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Steuerrecht - 7. Überschussermittlung bei Vermietung und Verpachtung

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Steuerrecht

7. Überschussermittlung bei Vermietung und Verpachtung

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Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist stets der Überschuss der Einnahmen gemäß § 8 Abs. 1 EStG über die Werbungskosten i.S.v. § 9 EStG zu berechnen.

Als Werbungskosten kommen insbesondere die AfA nach § 7 Abs. 4 bzw. Abs. 5 EStG in Frage, aber auch alle sonstigen Kosten, die durch die Vermietungs- bzw. Verpachtungstätigkeit veranlasst sind.

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Expertentipp

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Extrem klausur- und praxisrelevant: Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand?

Hierbei stellt sich immer wieder die Frage, ob Baumaßnahmen an dem vermieteten Objekt Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) sind oder ob es sich um (nachträgliche) Herstellungskosten handelt. Die Abgrenzung ist höchst bedeutsam, da Erhaltungsaufwand als Werbungskosten sofort in voller Höhe nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG abziehbar ist. Dagegen findet Herstellungsaufwand lediglich Einzug in die Bemessungsgrundlage der AfA nach § 7 Abs. 4 bzw. Abs. 5 EStG und kann daher nur zeitanteilig geltend gemacht werden.

Die Abgrenzung richtet sich danach, ob der bisherige Nutzungsstandard des Gebäudes lediglich erhalten bzw. geringfügig angehoben wird (dann Erhaltungsaufwand) oder ob er in funktionswesentlichen Bereichen verbessert wird (dann Herstellungsaufwand).

Birk/Desens/Tappe Steuerrecht, Rn. 797.

Bei dem im Rahmen von Einkünften nach § 21 EStG analog anzuwendenden § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind unabhängig von einer Anhebung des Standards immer Herstellungskosten gegeben, wenn innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen, die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Aufwendungen, die weniger als 15 % betragen, ist die Baumaßnahme regelmäßig zu geringfügig, um den Standard heben und somit als Herstellungsaufwand geltend zu können Die Frage der Standardhebung ist daher nur noch relevant für solche Aufwendungen, die nach Ablauf der 3 Jahre erfolgen.

Bei einer Erweiterung eines Gebäudes liegt Herstellungsaufwand vor. Eine Erweiterung ist anzunehmen bei Aufstockung oder Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche sowie sonstiger Vermehrung der Substanz. Wenn bei einer Erweiterung des Gebäudes aus bautechnischen Gründen zwingend auch Maßnahmen durchgeführt werden, die an sich Erhaltungsaufwand wären, so sind diese Erhaltungsaufwendungen dem Herstellungsaufwand zuzurechnen, so dass insgesamt nur noch dieser gegeben ist.

Beispiel

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A erbt von seinen Großeltern ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1970), welches jahrelang nicht mehr instand gesetzt wurde. Infolgedessen ist die Fassade stark beschädigt. Die Herstellungskosten betrugen damals 100 000 €. Der aktuelle Wert des Gebäudes beläuft sich auf 300 000 €. A die Fassade des Gebäudes für 90 000 € erneuern und baut für 50 000 € einen Wintergarten mit 20 qm an. Durch diesen Anbau wird auch eine Erneuerung der völlig verrosteten Regenrinne erforderlich. Diese hätte ohnehin ausgetauscht werden müssen. Dadurch fallen weitere 5000 € an.

Die Erneuerung der Fassade führt lediglich dazu, dass das Gebäude zeitgemäß genutzt werden kann. Die hierfür angefallenen 90 000 € kann A daher sofort als Erhaltungsaufwendungen im Wege des Werbungskostenabzugs geltend machen. Die Kosten für den Wintergarten stellen jedoch Herstellungsaufwand dar, da es hierdurch zu einer flächenmäßigen Erweiterung des Gebäudes gekommen ist. Diese Kosten erhöhen daher lediglich die AfA. Auch die Kosten für die Erneuerung der Regenrinne stellen Herstellungsaufwand dar. Denn zwar handelt es sich isoliert betrachtet um bloßen Erhaltungsaufwand, da die Erneuerung für die zeitgemäße Nutzung des Gebäudes erforderlich war. Jedoch liegt hier ein bautechnisch untrennbarer Zusammenhang mit dem Anbau des Wintergartens vor, so dass die Kosten für die neue Regenrinne den Kosten für den Anbau zuzuschlagen sind. Er liegen daher insgesamt nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von 55 000 € vor. Die AfA beläuft sich somit auf 155 000 €.

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