Kursangebot | Grundkurs Sachenrecht I | Der Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894)

Sachenrecht 1

Der Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894)

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E. Der Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894)

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Video: Der Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894)

 

Wer mit seinem Recht an einem Grundstück nicht im Grundbuch eingetragen ist, läuft Gefahr, sein Recht gem. § 892 an einen gutgläubigen Erwerber zu verlieren. Ebenso erweist sich eine relative Verfügungsbeschränkung (z.B. nach § 2211) dem gutgläubigen Erwerber gegenüber als in der Praxis wirkungslos, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen ist (vgl. § 892 Abs. 1). Der dinglich Berechtigte und der durch die relative Verfügungsbeschränkung Geschützte haben deshalb ein erhebliches Interesse daran, dass das unrichtige Grundbuch berichtigt und die richtige Rechtslage im Grundbuch eingetragen wird. Diesem Interesse dient der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894.

Voraussetzung dafür, dass der wirklich Berechtigte ins Grundbuch eingetragen wird, ist insbesondere, dass der von der Berichtigung Betroffene diese Eintragung bewilligt (§§ 19, 28, 29 GBO). § 894 gewährt dem wirklichen, aber nicht eingetragenen Berechtigten hierzu einen Anspruch auf Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung.

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Für den Eigentümer (und alle anderen Inhaber von Grundstücksrechten) kann sich die unrichtige Eintragung eines Grundstücksrechts im Hinblick auf den gutgläubigen Erwerb nach §§ 873, 892 als gefährlich erweisen. Sie bekommen mit § 894 einen besonderen Abwehranspruch, der als spezielle Regelung die allgemeine Regelung des § 1004 verdrängt.

Palandt-Bassenge § 1004 Rn. 3.

Bis zur Durchsetzung des Anspruchs aus § 894 hilft dem Berechtigten die vorläufige Sicherung aus § 899.

Die Voraussetzungen im Einzelnen:

Grundbuchberichtigungsanspruch aus S_178/Buch_3/Abschn_2/§_894§ 894

I.

Anspruchsentstehung

 

1.

Unrichtigkeit des Grundbuchs

 

2.

Unmittelbare Beeinträchtigung des Anspruchstellers

 

3.

Anspruchsgegner Verpflichteter

II.

Rechtsvernichtende Einwendungen

III.

Durchsetzbarkeit

1. Unrichtigkeit des Grundbuchs

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Der Anspruch aus § 894 setzt zunächst die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus.

Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs besteht, wenn die durch den Grundbuchinhalt dargestellte Rechtslage bzgl. Eigentum, beschränkter dinglicher Grundstücksrechte (z.B. Grundpfandrechte), nicht eingetragener oder eingetragener Verfügungsbeschränkungen, gelöschter oder eingetragener Vormerkung oder eingetragenem Widerspruch, nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmt.

Palandt-Bassenge § 894 Rn. 2.

Aus dieser Definition folgt: Unrichtigkeit ist sowohl gegeben, wenn ein bestehendes Recht, z.B. das dem Eigentümer zustehende Eigentumsrecht nicht eingetragen oder zu Unrecht gelöscht ist, als auch dann, wenn ein Recht eingetragen ist, das in Wirklichkeit nicht mehr besteht.

2. Unmittelbare Beeinträchtigung des Anspruchstellers

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Gläubiger des Anspruch ist nach § 894 derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

Beispiel

Der Eigentümer kann sich also mit § 894 dagegen wehren, dass sein Eigentum nicht oder unrichtig eingetragen ist oder dass fälschlicherweise ein Grundpfandrecht, eine Dienstbarkeit oder eine Vormerkung eingetragen wurde.

Ist bei einer an sich bestehenden Grundschuld dagegen (nur) ein falscher Inhaber der Grundschuld eingetragen, so kann aus § 894 nicht der Eigentümer, sondern nur der wahre Inhaber der Grundschuld die Berichtigung des Grundbuchs fordern.

Urteil des BGH vom 14.3.2000 (AZ: XI ZR 14/99) = NJW 2000, 2021.

Innerhalb dieses Prüfungspunktes des Schemas ist ggf. näher zu untersuchen, ob der Anspruchsteller das von ihm behauptete Recht erworben und eventuell wieder verloren hat (z.B. durch gutgläubigen Erwerb eines Dritten).

Ausführlich zu Erwerb und Verlust des Eigentums im Skript „Sachenrecht II“.

3. Verpflichteter

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Der Anspruch richtet sich auf die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Verpflichtet zur Abgabe dieser Erklärung ist nach § 894 derjenige, dessen Mitwirkung nach dem Grundbuchverfahrensrecht notwendig ist, um die Änderung herbeizuführen.

BGH NJW 1996, 1890; Palandt-Bassenge § 894 Rn. 7; Habersack Sachenrecht Rn. 326.

Das ist wegen § 19 GBO regelmäßig der zu Unrecht im Grundbuch Eingetragene, also der Bucheigentümer bzw. der Buchberechtigte. Zustimmung zur Berichtigung bedeutet dabei Abgabe der Eintragungsbewilligung i.S.d. § 19 GBO in der Form von §§ 28, 29 GBO.

Palandt-Bassenge § 894 Rn. 8.

II. Rechtsvernichtende Einwendungen

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Als rechtsvernichtende Einwendung kommt insbesondere die Verwirkung nach § 242 in Betracht. Dies soll beispielsweise der Fall sein, wenn der Anspruchsteller gegenüber dem Anspruchsgegner während zwanzigjähriger widerspruchsloser Duldung den Eindruck erweckt hat, dass er mit einem zustimmungsbedürftigen Hofübergabevertrag, dem die Zustimmung der zuständigen Behörde fehlte, einverstanden war.

OGHZ 1, 279 ff.

Vergessen Sie trotz unseres Beispiels nicht, dass es sich bei der Verwirkung um einen Ausnahmefall handelt, den Sie nur problematisieren sollen, wenn sich im Sachverhalt entsprechende Anhaltspunkte dafür finden.

Dagegen ist ein Verzicht auf den Anspruch nach § 397 nach allg. Ansicht unzulässig.

Palandt-Bassenge § 892 Rn. 5.

1. Verjährung

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Die Einrede der Verjährung kann gegenüber dem Anspruch aus § 894 nicht geltend gemacht werden, da der Anspruch nach § 898 nicht der Verjährung unterliegt.

2. Zurückbehaltungsrechtee

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Zurückbehaltungsrechte gegenüber dem Grundbuchberichtigungsanspruch, die bei einer Geltendmachung zu einer Verurteilung Zug um Zug nach § 274 führen, sind aus mehreren Gründen denkbar.

a) Zurückbehaltungsrecht aus § 273

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Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 steht dem Verpflichteten wegen eventueller, konnexer und fälliger Gegenansprüche zu.

Beispiel

Der Anspruch des zu Unrecht im Grundbuch als Inhaber einer Vormerkung eingetragenen Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises.

BGH NJW 2000, 278.

b) Zurückbehaltungsrecht aus § 1000 analog

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Auf den zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümer sind nach allgemeiner Meinung aufgrund der vergleichbaren Interessenlage die §§ 987 ff. analog anzuwenden. Ihm können daher auch Verwendungsersatzansprüche analog §§ 994 ff. zustehen, von deren Erfüllung er seine Zustimmung zur Grundbuchberichtigung abhängig machen kann.

Palandt-Bassenge § 894 Rn. 10.

Soweit der Buchberechtigte zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und zugleich auch Besitzer des Grundstücks ist, bedarf es der analogen Anwendung der §§ 987 ff. nicht, da diese dann bereits direkt gelten. Aufgrund des Besitzes des Buchberechtigten besteht ein EBV.

Relevant wird die analoge Anwendung der §§ 987 ff. zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Buchberechtigten dagegen in folgenden Fällen:

Der zu Unrecht als Eigentümer eingetragene (Buchberechtigter) ist nicht zugleich Besitzer des Grundstücks; hier besteht kein EBV, aufgrund der trotzdem gegebenen vergleichbaren Interessenlage ist aber auf die §§ 987 ff. in analoger Anwendung zurückzugreifen.

Der zu Unrecht Eingetragene (Buchberechtigter) ist nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sondern als Inhaber eines anderen (grundbuchfähigen) Rechts, dass kein Recht auf den Besitz an dem Grundstück vermittelt (beispielsweise Hypothek oder Grundschuld); auch in diesem Fall kommt es aufgrund der vergleichbaren Interessenlage zu einer analogen Anwendung der §§ 987 ff.

Insoweit greift nach allgemeiner Meinung § 1000 analog ein. Die analoge Anwendung ist in jedem Fall erforderlich, da § 1000 ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe gewährt und im vorliegenden Fall aber ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Grundbuchberichtigung geltend gemacht werden soll.

3. Arglisteinwand

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Nach § 242 kann dem Anspruch der „dolo-agit-Einwand“ (Verbot widersprüchlichen Verhaltens) entgegen gehalten werden, wenn dem Anspruchsgegner ein schuldrechtlicher Anspruch auf Herstellung des dem Buchstand entsprechenden Rechtszustands gegen den Anspruchsteller zusteht.

Beispiel

Erblasser X ist gestorben. Y wird als vermeintlicher Erbe als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Nunmehr findet sich ein Testament des Erblassers, in dem er E als Alleinerben eingesetzt hat. Allerdings enthält das Testament auch ein Vermächtnis zu Gunsten des Y, wonach E verpflichtet ist, dem Y das Eigentum am Grundstück zu übertragen.

Der Anspruch des E gegen Y auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 894 ist zwar entstanden, da E mit dem Tode des X nach § 1922 Eigentümer des Grundstücks geworden ist und Y daher zu unrecht als Eigentümer eingetragen ist; der Anspruch ist aber gem. § 242 nicht durchsetzbar, da dem Y gegen E aus dem Vermächtnis ein Anspruch aus § 2174 auf Übereignung des Grundstücks zusteht.

MüKo-Wacke § 894 Rn. 30.

IV. Konkurrierende Ansprüche

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Überlegen Sie kurz, ob Sie die oben dargestellten Ausführungen zur analogen Anwendung der §§ 987 ff. auf das Verhältnis zwischen Eigentümer und Buchberechtigten verinnerlicht haben.

Der Anspruch aus § 894 konkurriert mit anderen Ansprüchen, die inhaltlich auf Grundbuchberichtigung gerichtet sein können. Nach allgemeiner Meinung wird eine analoge Anwendung der §§ 989 ff. auf das Verhältnis Buchberechtigter und Eigentümer bejaht, so dass sich ein Berichtigungsanspruch auch aus §§ 989, 990, 249 Abs. 1 und aus §§ 992, 823, 249 Abs. 1 ergeben kann.

Palandt-Bassenge § 894 Rn. 10, 13.

Außerdem stellt die Buchposition eine Bereicherung i.S.d. § 812 dar, so dass auch ein Anspruch aus § 812 in Betracht kommt.

Palandt-Bassenge § 894 Rn. 13.

Bei dem Anspruch aus § 812 spricht man auch vom sogenannten schuldrechtlichen Grundbuchberichtigungsanspruch.

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