Inhaltsverzeichnis
- 4. Teil Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an Grundstücken, §§ 873, 925, 891–893
- A. Erwerb vom Berechtigten
- I. Auflassung
- 1. Einigung
- 2. Form des § 925
- II. Eintragung in das Grundbuch
- III. Einigsein oder Bindung gem. § 873 Abs. 2
- IV. Berechtigung des Veräußerers
- 1. Grundsatz: Berechtigung bei Eintragung des Erwerbers
- 2. Vorverlagerung des Zeitpunkts nach § 878
- B. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, §§ 891–893
- I. Rechtsgeschäft i.S. eines Verkehrsgeschäfts
- II. Grundbuch unrichtig
- III. Verfügender aus dem Grundbuch legitimiert, § 891
- IV. Kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, § 899
- V. Keine positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs
- 1. Grundsätzlich maßgeblicher Zeitpunkt
- 2. Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts
- a) Nach § 892 Abs. 2 Hs. 1
- b) Vorverlegung durch Eintragung einer Vormerkung
- C. § 185 Abs. 2
- D. Übungsfälle
4. Teil Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an Grundstücken, §§ 873, 925, 891–893
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Die zentrale Vorschrift, die den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück und die Belastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht (z.B. Bestellung einer Hypothek) regelt, ist § 873. Danach sind die Einigung des Eigentümers und des Erwerbers und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Für den speziellen Fall der Eigentumsübertragung wird § 873 durch § 925 ergänzt, der die näheren Voraussetzungen der Einigung über die Eigentumsübertragung regelt, die in dieser Vorschrift als „Auflassung“ bezeichnet wird.
Daraus ergibt sich für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück folgendes Prüfungsschema:
Prüfungsschema
Wie prüft man: Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925
A. | Erwerb vom Berechtigten | |
| I. | Auflassung |
| II. | Eintragung in das Grundbuch |
| III. | Einigsein bei Eintragung oder Bindung nach § 873 Abs. 2 |
| IV. | Berechtigung des Übereignenden |
B. | Ggf. gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, § 892 | |
C. | Ggf. § 185 Abs. 2 | |
A. Erwerb vom Berechtigten
I. Auflassung
1. Einigung
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Die Einigung i.S.d. § 873 ist ein dinglicher Vertrag, der auf die jeweilige Rechtsänderung gerichtet ist. Auf ihn finden die Regeln des BGB-AT (insbesondere die §§ 104 ff., 119 ff., 145 ff., 164 ff.) Anwendung.
Zur Besonderheit bei der Beteiligung Minderjähriger siehe im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_2/Kap_B/Abschn_VI/Nr_3/Rz_224S_JURIQ-RGL2/Teil_2/Kap_B/Abschn_VI/Nr_4/Rz_224„BGB Allgemeiner TeilI“ Rn 161 f. (Übungsfall Nr. 6).2. Form des § 925
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Besonderheiten gelten gem. § 925 für die Einigung über die Übertragung von Eigentum an Grundstücken die vom Gesetz als Auflassung bezeichnet wird.
Hierfür sind nach § 925 Abs. 1 bestimmte Formalien zu beachten:
Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer hierfür zuständigen Stelle (i.d.R. dem Notar) erklärt werden.
Hinweis
§ 925 Abs. 1 verlangt nur, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, so dass an sich keine notarielle Beurkundung der Auflassung nötig ist.
Palandt-Herrler § 925 Rn. 3. § 311b, der eine solche Beurkundung anordnet, gilt nur für das Verpflichtungsgeschäft (i.d.R. Kaufvertrag) und nicht auch für die Auflassung, (das Verfügungsgeschäft). In der Praxis wird jedoch die Auflassung zugleich mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet, weil die notarielle Urkunde gem. § 29 GBO formelle Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.Die „gleichzeitige Anwesenheit“ erfordert nicht, dass beide Parteien höchstpersönlich vor Ort sind. Entscheidend ist allein, dass die Einigungserklärungen gleichzeitig abgegeben werden. Die Parteien können sich daher auch gem. §§ 164 ff. vertreten lassen und zwar unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 sogar vom selben Vertreter, wenn sie diesem dies gestattet haben.
Palandt-Herrler § 925 Rn. 5. Bei fehlender Vertretungsmacht wird dem Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit durch die Rückwirkung der Genehmigung gem. §§ 177, 184 genügt.Palandt-Herrler § 925 Rn. 5.Die Auflassung ist gem. § 925 Abs. 2 bedingungsfeindlich, so dass insbesondere keine Grundstücksübereignung unter Eigentumsvorbehalt möglich ist.
Nach § 925 Abs. 1 S. 3 kann eine Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich oder einem gerichtlich bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
II. Eintragung in das Grundbuch
200
Durch die Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsänderung vollzogen, d.h. erst mit der Eintragung tritt die Rechtsänderung ein.
Wirksamkeitsvoraussetzung für die Rechtsänderung ist aber, dass Eintragung und Einigung inhaltlich deckungsgleich sind.
Palandt-Herrler § 873 Rn. 13. Fehlt es an der inhaltlichen Deckungsgleichheit von Einigung und Eintragung, so ist weder das vereinbarte Recht (mangels Eintragung) noch das eingetragene Recht (mangels Einigung) wirksam übertragen worden.Baur/Stürner SachenR § 19 Rn. 30. Das Grundbuch ist in diesem Fall unrichtig i.S.d. § 894.Beispiel
In der Auflassung erklären die Parteien die Auflassung des Grundstücks Flurstück Nr. 230 an K. Infolge eines Versehens des Grundbuchamts wird K als Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. 231 in das Grundbuch eingetragen.
Decken sich Einigung und Eintragung nur teilweise, so tritt die Rechtsänderung im Umfang der Deckung als „kongruentes Minus“ ein (§ 139 analog).
Baur/Stürner SachenR § 19 Rn. 31.Beispiel
Die Parteien haben vereinbart, dass ein Nießbrauchsrecht an Parzelle a und b entstehen soll. Eingetragen wird nur das Nießbrauchsrecht an Parzelle b. Das Nießbrauchsrecht entsteht nur an Parzelle b.
Die zeitliche Reihenfolge von Einigung und Eintragung spielt dagegen keine Rolle, so dass die Einigung der Eintragung auch zeitlich nachfolgen kann, solange sie sich inhaltlich decken.
Baur/Stürner SachenR § 19 Rn. 38.201
Formell richtet sich die Eintragung nach den §§ 13 ff. GBO:
Grundbuchordnung, Schönfelder Nr. 114. Erforderlich ist zunächst ein Antrag gem. § 13 Abs. 1 S. 1 GBO von einem Antragsberechtigten gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Sodann muss eine Eintragungsbewilligung des „verlierenden Teils“ (bei der Eigentumsübertragung also des Veräußerers) gem. § 19 GBO vorliegen. Die Eintragungsbewilligung ist nach h.M. keine Willenserklärung, sondern eine reine Verfahrenshandlung.BGH NJW 1982, 2817, 2818. Es gelten jedoch die Regeln des BGB für die Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff.) und für die Vertretung (§§ 164 ff.) analog.Palandt-Herrler vor § 873 Rn. 11. Das Grundbuchamt prüft bei beschränkten dinglichen Rechten nicht, ob eine wirksame Einigung vorliegt, sondern nur das Vorliegen der Eintragungsbewilligung des verlierenden Teils (formelles Konsensprinzip).Dahinter steht die Vermutung, dass derjenige, der eine zum Rechtsverlust führende Bewilligung abgibt, dies nur dann tun wird, wenn eine entsprechende materiell-rechtliche Einigung erzielt wurde.
Baur/Stürner SachenR § 16 Rn. 20.Bei der Auflassung gilt jedoch ausnahmsweise gem. § 20 GBO das materielle Konsensprinzip: Die Einigung muss dem Grundbuchamt gem. § 29 GBO in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden (Formprinzip). Aus diesem Grund wird auch die Auflassung i.d.R. zugleich mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet, obwohl nach § 925 Abs. 1 eine bloße Erklärung ausreichend wäre. Schließlich setzt die Eintragung gem. § 39 Abs. 1 GBO voraus, dass der „verlierende Teil“ im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist (Voreintragungsprinzip). Das soll dem Grundbuchamt die Prüfung ersparen, ob der verlierende Teil materiell verfügungsberechtigt ist. Dies ist die Konsequenz der Vermutungswirkung gem. § 891 (bitte lesen).
Zu beachten ist aber: Die materielle Rechtsänderung kommt unabhängig davon zustande, ob die Eintragung formell i.S.d. §§ 13 ff. GBO rechtmäßig war!
Palandt-Herrler § 873 Rn. 14.Beispiel
V veräußert sein Grundstück an E. Allerdings ist V nicht als Berechtigter eingetragen. Gleichwohl nimmt das Grundbuchamt entgegen § 39 Abs. 1 GBO die Eintragung vor. Liegen die Voraussetzungen der §§ 873, 925 vor, so wird E Eigentümer, obwohl die Eintragung wegen des Verstoßes gegen § 39 GBO formell rechtswidrig war.
Expertentipp
Deshalb spricht man bei den Anforderungen des Grundbuchrechts auch von formellen Ordnungsvorschriften. Ob diese eingehalten wurden oder nicht, ist in der Klausur für den Erwerb des Eigentums nicht von Bedeutung, sondern nur die Tatsache, dass der Erwerber tatsächlich im Grundbuch (wenn auch fehlerhaft) eingetragen wurde. Eventuelle Fehler können dagegen zu einem Anspruch aus Staatshaftung nach § 839 BGB i.V.m. Art. 34 S. 1 GG führen.
III. Einigsein oder Bindung gem. § 873 Abs. 2
202
Die Einigung muss im Zeitpunkt der Eintragung fortbestehen. Daran fehlt es, wenn eine der Parteien die Einigung vor der Eintragung wirksam widerrufen hat.
Die Einigung ist bis zur Eintragung frei widerruflich, es sei denn die Parteien sind daran gem. § 873 Abs. 2 gebunden. Eine derartige Bindung liegt vor, wenn
• | die Einigungserklärung notariell beurkundet wurde bzw. im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs gem. § 127a erfolgt ist |
Hinweis
Da die Auflassung regelmäßig zugleich mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet wird, sind in diesem Fall beide Parteien an die Auflassung nach § 873 Abs. 2 gebunden!
• | oder wenn die Einigungserklärungen beim Grundbuchamt abgegeben wurden bzw. dort eingereicht worden sind |
• | oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine Eintragungsbewilligung nach §§ 19, 29 GBO ausgehändigt hat. |
IV. Berechtigung des Veräußerers
203
Zur Eigentumsübertragung berechtigt ist der verfügungsbefugte Eigentümer und der verfügungsbefugte Nichteigentümer. Insoweit gelten die gleichen Grundsätze, wie wir sie bei § 929 bereits behandelt haben.
1. Grundsatz: Berechtigung bei Eintragung des Erwerbers
204
Der Verfügende muss grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs verfügungsberechtigt sein.
Die Vollendung des Rechtserwerbs tritt bei Verfügungen über Grundstücksrechte i.d.R. mit der Eintragung ein, es sei denn, die Einigung folgt der Eintragung ausnahmsweise zeitlich nach.
Fehlt die VerfügungsBerechtigung im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, so ist zu prüfen, ob ihr Fehlen nach den §§ 878 oder 892 überwunden werden kann.
2. Vorverlagerung des Zeitpunkts nach § 878
205
Gem. § 878 schadet eine Verfügungsbeschränkung, die nach einer bindenden Einigung i.S.v. § 873 Abs. 2 und nach Stellung des Antrags auf Eintragung i.S.v. § 13 GBO erfolgt ist, der Wirksamkeit der Verfügung nicht mehr.
§ 878 beruht auf dem Gedanken, dass dann, wenn die Parteien alles ihrerseits Mögliche zur Herbeiführung der Rechtsänderung getan haben und diese allein von der Eintragung ins Grundbuch abhängt, der Erwerber vor einem nachträglichen Wegfall der Verfügungsberechtigung des Verfügenden geschützt sein soll. Der Erwerber hat auf den Zeitpunkt der Eintragung keinen Einfluss, so dass eine etwaige Verzögerung auch nicht zu seinen Lasten gehen soll.
Palandt-Herrler § 878 Rn. 1.Beispiel
V verkauft am 5.1. das ihm gehörende Grundstück an K. Der Kaufvertrag wird zusammen mit der Auflassung notariell beurkundet. Am 10.1. stellt K gem. §§ 13, 29 GBO den Eintragungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt. Am 24.4. wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen des V eröffnet. I wird zum Insolvenzverwalter bestellt. Am 28.4. wird K als Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen. Hat er wirksam das Eigentum daran erworben?
Ein Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 ist an sich nicht möglich, weil V im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs bei Eintragung am 28.4. nicht mehr verfügungsberechtigt war: Verfügungsberechtigt war seit dem 24.4. vielmehr I als Insolvenzverwalter gem. § 80 InsO.
Dieser nachträgliche Wegfall der Verfügungsberechtigung ist für die Wirksamkeit der Übereignung des Grundstücks jedoch wegen § 878 (i.V.m. § 91 Abs. 2 InsO) unschädlich, da zum Zeitpunkt des Wegfalls der Verfügungsberechtigung am 24.4. bereits eine bindende Auflassungserklärung i.S.v. § 873 Abs. 2 und ein Eintragungsantrag beim Grundbuchamt vorlag. K hat somit am 28.4. das Eigentum am Grundstück vom „Berechtigten“ erworben. Ein gutgläubiger Erwerb vom „Nichtberechtigten“ nach § 892 ist dann nicht mehr zu prüfen.
§ 878 ersetzt seinen Schutzzweck entsprechend allein die fehlende Berechtigung des Veräußerers zum Zeitpunkt der Eintragung, nicht aber sonstige Wirksamkeitsvoraussetzungen des Rechtserwerbs.
Palandt-Herrler § 878 Rn. 15.§ 878 findet nach h.M. auch Anwendung bei Verfügungen des Buchberechtigten i.S.d. § 892, da der gutgläubige Erwerber nicht schlechter stehen soll als derjenige, der vom Berechtigten erwirbt.
Palandt-Herrler § 878 Rn. 5.Keine Voraussetzung des § 878 ist die Gutgläubigkeit des Erwerbers, d.h. die Verfügung ist gem. § 878 auch dann wirksam, wenn der Erwerber das Vorliegen der Verfügungsbeschränkung kennt.
B. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, §§ 891–893
206
Der gutgläubige Erwerb von einem Nichtberechtigten ist für Grundstücksrechte in §§ 891–893 geregelt. Zentralvorschrift ist § 892. In § 891 ist geregelt, auf welchem Rechtsscheinstatbestand der gutgläubige Erwerb beruht. Dies ist im Grundstücksrecht der Umstand, dass der Verfügende als Inhaber des Rechts im Grundbuch eingetragen ist. § 893 ergänzt § 892 um zwei Sonderfälle, die wir im Zusammenhang mit dem gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung behandeln werden.
Hinweis
Was bei beweglichen Sachen der Besitz als Rechtsscheinsträger für den gutgläubigen Erwerb ist, ist bei den Grundstücken die Eintragung des Verfügenden im Grundbuch!
Prüfungsschema
Wie prüft man: Der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892
I. Rechtsgeschäft i.S. eines Verkehrsgeschäfts
207
Wie bei den §§ 932 ff. setzt auch der gutgläubige Erwerb nach § 892 den rechtsgeschäftlichen Erwerb im Rahmen eines Verkehrsgeschäfts voraus.
II. Grundbuch unrichtig
208
Das Grundbuch ist unrichtig, wenn sein Inhalt von der materiellen Rechtslage abweicht. Das ist insbesondere der Fall, wenn ein materiell-rechtlich Nichtberechtigter als Berechtigter eingetragen ist.
Hinweis
Hier müssen Sie in der Klausur einen Vergleich zwischen der formellen aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechtslage und der tatsächlichen materiellen Rechtslage anstellen. Sofern insofern eine Diskrepanz gegeben ist, liegt eine Unrichtigkeit des Grundbuchs vor.
III. Verfügender aus dem Grundbuch legitimiert, § 891
209
Der Verfügende muss durch den Rechtsschein des Grundbuchs legitimiert sein. Das ist in folgenden Fällen der Fall:
• | Der verfügende Nichtberechtigte ist als Berechtigter eingetragen (Buchberechtigter). |
• | Der verfügende Nichtberechtigte ist wahrer Erbe des eingetragenen Buchberechtigten. Vgl. Palandt-Herrler § 892 Rn. 13. Zwar ist der Verfügende hier nicht selbst im Grundbuch genannt, sondern nur der Erblasser. Der Rechtsschein der Buchberechtigung geht jedoch im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gem. § 1922 vom Erblasser auf den Erben über. |
Handelt es sich bei dem Verfügenden nicht um den wahren Erben des Buchberechtigten, so ist gleichwohl ein gutgläubiger Erwerb nach den §§ 2365–2367 möglich, wenn er durch einen Erbschein nach Maßgabe des § 2366 als Erbe des Buchberechtigten ausgewiesen ist.
In diesen Fällen ist aber zu unterscheiden:
War der Erblasser sachenrechtlich Berechtigter, richtet sich der gutgläubige Erwerb vom nicht eingetragenen, durch Erbschein legitimierten Scheinerben allein nach §§ 2365–2367 (dem Erwerber schadet nur positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Erbscheins).
War der Erblasser dagegen sachenrechtlich Nichtberechtigter, jedoch im Grundbuch eingetragen und ist der Verfügende Scheinerbe durch Erbschein ausgewiesen, richtet sich der gutgläubige Erwerb nach den §§ 891–893 + §§ 2365–2367 (sog. doppelt gutgläubiger Erwerb, d.h. dem Erwerber darf weder die Unrichtigkeit des Grundbuchs, noch die Unrichtigkeit des Erbscheins bekannt sein).
Vgl. BGH NJW 1972, 434.Hinweis
Insofern kommt es also zu einer doppelten Anwendung der Gutglaubensvorschriften. Durch §§ 2365–2367 wird der Verfügende als Erbe fingiert und tritt damit in die Buchposition des Erblassers ein; gem. §§ 891 ff. müssen aber auch die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs erfüllt sein, da der Erblasser lediglich Bucheigentümer und nicht wahrer Eigentümer war. §§ 2365 ff. „machen“ den Verfügenden also fiktiv zum Erben und §§ 891 ff. zum fiktiven Eigentümer des Grundstücks.
IV. Kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, § 899
210
Ein gutgläubiger Erwerb ist gem. § 892 Abs. 1 S. 1 ausgeschlossen, wenn vor Vollendung des Rechtserwerbs ein Widerspruch i.S.d. § 899 ins Grundbuch eingetragen ist.
Die Vorverlegungswirkung des § 892 Abs. 2 gilt für den Widerspruch nicht, maßgebender Zeitpunkt ist die Vollendung des Rechtserwerbs.
Palandt-Herrler § 892 Rn. 23.Die Vorverlegungswirkung einer Vormerkung (§ 883) gilt dagegen auch im Hinblick auf den Widerspruch, so dass ein Widerspruch, der erst nach dem wirksamen Erwerb der Vormerkung eingetragen wird, unschädlich ist.
Diese Frage werden wir in
Auf die Kenntnis des Erwerbers vom Widerspruch kommt es dagegen nicht an. Der im Grundbuch nach § 899 eingetragene Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ist ein objektives Erwerbshindernis.
V. Keine positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs
211
Expertentipp
Oftmals spricht man beim gutgläubigen Erwerb nach §§ 891 ff. auch vom redlichen Erwerb, da nicht der Maßstab des guten Glaubens gem. § 932 Abs. 2 maßgeblich ist, sondern ausschließlich positive Kenntnis schadet.
Der Erwerber ist nur dann nicht gutgläubig, wenn er die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kennt.
Bei Unkenntnis der Unrichtigkeit – mag sie auch auf grober Fahrlässigkeit beruhen
Palandt-Herrler § 892 Rn. 24. – ist der Erwerber gutgläubig, es schadet nur die tatsächliche Kenntnis. Dem soll es aber nach der allgemeinen Meinung gleichgestellt werden, wenn der Erwerber die Augen vor der positiven Kenntnis verschließt, die positive Kenntnis also nicht nachweisbar ist, der Erwerber aber Tatsachen kennt, die zwingend nur den Schluss auf eine fehlende Berechtigung des Veräußerers zulassen.Hinweis
Wird der Erwerber gem. § 164 ff. vertreten, so kommt es gem. § 166 Abs. 1 grundsätzlich auf die Gutgläubigkeit des Vertreters an.
Die Gutgläubigkeit des Erwerbers setzt nicht voraus, dass er Einblick in das Grundbuch genommen hat bzw. dass er den Grundbuchinhalt kennt und darauf vertraut.
Palandt-Herrler § 892 Rn. 1.1. Grundsätzlich maßgeblicher Zeitpunkt
212
Aus der Formulierung des § 892 Abs. 1 S. 2 („es sei denn...“) folgt, dass die Gutgläubigkeit des Erwerbers gesetzlich vermutet wird, so dass die Bösgläubigkeit von demjenigen zu beweisen ist, der behauptet, dass der Erwerber nicht gutgläubig war.
Baur/Stürner SachenR § 23 Rn. 30.Maßgeblicher Zeitpunkt des Vorliegens der Gutgläubigkeit ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (i.d.R. der Zeitpunkt der Eintragung), es sei denn der Zeitpunkt ist vorzuverlegen.
Hinweis
Ist der Erwerber im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs gutgläubig, so ist dies immer ausreichend.
2. Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts
213
In bestimmten Fällen wird der maßgebliche Zeitpunkt zum Schutz des Erwerbers vorverlagert.
a) Nach § 892 Abs. 2 Hs. 1
214
Gem. § 892 Abs. 2 Hs. 1 genügt die Gutgläubigkeit im Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags gem. § 13 GBO, wenn die Einigung, wie im Regelfall, vor der Eintragung erfolgt ist.
Hinweis
Der Grundgedanke entspricht dem des § 878: Die Parteien haben alles ihrerseits Erforderliche zum Rechtsübergang getan, so dass der Erwerber schutzwürdig ist.
Fraglich ist die Rechtslage, wenn der Veräußerer im Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht durch das Grundbuch legitimiert ist, sondern erst im Zeitpunkt der Eintragung.
Beispiel
V veräußert ein ihm nicht gehörendes Grundstück unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 925 an K. K stellt am 5.5. gem. § 13 GBO Antrag auf Eintragung. Zu diesem Zeitpunkt ist Eigentümer E als Berechtigter im Grundbuch eingetragen. V wird am 7.5. als Berechtigter eingetragen. Am 8.5. erfährt K, dass V Nichteigentümer ist. Am 10.5. wird K als Eigentümer eingetragen. Hat K das Eigentum am Grundstück erworben?
Die Lösung hängt davon ab, welches der maßgebliche Zeitpunkt war, an dem K gutgläubig sein muss:
Im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (10.5.) war K bösgläubig.
Im Zeitpunkt der Antragsstellung war K zwar gutgläubig, jedoch war das Grundbuch zu diesem Zeitpunkt noch richtig, so dass V zu diesem Zeitpunkt nicht durch das Grundbuch legitimiert war.
Teilweise wird
RGZ 116, 351; 140, 35. der gutgläubige Erwerb in diesen Fällen abgelehnt, da der Erwerber im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs nicht gutgläubig war. Eine Vorverlegung gem. § 892 Abs. 2 ist danach nicht möglich, weil im Zeitpunkt der Antragstellung der Veräußerer nicht durch das Grundbuch legitimiert war.Die h.M.
Palandt-Herrler § 892 Rn. 25 m.w.N. lässt es genügen, wenn der Erwerber im Zeitpunkt, in dem das Grundbuch unrichtig wird (hier 7.5.) noch gutgläubig ist.b) Vorverlegung durch Eintragung einer Vormerkung
215
Wurde zu Gunsten des Erwerbers eine Vormerkung eingetragen, so kommt es nach ganz h.M. für den Zeitpunkt der Gutgläubigkeit und für den Zeitpunkt der Legitimation des Verfügenden auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Vormerkung an.
RGZ 121, 44; BGH NJW 1958, 2013; 1972, 434.Liegen zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen des § 892 vor, so ist es für den gutgläubigen Erwerb unschädlich, wenn der Erwerber danach – aber vor Vollendung des Rechtserwerbs – bösgläubig wird oder ein Widerspruch eingetragen wird. Darauf werden wir in
C. § 185 Abs. 2
216
Auch für die Verfügung über ein Grundstück oder Grundstücksrecht kann eine nachträgliche Heilung unter den Voraussetzungen des § 185 Abs. 2 eintreten. Insoweit gelten auch hier die zu § 185 Abs. 2 bereits behandelten Grundsätze.
D. Übungsfälle
Vertiefung
Bitte lösen Sie folgenden Übungsfall:
Notbremse
Pflichtwidrige Verfügung
