E hat dem M eine Wohnung vermietet. Dem M ist laut Vertrag die Untervermietung gestattet. Der Mietvertrag ist nichtig, was dem M ohne grobe Fahrlässigkeit unbekannt ist. M untervermietet die Wohnung an U, der von der Nichtigkeit des Mietvertrages zwischen E und M grob fahrlässig keine Kenntnis hat. Dem U erwachsen während der Mietzeit gewöhnliche Erhaltungskosten, von deren Erstattung er die Herausgabe der Wohnung an E abhängig macht.

E kann von M grundsätzlich die Herausgabe der Wohnung nach § 985 verlangen. Wegen Nichtigkeit des Hauptmietvertrages steht dem U gegenüber E kein abgeleitetes Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 S. 1 2. Fall zu. Gemäß §§ 1000, 994 Abs. 2 kann U aber die Herausgabe von der Erstattung der Erhaltungskosten, welche notwendige Verwendungen sind, abhängig machen, falls ihm diese zu erstatten sind.

Analog § 994 Abs. 1 S. 2 sind ihm aber die gewöhnlichen Erhaltungskosten für die Zeit während der ihm die Nutzungen verbleiben, nicht zu ersetzen. Somit hängt die Erstattungsfähigkeit der Verwendungen des U davon ab, ob er dem E für die Nutzung der Wohnung nach §§ 990 Abs. 1 S. 1, 987 eine Vergütung zahlen muss. Die Voraussetzungen hierfür liegen grundsätzlich vor, da U als bösgläubiger Besitzer die Wohnung genutzt hat. Der Anspruch des E wird aber durch § 991 Abs. 1 eingeschränkt. Danach reicht die Bösgläubigkeit des U allein nicht aus. Vielmehr muss gleichzeitig auch M im Zeitpunkt der Nutzung der Wohnung durch U bösgläubig gewesen oder auf Herausgabe verklagt worden sein. Da dies nicht der Fall ist, verbleiben dem U die Nutzungen, so dass E ihm gem. § 994 Abs. 1 S. 2 analog auch die gewöhnlichen Erhaltungskosten nicht ersetzen muss. U hat daher kein Zurückbehaltungsrecht nach § 1000 gegenüber dem Anspruch des E aus § 985.

B ist unrechtmäßiger bösgläubiger Besitzer eines stark renovierungsbedürftigen Fachwerkhauses. Da der Dachgiebel einzustürzen droht, ordnet die zuständige Behörde die Vornahme geeigneter Sicherungsmaßnahmen an. B lässt den Giebel für 10 000 € reparieren. Eigentümer E beabsichtigt den Abriss des Hauses, obwohl dieser wirtschaftlich betrachtet, nicht erforderlich ist. Bis zum geplanten Abriss hätten vorläufige Sicherungsmaßnahmen ausgereicht, die einen Aufwand von 2000 € verursacht hätten.

Sind dem B die Reparaturkosten zu ersetzen?

B hat objektiv notwendige Verwendungen gemacht, da die Reparatur des Giebels der Wiederherstellung der Sache in ihrem bisherigen Bestand diente und ein Abriss des Hauses bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv nicht erforderlich ist. Als bösgläubiger Besitzer erhält er diese aber nach § 994 Abs. 2 nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen der §§ 683, 684 ersetzt. Die Reparatur entsprach nicht dem tatsächlichen Willen des E, weil E das Haus abreißen lassen wollte. Aus Sicht des E war die Reparatur daher überflüssig. Eine Ersatzpflicht des E nach §§ 994 Abs. 2, 683, 670 scheidet daher aus. Doch E wäre auch aufgrund der behördlichen Anordnung bis zum Abriss zu vorläufigen Sicherungsmaßnahmen verpflichtet gewesen. Nach §§ 994 Abs. 2, 684, 818 ff. ist er daher verpflichtet, dem B die Kosten insoweit zu ersetzen, als er durch die Maßnahme des B bereichert ist. Dies ist in Höhe der Kosten von 2000 € der Fall, die sich E nunmehr erspart hat. E hat dem B daher die Kosten i.H.v. 2000 € zu ersetzen.