Kursangebot | Grundkurs Baurecht Bayern | Qualifizierter Bebauungsplanes, § 30 Abs. 1 BauGB - Zulässigkeit von Vorhaben

Baurecht Bayern

Qualifizierter Bebauungsplanes, § 30 Abs. 1 BauGB - Zulässigkeit von Vorhaben

C. Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans am Beispiel des qualifizierten Bebauungsplanes, § 30 Abs. 1 BauGB

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Sofern für ein bestimmtes Grundstück im Bereich einer Gemeinde ein qualifizierter Bebauungsplan, § 30 Abs. 1 BauGB, existiert, an dessen Wirksamkeit die Bauaufsichtsbehörde keine Zweifel hat, beurteilt sich die bauplanungsrechtrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens abschließend anhand der Festsetzungen dieses qualifizierten Bebauungsplans. Widerspricht das Vorhaben diesen Festsetzungen nicht, d.h. ist das Vorhaben plankonform, und ist darüber hinaus seine Erschließung gesichert, so ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 30 Rn. 10.

I. Systematik und Relevanz der BauNVO (dargestellt am Beispiel der Art der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

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Examensrelevant ist im abschließenden Katalog der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen in § 9 Abs. 1 BauGB insbesondere die Festsetzung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird regelmäßig durch die Festsetzung eines Baugebietes auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 ff. BauNVO bestimmt. Mit dieser Festsetzung eines Baugebietes nach § 1 Abs. 2 BauNVO (z.B. Allgemeines Wohngebiet – WA – nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO oder Mischgebiet – MI – gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO) werden – vorbehaltlich einer gemeindlichen Feinsteuerung nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO – nach der Bestimmung in § 1 Abs. 3 S. 2 BauNVO die Vorschriften der §§ 2 ff. BauNVO Bestandteil des jeweiligen Bebauungsplans.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 9 Rn. 8.

Die weitere Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB ist dann am Maßstab der jeweils einschlägigen Norm für das Baugebiet vorzunehmen (z.B. für Allgemeine Wohngebiete beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit folglich am Maßstab von § 4 BauNVO; für das oben erwähnte Mischgebiet ergibt sich die Beurteilungsgrundlage aus § 6 BauNVO). Im Weiteren ist in den einzelnen Baugebieten hinsichtlich der allgemein zulässigen Bauvorhaben (regelmäßig Absätze 2 der jeweiligen Baugebietsbestimmungen) und der nur ausnahmsweise zulässigen Bauvorhaben (regelmäßig Absätze 3 der Baugebietsfestsetzungsnormen) zu differenzieren.

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Zu beachten gilt es, dass die BauNVO für bestimmte, ausdrücklich genannte spezielle Nutzungsarten abschließende Regelungen trifft. So sind beispielsweise Vergnügungsstätten nur in bestimmten Baugebieten (vgl. z.B. § 4a Abs. 3 Nr. 2, § 5 Abs. 3, § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) allgemein oder ausnahmsweise zulässig.

BVerwG BayVBl. 1991, 541 ff.

Bei Einzelhandelsbetrieben (vgl. z.B. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) gilt es den gesetzlichen Vorbehalt in § 11 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO zu beachten, wonach Einkaufszentren und großflächige (Anhaltspunkt 700-800 Quadratmeter Geschossfläche und mehr

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 11 BauNVO Rn. 10 ff.

) Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung nicht nur unwesentlich auswirken können, nur in Kerngebieten nach § 7 BauNVO oder in für sie festgesetzten Sondergebieten (§ 11 Abs. 1, Abs. 2 BauNVO) zulässig sind.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 105 Rn. 149.

Wann eine derartige Auswirkung auf die Ziele der Raumordnung in der Regel anzunehmen ist, bestimmt § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO.

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Gemäß § 12 BauNVO sind in den einzelnen Baugebieten grundsätzlich auch Stellplätze und Garagen zulässig. Einschränkungen hierzu bestehen nach § 12 Abs. 2 BauNVO insbesondere in reinen und allgemeinen Wohngebieten.

§ 13 BauNVO erlaubt es, in Kleinsiedlungsgebieten, reinen und allgemeinen Wohngebieten einzelne Räume und in den Baugebieten nach §§ 4a bis 9 BauNVO auch Gebäude für die Ausübung freier oder ähnlicher Berufe zu nutzen.

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Schließlich lässt § 14 BauNVO in allen Baugebieten untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen zu, die dem Nutzungszweck der Grundstücke selbst dienen und der Eigenart des Baugebiets nicht widersprechen. Typische Beispiele hierfür sind in Wohngebieten Gewächshäuser, Gartenhäuser oder Schwimmbecken. Die Gemeinde kann die Zulässigkeit derartiger Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 S. 3 BauNVO im Bebauungsplan beschränken oder ausschließen.

II. Bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit im Einzelfall nach § 15 BauNVO

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Nach § 15 Abs. 1 BauNVO sind in den einzelnen Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässige bauliche Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen (§ 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO) oder wenn von ihnen für das Baugebiet selbst oder für dessen Umgebung unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen können oder sie solchen Belästigungen ausgesetzt sind (§ 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO). Der Begriff der unzumutbaren Störung in § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO kann dabei mit der Begriffsbestimmung der schädlichen Umwelteinwirkungen in § 3 Abs. 1 BImSchG ausgefüllt werden. Dabei ist zu beachten, dass § 15 Abs. 1 BauNVO keinen Raum für die Berücksichtigung subjektiver Überempfindlichkeiten schafft.

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 31 Rn. 64, 65, 78.

Nach seiner Stellung im Gesetz bezieht sich § 15 BauNVO ausschließlich auf die zulässige Art der baulichen Nutzung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

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Für Bebauungsplangebiete ist § 15 Abs. 1 BauNVO die gesetzliche Regelung des Gebots der Rücksichtnahme

BVerwG BayVBl. 1984, 25 ff.; BVerwG DVBl. 1984, 632 ff.; Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 15 BauNVO Rn. 1.

. Zu beachten ist an dieser Stelle aber, dass § 15 Abs. 1 BauNVO nach seinem Wortlaut davon ausgeht, dass ein Vorhaben zunächst nach den §§ 2–14 BauNVO zulässig – allgemein oder zumindest ausnahmsweise – sein muss, damit es am Maßstab des § 15 BauNVO beurteilt werden kann. Wenn dieses grundsätzlich allgemein oder zumindest ausnahmsweise zulässige Bauvorhaben nun im Einzelfall die gebotene Rücksicht gegenüber seiner Umgebung vermissen lässt und dies zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führt,

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 31 Rn. 78.

ist das Bauvorhaben nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig. § 15 Abs. 1 BauNVO eröffnet damit eine gesetzliche Möglichkeit, ein zunächst zulässiges (allgemein oder ausnahmsweise nach der BauNVO) Vorhaben im Einzelfall der Unzulässigkeit zu bezichtigen, wenn es im Einzelfall das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Keine Möglichkeit eröffnet § 15 BauNVO hingegen in Fällen, in denen im ersten Schritt der Prüfung der §§ 2–14 BauNVO festgestellt wurde, dass das Bauvorhaben im betreffenden Baugebiet bereits generell unzulässig ist. In diesen Fällen ist allenfalls eine Lösung über § 31 Abs. 2 BauGB denkbar.

Beispiel

Wenn die Gemeinde in einem qualifizierten Bebauungsplan ein „Allgemeines Wohngebiet“ festsetzt, so hat dies nach §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 1 Abs. 3 S. 2 BauNVO zur Folge, dass der Katalog der Nutzungsarten des § 4 BauNVO Gegenstand des Bebauungsplans geworden ist. Wenn es nun um die Zulassung einer Schank- und Speisewirtschaft mit Gebietsversorgungscharakter geht, so ist diese zunächst nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig. Gehen von der Gaststätte nun aber infolge Abendbetriebes und Verkehrsgeräuschen unzumutbare Beeinträchtigungen für die Umgebung aus, so ist die Gaststätte im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO unzulässig. Keine Geltung kann § 15 Abs. 1 BauNVO beanspruchen, wenn es im soeben dargestellten Fall um die Zulassung einer Diskothek (Vergnügungsstätte) geht. Eine solche ist, wie sich aus der Wertung in § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO entnehmen lässt, nur in einem Besonderen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig, nicht hingegen aber im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO. Bei genereller Unzulässigkeit einer baulichen Anlage nach den §§ 2–14 BauNVO gilt § 15 Abs. 1 BauNVO bereits nach seinem Wortlaut nicht.

Hinzuweisen ist abschließend auf § 15 Abs. 2 BauNVO, wonach die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Abs. 6 BauNVO zu erfolgen hat. Damit verbleibt bei § 15 Abs. 1 BauNVO auch kein Raum für einen Milieuschutz im Sinne des Erhalts einer bestimmten sozialen Zusammensetzung eines Baugebiets.

1. Ausnahmen, § 31 Abs. 1 BauGB

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Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Ein im Bebauungsplan vorgesehener Ausnahmetatbestand gibt der Baugenehmigungsbehörde die Kompetenz, eine Abweichung von einer bestimmten Festsetzung zuzulassen. Diese Ermessensentscheidung

Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 31 Rn. 4.

der Baugenehmigungsbehörde (Art. 53, 54 BayBO) bedarf allerdings der gemeindlichen Zustimmung (Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB).

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Auch an dieser Stelle gilt es wiederum die BauNVO zu beachten.

Vgl. Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 9.

Mit den jeweiligen Absätzen 3 der Nutzungskataloge der §§ 2–9 BauNVO sind die dort explizit genannten Ausnahmetatbestände auch ohne ausdrückliche Regelung im Text des Bebauungsplanes Gegenstand des Bebauungsplanes geworden. Dies ist Folge von § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB, wonach mit der Entscheidung für ein bestimmtes Baugebiet nach § 1 Abs. 2 BauNVO die §§ 2–14 in ihrer Gesamtheit Gegenstand des Bebauungsplanes werden. Lediglich eröffnet § 1 Abs. 6 BauNVO der Gemeinde die Option, alle oder einzelne Ausnahmen in den §§ 2–9 BauNVO aus dem Bebauungsplan zu eliminieren (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) oder aber für allgemein zulässig zu erklären (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO).

Beispiel

Entscheidet sich die Gemeinde für ein „Allgemeines Wohngebiet“ im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, so ist über die gesetzliche Bestimmung in § 1 Abs. 3 S. 2 BauNVO der Ausnahmenkatalog in § 4 Abs. 3 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans geworden. Dies auch dann, wenn der Bebauungsplan diesbezüglich keine textliche Aussage trifft. Allein mit der grundsätzlichen Festsetzung des „WA“ (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) sind damit Betriebe des Beherbergungsgewerbes im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig.

Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (§§ 16 ff. BauNVO) eröffnet die BauNVO die Zulassung von Ausnahmetatbeständen. Hingewiesen sei an dieser Stelle auf § 16 Abs. 6 BauNVO bzw. § 23 Abs. 2 S. 2 BauNVO.

Bei der zu treffenden Ermessensentscheidung hat die Bauaufsichtsbehörde darauf zu achten, dass der Ausnahmetatbestand nicht zur Regel wird. Ausnahmen haben sich ihrem Wesen zufolge auf Einzelfälle zu beschränken. Mit Hilfe von § 31 Abs. 1 BauGB darf es nicht zu einer generellen Änderung des Bebauungsplanes kommen. Ist letzteres gewollt, muss die Gemeinde ein Änderungsverfahren des Bauleitplans nach § 1 Abs. 8 BauGB initiieren.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 10.

Die Gewährung einer Ausnahme hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung steht dabei wiederum unter dem gesetzlichen Vorbehalt des § 15 BauNVO. Da auch ausnahmsweise zugelassene bauliche Vorhaben in den §§ 2–9 BauNVO genannt sind, können diese im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie die erforderliche Rücksichtnahme gegenüber ihrer Umgebung vermissen lassen.

2. Befreiungen, § 31 Abs. 2 BauGB

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Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Befreiung erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1), oder diese Befreiung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2), oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Grundvoraussetzung einer Befreiung ist demnach, dass das Vorhaben nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes unzulässig ist.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 11.

Machen Sie sich an dieser Stelle nochmals klar, dass § 31 Abs. 2 BauGB die spiegelbildliche Norm zu § 15 Abs. 1 BauNVO darstellt. § 15 Abs. 1 BauNVO kann nur dann zur Anwendung kommen, wenn das Bauvorhaben zunächst nach der Art seiner Nutzung allgemein oder zumindest ausnahmsweise zulässig war. § 31 Abs. 2 BauGB geht umgekehrt davon aus, dass eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gerade nicht besteht. Mit der Befreiungsentscheidung wird diese im Einzelfall erst herbeigeführt.

Mit den gesetzlich normierten Befreiungstatbeständen soll die Berücksichtigung atypischer Umstände in Fällen ermöglicht werden, in denen der Bebauungsplan einem besonders gelagerten Sachverhalt keine Rechnung trägt. Obwohl die Befreiung nach dem Wortlaut nicht mehr zwingend Einzelfallentscheidung sein muss, darf sie jedoch andererseits keinen weitreichenden Präzedenzcharakter aufweisen.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 12 f.

Grenze der Zulässigkeit der Befreiung sind die in § 31 Abs. 2 BauGB genannten „Grundzüge der Planung“. Gerade bei die Planung der Gemeinde wesentlich tragenden Festsetzungen (z.B. zu Art und Maß der baulichen Nutzung) ist darauf zu achten, dass die Befreiung singulären Charakter behält.

Streitig, vgl. Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 31 Rn. 26.

Sofern die Befreiungsentscheidung zur Folge hätte, dass in vielen gleich gelagerten Fällen ebenfalls Befreiungsgründe vorlägen, bedarf es einer Änderung der Bauleitplanung. Die Bezugsfallwirkung der Befreiung hätte nämlich zur Folge, dass die Grundzüge der Planung berührt werden.

So auch Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 13; BVerwG NVwZ 1999, 1110 ff.

Beispiel

Wenn im oben genannten Beispiel der Festsetzung eines „Allgemeinen Wohngebiets“ im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 3, § 4 BauNVO eine Diskothek als Vergnügungsstätte grundsätzlich unzulässig ist, ist ergänzend an eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zu denken. Insofern ist dann im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung zu prüfen, ob die Einzelfallzulassung der Diskothek Bezugsfallwirkung entfaltet („Grundzüge der Planung“) bzw. die Zulassung unter Würdigung nachbarlicher Interessen zulässig ist. Letzteres dürfte im Hinblick auf Lärmentwicklung und Verkehrsgeräusche (An- und Abfahrt in den Nachtstunden) zweifelhaft sein.

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Die Entscheidung über eine Befreiung im Einzelfall nach § 31 Abs. 2 BauGB wird von der Baugenehmigungsbehörde (Art. 53 BayBO) im grundsätzlichen Einvernehmen mit der Gemeinde getroffen. Jedenfalls gilt dieses Erfordernis der Einvernehmenserteilung, sofern das Landratsamt zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Entscheidung über § 31 Abs. 2 BauGB ist auch ohne diesbezüglichen ausdrücklichen Antrag zu treffen.

BVerwG NVwZ-RR 1990, 529 ff.

Dies gilt ungeachtet der landesrechtlichen Bestimmung in Art. 63 Abs. 2 S. 1 BayBO.

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Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit liegen vor, wenn es zur Erfüllung oder Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben vernünftigerweise geboten ist, das Vorhaben abweichend von den gemeindlichen Festsetzungen zu verwirklichen.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 11 ff.

232

Eine Befreiung ist nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB dann städtebaulich vertretbar, wenn sie unter Berücksichtigung von § 1 Abs. 6 und § 1 Abs. 7 BauGB Gegenstand einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung sein könnte.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 21 ff.

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Schließlich liegt eine Härte im Sinne von § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB nur vor, wenn sich diese aufgrund der Grundstückssituation (z.B. ungünstiger Zuschnitt) ergibt. Gründe, die mit dem Grundstück nichts zu tun haben (z.B. finanzielle Verhältnisse u.ä.) können keinen Härtefall im Sinne von § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB begründen.

Jäde/Dirnberger/Weiss BauGB, BauNVO § 31 Rn. 24 ff.

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Weitere Voraussetzung einer Befreiung ist stets, dass diese auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Überwiegend wird diese Würdigung nachbarlicher Interessen dem der Ermessensentscheidung vorgelagerten Tatbestand der Norm des § 31 Abs. 2 BauGB zugerechnet.

Dürr/König Baurecht Bayern S. 112 Rn. 162.

Um die Ansiedlung von Asylbewerberunterkünften baurechtlich zu erleichtern, hat der Gesetzgeber in § 246 Abs. 10 und 14 weitere Voraussetzungen für die Erteilung von Ausnahmen und Befreiungen vorgesehen. Hintergrund dieser Regelungen ist, ob es sich bei Asylbewerberunterkünften um Wohnen im Sinne der BauNVO oder um eine Anlage für soziale Zwecke handelt. Hierbei ist auf die Dauer des Verbleibs und die tatsächliche Ausgestaltung der Räumlichkeiten abzustellen. Liegt eine Einrichtung vor, die die Möglichkeit zur abgeschlossenen Lebensführung ermöglicht (separate Küche, Sanitäranlage), spricht vieles für das Vorliegen von Wohnen. Sind dagegen Gemeinschaftsküchen und Sanitäranlagen vorhanden legt das die Annahme einer Anlage für soziale Zwecke nahe. Je nach Einstufung beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit am Maßstab der BauNVO bzw. § 34 BauGB. Da die Frage auch unter den Obergerichten strittig ist, hat sich der Gesetzgeber zu den Erleichterungen in § 246 BauGB veranlasst gesehen.

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