung vom Bauherren zu stellen. Dies macht auch Sinn, denn in örtlichen Bauvorschriften ist die Möglichkeit zur Abweichung gerade nicht vorgeschrieben; die Möglichkeit der Abweichung ergibt sich alleine aus der Regelung des Art. 63 BayBO. Dies ist der entscheidende Unterschied zu §§ 31, 34 BauGB, bei denen sich die Möglichkeit der Abweichung aus dem BauGB selbst ergibt.

IV. Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens

376

Im Baugenehmigungsverfahren wird die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach Art. 60 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BayBO in jedem Fall geprüft. Die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Vorschriften der BayBO wird im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 S. 1 Nr. 2 BayBO nur auf beantragte Abweichungen geprüft; diese erfordern nach Art. 63 Abs. 2 BayBO einen gesonderten schriftlichen Antrag. Die Entscheidung obliegt der Gemeinde bei verfahrensfreien Bauvorhaben (Art. 63 Abs. 3 S. 1 BayBO) – im Übrigen der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (Art. 63 Abs. 3 S. 2 BayBO) – und stellt nach Art. 63 Abs. 1 BayBO letztlich eine reine Ermessensentscheidung dar.

Die Beschränkung des Prüfungsmaßstabes im Rahmen des Art. 59 BayBO ist zwar immer noch vorhanden, mittlerweile wurde aber Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO um den zweiten Halbsatz ergänzt, dass die Baugenehmigungsbehörde auch aufgrund des Verstoßes der Baugenehmigung gegen andere Rechtsvorschriften zur Ablehnung des Bauantrags berechtigt ist. Das Gesetz schafft hier aber lediglich eine Möglichkeit zur Ablehnung des Bauantrags bei Verstoß gegen Normen außerhalb des gesetzlichen Prüfprogramms. Damit wurde das zuvor bestehende Problem gelöst, dass die Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens aufgrund eines Verstoßes gegen Bauordnungsrecht die Baugenehmigung ablehnen wollte.

Eine Möglichkeit zur Genehmigung des Bauvorhabens unter Erweiterung des gesetzlich beschränkten Prüfrahmens in Art. 59 BayBO lässt sich Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO gerade nicht entnehmen.

377

Zum besseren Verständnis soll insoweit noch die Rechtslage vor Ergänzung des Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO um dessen Hs. 2 erläutert werden.

Häufig trat der Fall auf, dass die Baugenehmigungsbehörde einen Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften feststellte und dem Bauherren aus diesem Grund die Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren versagen wollte, obwohl dieser gar keinen Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 59 S. 1 Nr. 2, 63 BayBO gestellt hatte. Im Ausgangspunkt war hierbei zu beachten, dass der Wortlaut des Art. 59 BayBO eindeutig und unzweifelhaft eine Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit Vorschriften des Bauordnungsrechts nur dann zulässt, wenn ein Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 63 BayBO gestellt wurde. Dies entsprach auch dem Gesetzeszweck des Art. 59 BayBO in Form einer Beschleunigung des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens. Grundsätzlich war die Baugenehmigungsbehörde ohne Antrag auf Abweichung also nicht befugt, Bauordnungsrecht zu prüfen und aus diesem Grund die Erteilung der Baugenehmigung abzulehnen.

378

Daneben galt aber schon damals die Vorschrift des Art. 55 Abs. 2 BayBO, wonach der Bauherr trotz Beschränkung des Prüfungsmaßstabes alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu beachten hat und bauaufsichtliche Maßnahmen ausdrücklich möglich bleiben. Der Baugenehmigungsbehörde blieb also in jedem Fall die Möglichkeit, eine Baugenehmigung zu erteilen und anschließend sofort bauaufsichtliche Maßnahmen zu erlassen. Da dies auf den ersten Blick widersinnig erschien, wurde eine Ablehnung des Bauantrags unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Sachbescheidungsinteresses diskutiert. Dabei handelt es sich um einen allgemeinen Rechtsgedanken des gesamten Verwaltungsrechts, wonach eine Genehmigung nicht erteilt werden soll, wenn offensichtlich ist, dass sie der Antragsteller nicht nutzen können wird und sie folglich für den Bauherrn nutzlos erscheint; letztlich handelt es sich dabei um einen Gedanken der Verfahrensökonomie, da das Verwaltungsverfahren bei offensichtlicher Nicht-Nutzbarkeit der beantragten Genehmigung letztlich umsonst durchgeführt wird. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hatte einer Ablehnung des Bauantrags wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses aufgrund von bauordnungsrechtlichen Verstößen des Vorhabens aber grundsätzlich eine Absage erteilt. Ein derartiges Vorgehen sei nur im Ausnahmefalle zulässig und zwar dann, wenn es unter jedem denkbaren Gesichtspunkt ausgeschlossen ist, dass die Baugenehmigung durch den Bauherren irgendwann einmal genutzt werden kann

Vgl. BayVGH U.v. 28.11.2013, Az. 2 B 13.1587, BayVBl. 2014, 700 ff.

; dabei müsse sich dies eindeutig alleine aus den bei der Baugenehmigungsbehörde vorhandenen Unterlagen ohne weitere Rückfrage beim Bauherren ergeben. Zudem dürfe die Unvereinbarkeit des Vorhabens mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Wertungsfrage abhängig sein, sondern müsse eindeutig feststehen.

So insgesamt auch Becker/Heckmann/Kempen/Manssen Öffentliches Recht in Bayern S. 474.

379

Aufgrund dieser strengen Anforderungen handelte es sich bei der zulässigen Ablehnung also um den systematischen Ausnahmefall. Aufgrund der Ergänzung des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO kann dieses Problem nun aber nicht mehr auftreten.

Ob die Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Anforderungen aus Vorschriften außerhalb des eigentlichen Prüfprogramms aus Art. 59, 60 BayBO nur ablehnen darf, wenn dieser Verstoß offensichtlich (evident) ist, ist streitig. Teilweise wird hier die Auffassung vertreten, dass der Verstoß bei „sachfremdem“ Recht offensichtlich sein muss, während bei Verstößen gegen typisch baurechtliche Vorschriften (zum Beispiel die Abstandsflächen aus Art. 6 BayBO im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO) der bloße Normwiderspruch genügen soll

Vgl. Jäde, BayVBl. 2010, 741 ff.

. Dem Wortlaut des Gesetzes lässt sich eine solche Differenzierung nach Baurechtsnormen und „sonstigem Fachrecht“ nicht entnehmen.

So auch VG Augsburg, Urteil vom 31.1.2013, Az. Au 5 K 12.1360.

Denken Sie bitte daran, dass das vom Gesetzgeber in Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO der Bauaufsichtsbehörde eröffnete Versagungsermessen nicht im Interesse des Dritten (Nachbar) besteht und sich nicht zu einem Anspruch für diesen verdichten kann. Bei Einordnung von Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO als gesetzlich geregeltem Fall des fehlenden Sachbescheidungsinteresses erscheint dies konsequent, da dem Sachbescheidungsinteresse nach herrschender Meinung keine drittschützende Wirkung zukommt.

Manssen/Greim, BayVBl. 2010, 421 ff.; Wittreck, BayVBl. 2004,193 ff.

Interessant ist nun aber die Frage, welchen Prüfungsmaßstab das Gericht in diesen Fällen im Rahmen einer Verpflichtungsklage des Bauherren nach Ablehnung eines Bauantrages aufgrund des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO anzulegen hat, den des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach Art. 59 BayBO oder den von der Ausgangsbehörde aufgrund des Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BayBO faktisch erweiterten. Da die Rechtsprechung im Rahmen der Verpflichtungsklage nicht die Rechtmäßigkeit eines Ablehnungsbescheides überprüft,

Sondern im Falle des Erfolges der Verpflichtungsklage lediglich im Tenor aufhebt.

sondern nur das Bestehen eines Anspruchs prüft,

Vgl. Kopp/Schenke Verwaltungsgerichtsordnung § 113 Rn. 186.

muss insoweit grundsätzlich der Prüfungsmaßstab des Art. 59 BayBO maßgeblich sein.

1. Die Regelung über Abstandsflächen

380

Die Abstandsflächen sollen zum einen die ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung gewährleisten; zum anderen entfalten sie auch im Hinblick auf das Erfordernis eines Zugangs zum Grundstück Bedeutung (Feuerwehr!).

Lesen Sie unbedingt alle Vorschriften, die nun erwähnt werden, in Ruhe durch!

Die Pflicht zur Einhaltung von Abstandsflächen besteht nach Art. 6 Abs. 1 BayBO im Grundsatz bei oberirdischen Gebäuden i.S.d. Art. 2 Abs. 2 BayBO (also beispielsweise nicht bei Tiefgaragen). Nach Art. 6 Abs. 1 S. 2 BayBO gelten sie entsprechend bei Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen.

1,80 Meter hohe und 17 Meter lange Schallschutzwand.

381

Keine Abstandsflächen sind nach Art. 6 Abs. 1 S. 3 BayBO bei planungsrechtlicher Verpflichtung oder Erlaubnis zu so genannter geschlossener Bauweise (vgl. § 22 BauNVO) einzuhalten (Vorrang des Bauplanungsrechts).

Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben nach Art. 6 Abs. 8 BayBO bestimmte untergeordnete vortretende Bauteile sowie untergeordnete Vorbauten unter den dort genannten Voraussetzungen bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht.

Nach Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO kann die Gemeinde in städtebaulichen Satzungen (Bebauungsplan) und in örtlichen Bauvorschriften abweichende Abstandsflächen bestimmen.

Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO enthält eine wichtige Sondervorschrift für Garagen und deren Nebengebäude, wonach diese unter den dort genannten Voraussetzungen in den Abstandsflächen des Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen gebaut werden.

Wenn die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO erfüllt sind, bleiben diese bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht!

Art. 6 Abs. 2 S. 1 BayBO bestimmt, dass Abstandsflächen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen müssen und sich nicht überdecken dürfen (Art. 6 Abs. 3 BayBO). Ausnahmen hiervon regeln Art. 6 Abs. 2 S. 2 BayBO (öffentliche Verkehrsflächen, Grün- und Wasserflächen können zur Hälfte mit eingerechnet werden) sowie Art. 6 Abs. 2 S. 3 BayBO (Abstandsflächen auf dem Grundstück des Grundstücksnachbar möglich bei rechtlich oder tatsächlich gesicherter Freihaltung von Bebauung

Rechtliche Sicherung insbesondere durch Grunddienstbarkeit im Grundbuch; tatsächliche Sicherung denkbar aufgrund der Gegebenheit des Grundstücks, dass keine Überbauung zulässt.

oder bei Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde).

382

Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach Art. 6 Abs. 4 S. 1 BayBO nach der Wandhöhe, welche in S. 2 definiert wird. Die jeweilige Wandhöhe wird dadurch ermittelt, dass Sie an jeder Stelle des Hauses vom Grundstücksboden aus nach oben gehen und die Höhe des Gebäudes messen; damit erhalten Sie an jeder Stelle des Hauses das Maß H (Art. 6 Abs. 4 S. 6 BayBO), das für die Tiefe der Abstandsflächen relevant ist. Art. 6 Abs. 4 S. 3 und S. 4 BayBO bestimmen dabei, unter welchen Voraussetzungen und mit welchem Anteil Dächer

Beachten Sie insoweit die Möglichkeit der anderweitigen Bestimmung nach Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 und 2 BayBO.

und Giebelflächen zu berücksichtigen sind.

Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt gemäß Art. 6 Abs. 5 S. 1 BayBO dann letztlich 1 H, mindestens jedoch 3 Meter. Art. 6 Abs. 6 S. 1 BayBO enthält schließlich das so genannte 16-Meter-Privileg: Für zwei Außenwände des Gebäudes, die jeweils nicht länger als 16 Meter sind, genügt als Tiefe der Abstandsfläche die Hälfte der nach Absatz 5 vorgeschriebenen Abstandsflächentiefe (statt 1 H also nur 0,5 H), mindestens jedoch 3 Meter.

Sollte es durch Aufbringung einer nachträglichen Wärmedämmung an einem Gebäude zu einer Verkürzung und Unterschreitung der nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächentiefe kommen, sollten Sie stets an die Möglichkeit einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO denken. Eine solche dürfte bei geringer Unterschreitung insbesondere aufgrund der gesetzgeberischen Bewertung des Energieeinsparungszieles in § 248 BauGB – dieser gilt unmittelbar aber nur in Gebieten mit Bebauungsplänen – nach Ermessensausübung der Bauaufsichtsbehörde möglich sein.

Weiterführende Hinweise zu dieser durchaus aktuellen Problematik finden Sie bei Jäde, Kommunalpraxis Bayern 2012, 47 ff.

2. Die Regelung über Stellplätze

383

Art. 47 BayBO fordert unter den dort genannten Voraussetzungen die Herstellung von Stellplätzen (definiert in Art. 2 Abs. 8 S. 1 BayBO); die Anzahl bestimmt sich aufgrund des Absatzes 2.

Bei der Stellplatzregelung handelt es sich um eine objektiv bestehende Anforderung, die keinen Drittschutz zugunsten von Nachbarn entfaltet. Zu beachten ist zudem, dass die Möglichkeiten zur Erfüllung der gesetzlichen Stellplatzpflicht, die Art. 47 Abs. 3 Nr. 1 -3 BayBO schafft, gleichberechtigt nebeneinander stehen; sofern die Gemeinde beispielsweise zum Abschluss des Ablösungsvertrages nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO bereit ist, muss der Bauherr deshalb keinen Antrag auf Abweichung i.S.d. Art. 63 BayBO stellen.

Die Einhaltung des Gebotes des Art. 47 Abs. 4 BayBO kann der Bauherr nicht im Wege der Klage durchsetzen, da die Norm keine Schutzwirkung zu seinen Gunsten entfaltet. Ihm bleibt bei einem Verstoß der Gemeinde nur die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde ein Einschreiten gegen die Gemeinde anzuregen.

V. Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf andere öffentlich-rechtliche Anforderungen

384

Nach Art. 59 S. 1 Nr. 3 bzw. Art. 60 S. 1 Nr. 3 BayBO sind (in jedem Fall!) auch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu prüfen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird. Insoweit spricht man vom sonstigen der Baugenehmigung aufgedrängtem Recht. Folgende Tatbestände sollten Sie dabei kennen:

Art. 20 Abs. 5 S. 1 BayWG i.V.m. Art. 56 S. 1 Nr. 1 Alt. 1 Hs. 2 BayBO, soweit die wasserrechtliche Anlagengenehmigung durch die Baugenehmigung ersetzt wird; insoweit sind die Anforderungen nach § 36 WHG i.V.m. Art. 20 Abs. 2 BayWG im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen.

Art. 6 Abs. 3 S. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG)

Ziegler/Tremel Nr. 138.

bei Maßnahmen an Baudenkmälern.

§§ 14 Abs. 1, 15 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) hinsichtlich der Unterlassungspflicht von vermeidbaren Beeinträchtigungen und der Ausgleichspflicht bzw. Kompensationspflicht für unvermeidbare Beeinträchtigungen bei einem Eingriff in Natur und Landschaft i.S.d. § 14 Abs. 1 BNatSchG.

Art. 56 S. 3 BayNatSchG für die Befreiung von Geboten, Verboten und Beschränkungen des BNatSchG sowie auf dessen Grundlage ergangener Rechtsverordnungen (auch dann, wenn in den Rechtsverordnungen kein Befreiungstatbestand geregelt ist und auch kein Verweis auf Art. 56 BayNatSchG enthalten ist); hier prüfen Sie also, ob eine Befreiung von Geboten, Verboten oder Beschränkungen nach Naturschutzrecht möglich ist.

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