Sie wissen sicherlich, dass die Eltern in solchen Konstellationen als Veräußerer und Vertreter ihres Kindes auftreten und die Stellvertretung daher im Hinblick auf § 181 BGB zu problematisieren ist. Die Anwendbarkeit von § 181 BGB folgt aus §§ 1629 Abs. 2, 1824 Abs. 2 BGB.
Hinweis
Ist nur ein Elternteil Veräußerer, ist für den anderen Elternteil der potenzielle Ausschlussgrund aus §§ 1629 Abs. 2, 1824 Abs. 1 Nr.1 BGB.
Beachte: Wäre die Vertretung ausgeschlossen, so wäre die Einigung schwebend unwirksam und von der Genehmigung durch den Ergänzungspfleger (vgl. § 1809 BGB) abhängig.
In diesen Fällen zunächst auf § 181 BGB a.E. einzugehen. Die Stellvertretung ist demnach ausnahmsweise zulässig, wenn das Rechtsgeschäft ausschließlich in Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Regelmäßig liegt der Übertragung des Eigentums ein Schenkungsvertrag zugrunde. Auch hier geben die Eltern ein Angebot im eigenen Namen ab und vertreten den Minderjährigen im Rahmen der Annahme. Entsprechend stellt sich auch in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Vertretung gemäß § 181 BGB unzulässig ist.
Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass der Vertretungsausschuss dann nicht eingreift, wenn sich der Vertrag für den Minderjährigen als lediglich rechtlich vorteilhaft (oder zumindest rechtlich neutral) darstellt. Insoweit ist § 181 BGB, mit Blick auf § 107 BGB, teleologisch zu reduzieren. Dies beruht auf der Überlegung, dass es für ein Vertretungsverbot keinen Bedarf gibt, wenn nach der Natur des Rechtsgeschäfts eine Gefährdung der Vermögensinteressen des Vertretenen nicht nur im konkreten Einzelfall, sondern generell abstrakt ausgeschlossen ist. Der Schenkungsvertrag selbst ist für den Minderjährigen bloß rechtlich vorteilhaft und die Stellvertretung insoweit wirksam.
Damit der Schutzzweck von § 181 BGB vollständig gewahrt wird, muss auch das Verfügungsgeschäft Berücksichtigung finden. Aufgrund des Trennungsprinzips ist die Gesamtbetrachtungslehre jedoch abzulehnen. Vorzugsweise ist eine weitere teleologische Reduktion von § 181 (a.E.) BGB angezeigt. So findet § 181 a.E. BGB dann keine Anwendung, wenn das Verfügungsgeschäft für den Minderjährigen nachteilig ist.
Nun kommen wir zur zentralen Frage der Überschrift, wie sich die öffentlichen Lasten beim Erwerb des Grundstücks auf dessen rechtliche Einordnung auswirken. Im Rahmen des Grundstückserwerbs sind typischerweise öffentliche Lasten zu tragen. Der Erwerber ist u.a. verpflichtet, Grunderwerbsteuer zu zahlen, dies stellt grundsätzlich einen rechtlichen Nachteil dar.
Allerdings ist allgemein anerkannt, dass bestimmte Nachteile vom Anwendungsbereich des § 107 BGB ausgeschlossen sind. Hierzu gehören insbesondere solche, die wegen ihres begrenzten Umfangs typischerweise ein ganz unerhebliches Gefährdungspotenzial in sich bergen, die also eine Verweigerung der Zustimmung durch den gesetzlichen Vertreter nicht rechtfertigen können. Dies wird gerade bei öffentlichen Lasten angenommen, diese können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden. Diese Argumentation jedoch eine Schwachstelle. Im Ergebnis läuft die Argumentation auf eine wirtschaftliche Betrachtung (Geringfügigkeit der wirtschaftlichen Belastung) hinaus.
Besser ist daher auf den Sinn und Zweck der Vorschrift abzustellen. Wir haben uns oben erarbeitet, dass Konsequenz des Ausschlusses von der Vertretung nach § 181 BGB wäre, dass ein Ergänzungspfleger gestellt werden müsste. Ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger hätte seine Zustimmung zu einem Grundstückserwerb nicht verweigern dürfen. Es wäre daher reiner Formalismus, würde man die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung einer Genehmigung abhängig machen, obwohl das Ergebnis der dabei vorzunehmenden Prüfung von vornherein feststünde (Vgl. BGH NJW 2024, 1957). Diese Begründungsperspektive überzeugt und sollte daher in der Klausur vorrangig gewählt werden.
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