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Nach § 12 Abs. 3 ErbStG ist bei inländischem Grundbesitz der nach § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BewG festgestellte Wert maßgeblich. Die Regelung des § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BewG verweist für die Bewertung wiederum auf § 157 Abs. 1, Abs. 3 BewG, wo für die Durchführung der Bewertung die Vorschriften der §§ 176–198 BewG in Bezug genommen werden.
Nach der Ausgangsvorschrift in § 177 BewG ist auch bei Grundvermögen der gemeine Wert maßgeblich. Dieser muss je nach Art des Grundvermögens auf verschiedene Weisen ermittelt werden.
Bei unbebauten Grundstücken kommt es nach §§ 178, 179 BewG auf die Fläche und die Bodenrichtwerte an.
Bei bebauten Grundstücken i.S.v. § 180 BewG kommt es gemäß § 181 BewG auf die Art der Bebauung bzw. deren wirtschaftliche Nutzung an. Dabei gibt es drei verschiedene Verfahren:
• | Vergleichswertverfahren (§§ 182 Abs. 2, 183 BewG) |
• | Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG) |
• | Ertragswertverfahren (§§ 182 Abs. 2, 184 BewG) |
Der Steuerpflichtige hat nach § 198 S. 1 BewG stets die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen als den, der sich aus der Anwendung der hier genannten Verfahren ergibt.
Beispiel
Das geerbte Eigenheim des A ist nach dem einschlägigen gesetzlichen Bewertungsverfahren 1 000 000 € wert, obwohl es neben einem immissionsstarken Schrottplatz gelegen ist. A bringt ein Sachverständigengutachten bei, welches aufgrund dieser ungünstigen Grundstückslage einen gemeinen Wert von lediglich 400 000 € feststellt. Da die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren keine Immissionen berücksichtigen, kommt hier das Sachverständigengutachten zu einem „richtigeren“ Ergebnis und ist für die Besteuerung maßgeblich.
