Gläubiger, denen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung an einem Grundstück zusteht, sind auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens berechtigt, die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung des Grundstücks zu betreiben (§§ 49, 80 Abs. 2 S. 2 InsO). Dazu muss ein Vollstreckungstitel gegen den Insolvenzverwalter, der auf Duldung der Zwangsvollstreckung lautet (§§ 1147, 1192 Abs. 1 BGB), vorliegen. Besteht ein Vollstreckungstitel gegen den Schuldner (z.B. in Form einer vollstreckbaren Urkunde nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO), kann der Titel auf Antrag des Gläubigers auf den Insolvenzverwalter umgeschrieben (§ 727 ZPO) und ihm zugestellt werden (§ 750 Abs. 2 ZPO). BGH NZI 2016, 773 Rn. 42; NJW 2011, 1818. Dem Insolvenzverwalter steht das Recht zu, die durch den Gläubigerantrag veranlasste Zwangsversteigerung zu stoppen und deren Einstellung zu beantragen (§ 30d Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 4 ZVG). Ein Einstellungsgrund liegt vor, wenn das Grundstück zur Betriebsfortführung benötigt wird (§ 30d Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZVG) oder wenn durch die Versteigerung eine angemessene Verwertung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert würde (§ 30d Abs. 1 S. 1 Nr. 4 ZVG). In diesem Fall kann der Verwalter nach der Einstellung eine freihändige Verwertung durchführen. BGH NZI 2016, 773 Rn. 43.

Auch dem Insolvenzverwalter steht gleichwertig neben den Absonderungsgläubigern das Recht zu, die Zwangsversteigerung zu beantragen (§ 165 InsO). Er benötigt hierfür keinen Vollstreckungstitel. Braun/Dithmar/Miglietti InsO § 165 Rn. 8. Die Zwangsversteigerung erfolgt hier im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG, da der Insolvenzverwalter für alle ungesicherten Gläubiger handelt. Ist das Grundstück mit mehreren Grundpfandrechten belastet, fallen die vorstehenden Grundschulden (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) in das geringste Gebot (§§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 ZVG). Alternativ kann der Verwalter nach § 174a ZVG vorgehen und verlangen, dass nur die Rechte vor der Rangklasse 1a in das geringste Gebot fallen. Vgl. BGH NZI 2012, 575 Rn. 15; krit. MüKoInsO/Kern InsO § 165 Rn. 125. Voraussetzung ist, dass Feststellungskosten i.S.d. § 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG angefallen sind, weil sich mithaftendes Mobiliar auf dem Grundstück befindet. Foerste Insolvenzrecht Rn. 427. Folge dieses Vorgehens ist, dass der Ersteher das Grundstück frei von den in § 10 Abs. 1 Nr. 2 bis 10 ZVG normierten Rechten erwirbt. Ein weiterer Vorteil der Zwangsversteigerung ist der Ausschluss der gesetzlichen Gewährleistungsrechte (§ 56 S. 3 ZVG). Nachteile sind die Kosten und die Dauer des Verfahrens.

Alternativ wird dem Verwalter zugebilligt, das Grundstück freihändig zu verwerten, auch wenn hierzu keine ausdrückliche Regelung in der InsO existiert. BGH NZI 2016, 773 Rn. 23; NZI 2011, 138 Rn. 15; NZI 2010, 482, 483. Die freihändige Verwertung spart Kosten und kann rascher abgewickelt werden. Der Käufer übernimmt das Grundstück mit allen Belastungen. Die Absonderungsrechte bleiben bestehen und die Masse erhält den (gesamten) Erlös. Alternativ können die Absonderungsberechtigten auf ihre Rechte verzichten, sofern sie aus dem Kaufpreis entsprechend befriedigt werden. Näher Foerste Insolvenzrecht Rn. 428.

Die freihändige Veräußerung ist erschwert, wenn ein Grundpfandgläubiger bereits die Zwangsverwaltung des Grundstücks beantragt hat. Aus diesem Grund wird auch die sog. „kalte“ oder „stille“ Zwangsverwaltung praktiziert. Sie hat den Zweck, die Grundpfandgläubiger von der Durchführung der Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG abzuhalten und das aufwändige und kostenintensive Verfahren zu vermeiden. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass der Insolvenzverwalter mit den Grundrechtspfandgläubigern vereinbart, gegen Zahlung eines Kostenbeitrags an die Masse die Miet- und Pachtforderungen selbst einzuziehen und die Erlöse an die Grundrechtspfandgläubiger zu verteilen. BGH NZI 2021, 838 Rn. 25; NZI 2016, 824 Rn. 16 f., 26 ff. Die kalte Zwangsverwaltung wird von den Gerichten grundsätzlich akzeptiert, sofern die Masse nicht schlechter als im Fall der förmlichen Zwangsverwaltung gestellt wird. BGH NZI 2016, 824 Rn. 18.