Kursangebot | Grundkurs Baurecht Bayern | Sicherung der Bauleitplanung

Baurecht Bayern

Sicherung der Bauleitplanung

I. Allgemeines

157

Unter der Überschrift „Sicherung der Bauleitplanung“ fasst das BauGB in den §§ 14–28 nachfolgende Regelungskomplexe zusammen. Das BauGB enthält im Wesentlichen vier Sicherungsinstrumente. Die Veränderungssperre (§§ 14, 16–18 BauGB) und das Zurückstellen von Baugesuchen (§ 15 BauGB) dienen unmittelbar der Sicherung eines konkreten Bebauungsplanverfahrens. Der Genehmigungsvorbehalt für Verfügungen nach dem WEG (§ 22 BauGB) soll im Wesentlichen dem Entstehen von Zweitwohnungen (Rollladensiedlungen) entgegenwirken. Die Vorkaufsrechte (§§ 24–28 BauGB) sind schließlich Instrumente, mit denen sich die Gemeinde Eigentum an Flächen verschaffen kann, die für die gemeindliche Entwicklung bedeutsam sind.

Das Institut der Teilungsgenehmigung wurde im Zuge der Novellierung des BauGB im Jahre 2004 nahezu vollständig aus dem BauGB gestrichen. § 19 BauGB enthält nur mehr in Abs. 1 die Definition der Teilung eines Grundstücks und in Abs. 2 die Wirkungen der Teilungserklärung.

Merken Sie sich, dass die Klausurrelevanz der Sicherungsinstrumente von § 14 nach § 28 BauGB stetig abnimmt. Während Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen als unmittelbare Sicherungsinstrumente einer konkreten Planung häufiger Klausurgegenstand sind und deshalb sicher beherrscht werden sollten, sind Klausuren, die sich mit Fragen der Fremdenverkehrssicherung und der Vorkaufrechte beschäftigen, vergleichsweise selten.

1. Zweck und Rechtsnatur der Veränderungssperre

158

Die Veränderungssperre ist ein unmittelbares Instrument der Gemeinde zur Sicherung ihrer Bauleitplanung. Sie verfolgt den Zweck, die von der Gemeinde konkret beabsichtigten bauplanerischen Festsetzungen im Zeitraum der Aufstellung, Änderung oder Aufhebung von Bebauungsplänen in der Weise zu sichern, dass während des Aufstellungszeitraumes keine Veränderungen erfolgen, die der gemeindlichen Planung zuwider laufen oder diese zumindest wesentlich erschweren würden. § 14 Abs. 1 BauGB erlaubt der Gemeinde, eine Veränderungssperre zu beschließen, sobald sie einen Planaufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) gefasst hat und ein Sicherungsbedürfnis für den künftigen Plan besteht.

Die Veränderungssperre wird dabei als Satzung nach § 16 Abs. 1 BauGB beschlossen.

2. Verfahren zum Erlass einer Veränderungssperre

159

Das BauGB sieht für den Erlass einer Veränderungssperre kein besonderes Verfahren vor. Lediglich bestimmt § 16 Abs. 1 BauGB, dass die Veränderungssperre als Satzung zu erlassen ist. Diese Satzung ist weder anzeige- noch genehmigungspflichtig.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 80 Rn. 104.

Für die Wirksamkeit der Veränderungssperre verlangt § 16 Abs. 2 S. 1 BauGB jedoch, dass die Satzung ortsüblich bekannt zu machen ist. Als weitere Möglichkeit sieht § 16 Abs. 2 S. 2 BauGB vor, dass lediglich bekannt gemacht wird, dass eine Veränderungssperre beschlossen worden ist. Es erfolgt insoweit ein Verfahren wie bei der Bekanntmachung von Bebauungsplänen, d.h. der Inhalt der Veränderungssperre wird durch eine öffentliche Einsichtnahme publik gemacht. Zu beachten gilt es, dass insoweit die § 10 Abs. 3 S. 2 bis 5 BauGB entsprechende Anwendung finden; § 16 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 BauGB. Damit tritt in diesem Fall die Veränderungssperre gemäß §§ 16 Abs. 2 S. 2 Hs. 2, 10 Abs. 3 S. 4 BauGB bereits mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Veränderungssperre als solcher in Kraft.

Achten Sie in Klausuren darauf, stets festzustellen, wann die jeweilige Veränderungssperre in Kraft getreten ist. Eine Veränderungssperre kann ein Bauvorhaben nur verhindern und als Versagungsgrund für eine Baugenehmigung fungieren, wenn sie im maßgeblichen Zeitpunkt der Genehmigung auch in Kraft ist.

Da die Veränderungssperre als Satzung beschlossen wird, gilt es zu beachten, dass damit wiederum ein Zugang zu den Vorschriften über den Planerhalt in den §§ 214 ff. BauGB geschaffen wird. § 214 Abs. 1 BauGB bestimmt insoweit explizit, dass die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften für Flächennutzungspläne und die Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur in enumerativ genannten Fällen beachtlich sind. Anders als bei § 214 Abs. 2 BauGB, der generell nur von Bauleitplänen (§ 1 Abs. 2 BauGB) spricht, gilt damit zumindest die Bestimmung in § 214 Abs. 1 BauGB auch für Satzungen nach § 16 Abs. 1 BauGB.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB vor §§ 214-216 Rn. 2.

3. Voraussetzungen der Veränderungssperre

160

Da die Veränderungssperre als Satzung nach § 16 Abs. 1 BauGB beschlossen wird, lassen sich auch hier formelle und materielle Anforderungen unterscheiden.

aa) Beschluss über Veränderungssperre

161

Zunächst muss die Gemeinde die Veränderungssperre als Satzung beschließen. Da es sich bei der Veränderungssperre um eine Satzung nach dem BauGB handelt, gilt es hinsichtlich der Organkompetenz der Gemeinde Art. 32 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 GO zu beachten. Die Veränderungssperre kann demnach auch von einem eingerichteten Bauausschuss beschlossen werden. Der Gemeinderat hat insoweit aber ein Rückholrecht im Einzelfall. Das Verfahren zur Beschlussfassung beurteilt sich wie bei Bebauungsplänen nach kommunalrechtlichen Bestimmungen. Es gelten insoweit die Art. 47 ff. GO.

Fehlt ein Satzungsbeschluss vollständig, beurteilt sich der Fehler nach § 214 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (§ 215 BauGB gilt für diesen Mangel nicht); ein ergänzendes Verfahren bleibt nach § 214 Abs. 4 BauGB ebenfalls möglich.

Fehler bei der Bestimmung des zuständigen Organs der Gemeinde bzw. hinsichtlich des Verfahrens im Gremium (z.B. Art. 49 Abs. 1 GO) sind Verfahrensfehler nach Landesrecht, für die §§ 214, 215 BauGB nicht gelten. Grundsätzlich ist der landesrechtliche Verfahrensfehler beachtlich. Lediglich das ergänzende Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB findet Anwendung, soweit nicht der Mangel bereits z.B. nach Art. 49 Abs. 4 GO unbeachtlich ist.

bb) Ausfertigung der Satzung

162

Die Satzung nach §§ 14, 16 BauGB ist auszufertigen. Die Ausfertigung hat vor der abschließenden Bekanntgabe der Veränderungssperre zu erfolgen.

Beim Erfordernis der Ausfertigung handelt es sich um ein landesrechtliches Verfahrenserfordernis (Art. 26 Abs. 2 GO), für welches §§ 214, 215 BauGB keine Geltung beanspruchen. § 214 Abs. 4 BauGB ist anwendbar.

cc) Ortsübliche Bekanntmachung der Veränderungssperre

163

§ 16 Abs. 2 BauGB sieht zwei Möglichkeiten der Bekanntmachung der Veränderungssperre vor. Liegen Verstöße gegen die ortsübliche Art der Bekanntmachung vor, ist ein Verfahrensfehler nach Landesrecht gegeben, für den lediglich § 214 Abs. 4 BauGB gilt. Wird der Hinweiszweck der Veränderungssperre (genaue Bezugnahme auf zu sichernde Planung erforderlich; schlagwortartig muss der zu sichernde Plan bezeichnet werden) verfehlt, gilt § 214 Abs. 1 Nr. 4 BauGB. Für ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB bleibt Raum.

aa) Bebauungsplanaufstellungsbeschluss

164

Eine Veränderungssperre darf nur dann erlassen werden, wenn die Gemeinde mit einem nach § 2 Abs. 1 S. 2 BauGB bekanntgemachten Aufstellungsbeschluss ein Bebauungsplanverfahren initiiert hat.

Das Vorliegen des Aufstellungsbeschlusses ist dabei eine materielle Wirksamkeitsvoraussetzung der Veränderungssperre.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 14 Rn. 4; BVerwG DVBl. 1988, 958 ff.

Beachten Sie an dieser Stelle zwingend die Unterschiede zwischen Bebauungsplänen und der Veränderungssperre nach § 14 BauGB. Während der Aufstellungsbeschluss beim Bebauungsplan nur eine fakultative Voraussetzung darstellt und zur formellen Seite der Bauleitplanung rechnet, ist er beim Erlass der Veränderungssperre eine materielle Wirksamkeitsvoraussetzung der Satzung nach §§ 14 Abs. 1, 16 Abs. 1 BauGB. Folglich kann bei seinem Fehlen auch nicht auf § 214 Abs. 1 BauGB zurückgegriffen werden.

Als zwingende materielle Voraussetzung der Veränderungssperre führt das Fehlen des Aufstellungsbeschlusses zur Unwirksamkeit der Satzung über die Veränderungssperre. Zu beachten gilt es an dieser Stelle, dass es keinen Fehler darstellt, wenn in einer Gemeinderats- oder Ausschusssitzung über den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan und die Veränderungssperre beschlossen wird.

BVerwG NVwZ 1989, 661 ff.

bb) Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses

165

§ 14 Abs. 1 BauGB ist ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses materielle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Veränderungssperre ist. Zwingend ist auch die zeitliche Abfolge. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist vor der Bekanntmachung der Veränderungssperre vorzunehmen. Nicht ausgeschlossen ist es dagegen, Bebauungsplan und Veränderungssperre an einem Tag zeitlich nacheinander bekanntzugeben.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 79 Rn. 103.

Fehler im Zusammenhang mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses sind materieller Natur und damit grundsätzlich beachtlich.

cc) Erforderlichkeit der Veränderungssperre

166

Der Erlass der Veränderungssperre setzt nicht voraus, dass der ihr zugrunde liegende Aufstellungsbeschluss detailliert über den Inhalt der beabsichtigten Bauleitplanung Aufschluss gibt. Dies wäre im frühen Stadium der Bebauungsplanaufstellung oftmals gar nicht möglich. Die Konturen der beabsichtigten Planung müssen aber zumindest soweit erkennbar sein, dass die Erforderlichkeit der Veränderungssperre als Sicherungsmittel dieser Bauleitplanung nachvollzogen werden kann. Gefordert wird hier das so genannte „planerische Minimum“ hinsichtlich der zu sichernden Bauleitplanung.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 14 Rn. 26, 30.

Es hat eine Prüfung des Aufstellungsbeschlusses am Maßstab von § 1 Abs. 3 BauGB und § 9 BauGB zu erfolgen und es muss ein Sicherungsbedürfnis hinsichtlich dieser Planung, d.h. eine abstrakte Gefährdung der eingeleiteten Planung gegeben sein.

BVerwG BayVBl. 1977, 279 ff.

Eine weitere über die Prüfung der Erforderlichkeit des Sicherungsmittels hinausgehende Abwägungsentscheidung im Sinne von § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde nicht vorzunehmen.

dd) Inhalt der Veränderungssperre

167

Der mögliche Inhalt der Veränderungssperre ist durch § 14 Abs. 1 BauGB vorgegeben. Eine Veränderungssperre verbietet insbesondere die Durchführung von Vorhaben nach § 29 Abs. 1 BauGB.

Da die Veränderungssperre alle Vorhaben erfasst, deren planungsrechtliche Zulässigkeit sich nach den §§ 30 ff. BauGB beurteilt, wirkt sie auch gegenüber Vorhaben die in einem anderen Genehmigungsverfahren als dem baurechtlichen zu beurteilen sind, sofern dieses Verfahren eine materiell-rechtliche Prüfung baurechtlicher Normen vorsieht (Fälle der formellen Konzentrationswirkung). So wirkt eine Veränderungssperre auch bei einem immissionsschutzrechtlich genehmigungspflichtigen Vorhaben als Versagungsgrund (vgl. § 13 BImSchG).

4. Rechtsfolgen der Veränderungssperre und Ausnahmen

168

Die Veränderungssperre ist in ihrer Rechtsfolge darauf gerichtet, dass die Genehmigung für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB nicht erteilt wird. Die wirksame Veränderungssperre ist damit ein materieller Versagungsgrund für die Erteilung einer Baugenehmigung.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 81 Rn. 105; BVerwG NVwZ 1989, 666 ff.

169

Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann die Baugenehmigungsbehörde (Art. 53, 54 BayBO) im Einvernehmen mit der Gemeinde eine Ausnahme von der Veränderungssperre zulassen, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Eine Ausnahme ist nach der Rechtsprechung immer dann zu erteilen, wenn der Bebauungsplanentwurf Planreife nach § 33 BauGB erlangt hat und das konkret zu beurteilende Bauvorhaben nach § 33 BauGB zulässig, d.h. plankonform ist.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 81 Rn. 106.

170

Nach § 14 Abs. 3 BauGB werden Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre genehmigt worden sind oder deren Zulässigkeit in einem anderen baurechtlichen Verfahren festgestellt worden ist, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung durch die Veränderungssperre nicht berührt.

171

Hierbei lassen sich zwei Fallkonstellationen unterscheiden. Ist der Bauherr vor Inkrafttreten im Besitz einer Baugenehmigung, berührt die nachträgliche Veränderungssperre sein Bauvorhaben nicht. Dies konkretisiert den allgemeinen Grundsatz, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung im Baugenehmigungsverfahren der Zeitpunkt der Erteilung ist. Nachträgliche, dem Bauherrn ungünstige Umstände wie die in Kraft getretene Veränderungssperre berühren die Genehmigung nicht. Gleiches gilt für eine eventuelle Nachbaranfechtung bzw. die Anfechtung durch die Gemeinde. Es ist auch bei § 14 Abs. 3 BauGB nicht ausschlaggebend, dass die Baugenehmigung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre bestandskräftig ist. Auch wenn sich die Genehmigung noch in verwaltungsgerichtlichem Streit befindet, bleibt die Veränderungssperre unberücksichtigt.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 81 Rn. 107.

Kommentieren Sie sich daher Art. 71 BayBO neben § 14 Abs. 3 BauGB, um diese Erweiterung kenntlich zu machen.

Gleiches gilt für den Fall des baurechtlichen Vorbescheides nach Art. 71 BayBO, der sich mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens nach §§ 29 ff. BauGB auseinandersetzt (Bebauungsgenehmigung).

BVerwG DÖV 1984, 852 ff.; Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 14 Rn. 40.

Da die in einem solchen Vorbescheid geklärte Einzelfrage Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren besitzt, ist § 14 Abs. 3 BauGB auf diesen Fall erweiternd anzuwenden. Wenn der Vorbescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit betrifft, ist die Interessenlage der abschließenden Baugenehmigung vergleichbar.

Handelt es sich dagegen nur um eine Zusicherung der Erteilung der Baugenehmigung nach Art. 38 BayVwVfG, gilt es, Art. 38 Abs. 3 BayVwVfG zu beachten, wonach die Bindungswirkung der Zusicherung entfällt, wenn sich nach Abgabe der Zusicherungserklärung die Sach- und Rechtslage wesentlich ändert. Eine solche rechtsbedeutsame Änderung ist auch der spätere Erlass einer Veränderungssperre.

Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn der Baugenehmigungsantrag des Bauherrn durch die Baugenehmigungsbehörde abgelehnt wurde und der Bauherr nun im Wege einer Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage, § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO, um gerichtlichen Rechtsschutz nachsucht. Ist im nun maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung eine rechtsgültige Veränderungssperre in Kraft getreten, so muss das gerichtliche Verfahren auch dann erfolglos bleiben, wenn die ursprüngliche Versagung der Genehmigung rechtswidrig war.

Kopp/Schenke Verwaltungsgerichtsordnung § 113 Rn. 217.

Dies ist Folge der letztlich unterschiedlichen Beurteilungszeitpunkte im Genehmigungsverfahren und im gerichtlichen Verfahren.

5. Geltungsdauer der Veränderungssperre

172

Eine Veränderungssperre gilt gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 BauGB zunächst für zwei Jahre, sofern die Gemeinde nicht einen kürzeren Zeitraum wählt. Auf die Geltungsdauer ist die Zeit einer Zurückstellung gemäß § 15 BauGB nach § 17 Abs. 1 S. 2 BauGB anzurechnen. Dies gilt auch für eine faktische Zurückstellung, d.h. den Zeitraum vor Inkrafttreten einer Veränderungssperre, den der Bauherr dadurch verliert, dass die Bauaufsichtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung verzögert. Die faktische Zurückstellung beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem bei sachgerechter Behandlung das Baugenehmigungsverfahren positiv abgeschlossen worden wäre. Zur Bestimmung dieses Zeitraumes kann auf die Bestimmung in § 75 VwGO zurückgegriffen werden.

BVerwG BayVBl. 1971, 424 ff.; Dürr/König Baurecht Bayern S. 82 Rn. 108.

Im Regelfall ist mit dem Abschluss eines Baugenehmigungsverfahrens innerhalb von drei Monaten zu rechnen. In den Fällen der faktischen Zurückstellung ist dann zwischen dem allgemeinen Lauf der Veränderungssperre (§ 17 Abs. 1 S. 1 BauGB) und dem individuellen (§ 17 Abs. 1 S. 2 BauGB) zu unterscheiden.

BVerwG NVwZ 1993, 474 ff.

Beispiel

Wenn der Bauantrag des A am 2.4.2015 bei der zuständigen Gemeinde eingeht und das Landratsamt die positive Behandlung des Bauantrages über den 2.7.2015 hinaus mit Rücksicht auf die Bauleitplanung der Gemeinde X zurückhält, gilt das Bauvorhaben des A ab dem 3.7.2015 als faktisch zurückgestellt. Wenn nun die Gemeinde am 2.10.2015 eine Veränderungssperre für ihren beabsichtigten Bebauungsplan erlässt, läuft die Veränderungssperre generell vom 3.10.2015 bis zum 2.10.2017. In Bezug auf den Bauantrag des A endet die Veränderungssperre aber bereits am 2.7.2017. Ist nach diesem Zeitpunkt die Bauleitplanung der Gemeinde X noch nicht abgeschlossen, muss der Bauantrag des A erneut genehmigt werden, ungeachtet dessen, dass die Veränderungssperre generell (aber nicht individuell gegenüber A) noch in Kraft ist und als Versagungsgrund für Bauanträge im künftigen Plangebiet dient.

173

Eine erstmalige Verlängerungsmöglichkeit der Veränderungssperre ohne staatliche Mitwirkungshandlung schafft § 17 Abs. 1 S. 3 BauGB. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist nach § 17 Abs. 2 BauGB nochmals um ein Jahr verlängern. Besondere Umstände sind aber nicht anzuerkennen, wenn sich die Gemeinde bei der Bauleitplanung in ihren personellen und finanziellen Möglichkeiten übernommen hat. Auch darf die Gemeinde die Anforderungen des § 17 Abs. 2 BauGB nicht dadurch umgehen, dass sie nach § 17 Abs. 3 BauGB die Veränderungssperre anstelle einer nochmaligen Verlängerung neu beschließt.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 83, Rn. 109.

Auch in diesem Fall gilt der strenge Maßstab aus § 17 Abs. 2 BauGB.

Nach § 17 Abs. 5 BauGB tritt die Veränderungssperre in jedem Fall außer Kraft, wenn die Bauleitplanung verbindlich abgeschlossen ist.

6. Rechtsschutz bei Veränderungssperre

174

Da die Veränderungssperre als Satzung nach § 16 Abs. 1 BauGB beschlossen wird, ist für Betroffene die Möglichkeit der Normenkontrolle nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eröffnet.

Wird hingegen eine Baugenehmigung unter Hinweis auf eine rechtsgültige Veränderungssperre abgelehnt, ist Rechtsschutz über eine Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage, § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO, beim zuständigen Verwaltungsgericht zu suchen.

Voraussetzungen einer Veränderungssperre

I.

Formelle Voraussetzungen

 

1.

Beschluss über Veränderungssperre

 

2.

Ausfertigung der Satzung, Art. 26 Abs. 2 GO

 

3.

Ortsübliche Bekanntmachung der Veränderungssperre; 2 Möglichkeiten in § 16 Abs. 2 BauGB

II.

Materielle Voraussetzungen

 

1.

Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan; materielle Wirksamkeitsvoraussetzung

 

2.

Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses, § 2 Abs. 1 S. 2 BauGB

 

3.

Erforderlichkeit der Veränderungssperre, Sicherungsbedürfnis

 

4.

Inhalt der zu sichernden Planung/Veränderungssperre; planerisches Minimum

1. Allgemeines

175

Die Zurückstellung eines Baugesuchs bzw. dessen vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB stellen ebenfalls ein Instrument zur Sicherung der gemeindlichen Planungsabsichten dar. Anders als bei der Veränderungssperre bedarf es hierzu jedoch keiner gemeindlichen Satzung. Liegen die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre vor und ist weiter zu befürchten, dass ein Bauvorhaben im Sinne von § 29 BauGB die Durchführung der Planung wesentlich erschweren oder unmöglich machen würde, so kann die Gemeinde bei der Bauaufsichtsbehörde für ein genehmigungspflichtiges Vorhaben (Art. 55 BayBO) beantragen, dass die Entscheidung über den Bauantrag für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten zurückgestellt wird.

Selbstverständlich kommt es an dieser Stelle nur auf die oben dargestellten materiellen Erfordernisse einer Veränderungssperre an. Die formellen Voraussetzungen können nicht gewürdigt werden, da bei § 15 BauGB eine Veränderungssperre gerade nicht beschlossen wird, obwohl deren (materielle) Voraussetzungen an sich erfüllt sind.

Prägen Sie sich gut ein, dass nur die Veränderungssperre in Form einer Satzung nach § 16 Abs. 1 BauGB erlassen wird. Die Zurückstellung eines Baugesuchs ist lediglich ein gemeindlicher Antrag der Gemeinde anlässlich eines konkreten Genehmigungsverfahrens.

Wenn ein Baugenehmigungsverfahren nicht durchgeführt wird, kann die Gemeinde nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB beantragen, das Vorhaben vorläufig zu untersagen. Die vorläufige Untersagung hat in Bayern Relevanz im Freistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO. Eine Genehmigungsfreistellung ist danach unter weiteren Voraussetzungen nur dann möglich, wenn die Gemeinde nicht innerhalb der Monatsfrist aus Art. 58 Abs. 3 S. 3 BayBO erklärt, dass sie ein (vereinfachtes) Genehmigungsverfahren verlangt oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB beantragt (Art. 58 Abs. 3 S. 4 BayBO). Da die Gemeinde jedoch im Bereich von Art. 58 BayBO stets aus freiem Ermessen die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens vom Bauherrn verlangen darf, bleibt für das Verfahren nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB in der Praxis wenig Raum.

2. Rechtsschutz bei Zurückstellung und vorläufiger Untersagung

176

Hierbei ist zwischen der beantragenden Gemeinde und einem betroffenen Bauherrn zu unterscheiden.

177

Wird der Antrag der Gemeinde auf Zurückstellung des Bauantrages abgelehnt (zum Beispiel weil die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre nicht für gegeben erachtet werden), so liegt im Verhältnis Bauaufsichtsbehörde und Gemeinde ein belastender Verwaltungsakt vor. Die Gemeinde kann insoweit Rechtsschutz über eine Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage, § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO, beim jeweiligen Verwaltungsgericht nachsuchen.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 15 Rn. 10.

Wird dem Bauherrn die entsprechende Baugenehmigung erteilt, kann die Gemeinde die Baugenehmigung anfechten.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 15 Rn. 30.

178

Auf welche Weise der von einer Zurückstellung betroffene Bauherr sich zur Wehr setzen muss, war lange Zeit umstritten. Da die Zurückstellung des Baugesuchs für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten wie eine befristete Ablehnung des Bauantrages wirkt, wurde vereinzelt vertreten, aufgrund dieser Wirkungen sei die Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung der adäquate Rechtsschutz.

Vgl. Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 15 Rn. 25.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ist dem entgegengetreten und hat festgestellt, dass Versagung der Baugenehmigung und bloße Zurückstellung des Baugesuchs wesensverschieden sind. Folglich sei die Zurückstellungsentscheidung ein eigenständiger belastender Verwaltungsakt, der sachgerecht mit der Anfechtungsklage anzugreifen sei.

BayVGH Beschluss vom 9.11.2004, Az. 14 CS 04.2835, juris; VGH Baden-Württemberg DÖV 2003, 555 f.

Die Zurückstellungsentscheidung ist dann rechtmäßig, wenn die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB vorliegen (materielle Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre und Sicherungsbedürfnis).

IV. Sicherung von Fremdenverkehrsgebieten

179

§ 22 BauGB gibt Gemeinden, die ganz oder teilweise durch den Fremdenverkehr geprägt sind, die Möglichkeit, durch eine Regelung im Rahmen eines Bebauungsplanes oder durch eine separate Satzung einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG), von Wohnungsbaurechten oder Teilerbbaurechten sowie von Dauerwohnrechten oder Dauernutzungsrechten (§§ 30, 31 WEG) zu schaffen.

Da § 22 BauGB an Rechte nach dem WEG anknüpft, erfasst ein entsprechender Genehmigungsvorbehalt nicht bloße Vermietungen (§§ 535 ff. BGB) in Fremdenverkehrsgebieten.

180

Der Genehmigungsvorbehalt soll die Gemeinde präventiv in die Lage versetzen, einer zunehmenden Zweitwohnungsnutzung in Fremdenverkehrsgemeinden entgegenzutreten. § 22 BauGB setzt demnach für seine Anwendung voraus, dass durch die Begründung oder Teilung der Rechte die vorhandene oder vorgesehene Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt werden kann. Wann eine derartige Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr anzunehmen ist, bestimmt § 22 Abs. 1 S. 4 BauGB. Der Genehmigungsvorbehalt in § 22 Abs. 1 BauGB ist dabei zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG.

BVerwG NVwZ 1995, 375 ff.

Erstreckt die Gemeinde ihre Satzung nach § 22 BauGB auch auf Gemeindegebiete, die ersichtlich nicht fremdenverkehrsgeprägt sind (z.B. Gewerbegebiete, Industriegebiete), so ist diese Satzung grundsätzlich gesamtnichtig.

Vgl. Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 22 Rn. 7.

Da § 22 BauGB Ausdruck gemeindlicher Planungshoheit ist, steht den Gerichten keine Kompetenz zum teilweisen Erhalt der Satzung (bloße Teilnichtigkeit) für die tatsächlich fremdenverkehrsgeprägten Gemeindeteile zu.

181

Über ein eventuell bestehendes Genehmigungserfordernis entscheidet nach § 22 Abs. 5 BauGB die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Wann die Genehmigung zu versagen ist, bestimmt schließlich § 22 Abs. 4 BauGB. Danach darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte nach dem WEG die Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Eine derartige Beeinträchtigung wird angenommen, wenn sich durch das Vorhaben und die damit verbundene Vorbildwirkung die konkrete städtebauliche Situation nachteilig verändert.

182

Rechtsschutz erlangt der Betroffene schließlich gegen die Versagung der Genehmigung im Wege der verwaltungsgerichtlichen Versagungsgegenklage, § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO.

V. Vorkaufsrechte

183

Das BauGB kennt zwei Arten von Vorkaufsrechten. Das allgemeine Vorkaufsrecht des § 24 Abs. 1 BauGB besteht kraft Gesetzes an bestimmten Grundstücken (auch unbebauten nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BauGB), während das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 BauGB durch eine anzeige- und genehmigungsfreie Satzung begründet werden muss.

Wenn Ihnen ausnahmsweise ein Vorkaufsrecht in einer baurechtlichen Klausur begegnen sollte, wird es im Regelfall ein besonderes nach § 25 Abs. 1 BauGB sein, da ein solches von Ihnen die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer begründenden Satzung verlangt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht bietet zu wenig „Inhalt“ für eine Klausur. Für eine mündliche Prüfung sollten Sie im Rahmen der Bauleitplanung jedoch wissen, dass es zwei Arten des gemeindlichen Vorkaufsrechtes gibt.

184

Bei gemeindlichen Vorkaufsrechten ist stets zwischen deren Entstehung – durch Gesetz nach § 24 Abs. 1 BauGB oder eine gültige Satzung nach § 25 BauGB – und der anschließenden Ausübung des Vorkaufsrechtes zu unterscheiden (zweistufiges Verfahren).

185

Auf der ersten Stufe der Entstehung gilt es bei Satzungen nach § 25 Abs. 1 BauGB zu beachten, dass für die Bekanntmachung und das Inkrafttreten der Satzung wiederum § 16 Abs. 2 BauGB und damit nachfolgend § 10 Abs. 3 S. 2 bis 5 BauGB entsprechende Anwendung findet. Es ist stets darauf zu achten, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB nur Verkaufsfälle erfassen kann, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Satzung getätigt werden.

186

Kommentieren Sie sich den § 217 BauGB zu § 40 Abs. 1 VwGO, um zu wissen, dass auch im Bereich des Baurechts eine abdrängende Sonderzuweisung existiert.

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes (zweite Verfahrensstufe), die nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Grundstücksverkäufer erfolgen darf, gilt es zum einen die Ausschlusstatbestände in § 26 BauGB, zum anderen (beim Vorkaufsrecht qua Satzung) den Verweis in § 25 Abs. 2 zu beachten. Nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB ist die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes nur möglich, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts genügt es insoweit, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Die Enteignungsvoraussetzungen müssen nicht erfüllt sein.

BVerwG NJW 1990, 2703 ff.

Folge der rechtmäßigen Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes ist es, dass die Gemeinde anstelle des Käufers zu den ursprünglich vereinbarten Vertragsbedingungen in den Kaufvertrag mit dem Verkäufer eintritt (§§ 28 Abs. 2 S. 2 BauGB, 463, 464 Abs. 2 BGB).

Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechtes erlangen Käufer bzw. Verkäufer über eine Anfechtungsklage, § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO, gegen den Verwaltungsakt, mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Bei einer Klage des ursprünglichen Käufers sind die Verkäufer zum gerichtlichen Verfahren beizuladen. Die Klage ist im Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 S. 1 VwGO zu verfolgen. Die abdrängende Sonderzuweisung zu den Landgerichten – Kammer für Baulandsachen, § 217 BauGB – gilt nicht für die Bestimmung in § 28 Abs. 2 BauGB.

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