Inhaltsverzeichnis
B. Der Pachtvertrag
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I. Abgrenzung vom Mietvertrag
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Wie der Mietvertrag stellt auch der Pachtvertrag einen gegenseitigen Vertrag dar, der auf vorübergehende Nutzungsüberlassung gegen Entgelt (vgl. § 581 Abs. 1 S. 2) gerichtet ist.
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Der Pachtvertrag unterscheidet sich aber in zweifacher Hinsicht vom Mietvertrag: Zum einen kommen als Gegenstand des Pachtvertrages nicht nur Sachen, sondern auch Rechte oder sonstige Gegenstände in Betracht.
Beispiel
Nutzung eines Marken- oder urheberrechtlichen Verwertungsrechts, Jagd- oder Fischereirechts, einer Taxikonzession, einer Apotheke oder von Know-how.
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Zum anderen muss der Verpächter gem. § 581 Abs. 1 S. 1 nicht nur den Gebrauch des Pachtgegenstandes, sondern auch die Ziehung von Früchten (§ 99) aus dem Gegenstand gewährleisten.
Beispiel
Bei der Verpachtung einer fertig eingerichteten Gaststätte stehen dem Pächter nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten am Inventar, sondern auch die aus dem Umsatz gezogenen Gewinne (= Früchte i.S.d. § 99 Abs. 3) zu.
Die Abgrenzung zum Mietvertrag stellt sich insbesondere bei der Vermietung von Räumen zu gewerblichen Zwecken. Von einem Pachtverhältnis ist auszugehen, wenn die zu überlassenden Räume für einen bestimmten gewerblichen Betrieb nicht nur geeignet, sondern auch so eingerichtet und ausgestattet sind, dass sie alsbald für den Betrieb mit Gewinn benutzt werden können.Siehe oben unter Rn. 12.
II. Regelung mit Ausnahme der Landpacht
1. Verweis auf Mietrecht
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Auf den Pachtvertrag – mit Ausnahme der Landpacht (vgl. § 585 Abs. 1) – sind die mietrechtlichen Vorschriften vorbehaltlich abweichender Sonderregelungen in den §§ 582 ff. entsprechend anwendbar, § 581 Abs. 2. Der Verweis nimmt Bezug auf die §§ 535 ff. und §§ 578 ff. Die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse passen wegen der beabsichtigten Fruchtziehung nicht und kommen deshalb allenfalls indirekt über § 578 zur Anwendung.Looschelders Schuldrecht BT Rn. 517.
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Die Rechte und Pflichten richten sich deshalb grundsätzlich auch bei der Pacht nach den mietrechtlichen Regeln. Sie müssen also insoweit bei der Anwendung der §§ 535 ff. nur § 581 Abs. 2 hinzunehmen. Allerdings steht dies unter dem Vorbehalt einer abweichenden Regelung in den §§ 582 ff.
2. Besonderheiten
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Zu den wichtigen Besonderheiten des Pachtvertrages gehört die Beschränkung der Instandhaltungspflicht des Verpächters (§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2) in § 582, wonach Inventarstücke bei der Grundstückspacht vom Pächter zu erhalten sind (Ausnahme: § 582 Abs. 2 S. 1).
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Für Pachtverträge über Grundstücke oder Rechte enthält § 584 eine besondere Regelung zur Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung, die § 580a verdrängt.
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Bestimmte außerordentliche Kündigungsrechte des Mieters mit gesetzlicher Frist schließt § 584a aus.
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Dem Pächter eines Grundstücks steht seinerseits nach § 583 auch ein Pfandrecht zu, und zwar an den in seinen Besitz gelangten Inventarstücken wegen seiner Forderungen gegen den Verpächter wegen des Inventars (Ansprüche aus § 582 Abs. 2 S. 1 und aus § 582a Abs. 3 S. 3).
III. Landpacht (§ 585)
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Der Verweis des § 581 Abs. 2 nimmt die Landpacht ausdrücklich aus. Diese bezieht sich gem. § 585 Abs. 1 auf landwirtschaftlich genutzte Flächen und Betriebe. Das Gesetz sieht für diesen Vertrag eigene Regeln in den §§ 585 ff. vor. Ergänzend gelten nach § 585 Abs. 2 die §§ 581 Abs. 1, 582 ff.
Expertentipp
Eine detaillierte Kenntnis der Landpacht ist nicht erforderlich: Gehen Sie die Vorschriften einmal durch und überlegen Sie welche Vorschriften Ihnen aus dem Mietrecht bekannt vorkommen und wo die Regelungen bei der Landpacht abweichen. Die Vorschriften entsprechen vielfach den mietrechtlichen Regelungen, z.B. die Gewährleistung nach § 586 Abs. 1 S. 1, Abs. 2. Wichtige Besonderheiten finden sich in den Regelungen zur Kündigung nach §§ 594a ff. (Fristen), § 594e (fristlose Kündigung) und § 594f (Schriftform) sowie zur Verlängerung gem. §§ 594, 595.
