§ 109 Abs. 1 InsO räumt dem Insolvenzverwalter in der Mieterinsolvenz ein Sonderkündigungsrecht ein. Damit kann er unrentable Mietverhältnisse (schnell) beenden und die Masse entlasten. Voraussetzung ist, dass das Mitobjekt bereits überlassen war (sonst gilt § 109 Abs. 2 InsO) und es sich nicht um Wohnraum des Schuldners handelt. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn es vertraglich ausgeschlossen wurde. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, außer im Mietvertrag ist eine kürzere Frist vorgesehen (§ 109 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 InsO). Da die Norm keinen Zeitpunkt für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts vorsieht, kann der Insolvenzverwalter daher jederzeit während des Insolvenzverfahrens kündigen. BeckOK InsR/Berberich InsO § 109 Rn. 15; Vogel NZI 2018, 588, 595. Alternativ kann der Insolvenzverwalter die selbstständige Tätigkeit des Schuldners (sofort) freigeben (§ 35 Abs. 2 InsO), wodurch das Mietverhältnis auf den Schuldner übergeleitet wird. HambKomm-InsR/Pohlmann-Weide InsO § 109 Rn. 6.

Mit der Kündigung endet das Mietverhältnis. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags (Mietausfall) sind einfache Insolvenzforderungen (§ 109 Abs. 1 S. 3 InsO). Hat der Mieter dem Vermieter ein Sparbuch verpfändet, ist der Vermieter zur abgesonderten Befriedigung gem. § 50 Abs. 1 InsO auch in Bezug auf die Schadensersatzansprüche aus § 109 Abs. 1 S. 3 InsO berechtigt. BGH NZI 2022, 374 Rn. 5 ff. Aufgrund der Beendigung des Mietvertrags steht dem Vermieter ein Anspruch auf Herausgabe des Mietobjekts, also die Einräumung des unmittelbaren Besitzes, zu (§ 47 InsO i.V.m. §§ 985, 546 BGB). Eine über die Herausgabe hinausgehende Räumungspflicht (§ 546 BGB) besteht grundsätzlich nicht. Waren Gegenstände bereits vor der Verfahrenseröffnung auf dem Grundstück gelagert, handelt es sich bei der Räumungspflicht um eine bloße Insolvenzforderung (§ 38 InsO). BGH NZI 2020, 995 Rn. 11; NZI 2019, 536 Rn. 39. Wurden erst nach der Eröffnung nachteilige Veränderungen vorgenommen, handelt es sich bei der Räumungspflicht um eine Masseverbindlichkeit. Die Entfernung eines Teils der vor Eröffnung eingebrachten Gegenstände durch den Insolvenzverwalter führt nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass die Räumung der restlichen Gegenstände zur Masseverbindlichkeit wird. BGH NZI 2020, 995 Rn. 17, 23 Das ermöglicht dem Insolvenzverwalter ein „Rosinenpicken“, indem er wertvolle Sachen räumt (mitnimmt) und wertlose Sachen auf dem Grundstück belässt. Vgl. Cymutta NZI 2020, 997 f. (Anm. zu BGH NZI 2020, 995).

Eine Besonderheit gilt, wenn der Vermieter zugleich Gesellschafter des Schuldners ist. Hier ist § 135 Abs. 3 S. 1 InsO vorrangig, wenn der Mietvertrag durch wirksame Kündigung vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde. Der Aussonderungsanspruch (§ 47 InsO) kann während der Dauer des Insolvenzverfahrens, höchstens aber für ein Jahr ab Insolvenzeröffnung, nicht geltend gemacht werden, sofern das Objekt für die Unternehmensfortführung von erheblicher Bedeutung ist. Der Gesellschafter muss dem Insolvenzverwalter das Grundstück zur Verfügung stellen. Er erhält als Ausgleich den durchschnittlichen Mietzins, der im letzten Jahr vor Insolvenzeröffnung erzielt wurde (§ 135 Abs. 3 S. 2 InsO). Lehrreich BGH NJW 2015, 1109, 1115.