Schuldrecht Besonderer Teil 2 - aa) Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | aa) Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Schuldrecht Besonderer Teil 2

aa) Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Inhaltsverzeichnis

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Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann jede Partei das Mietverhältnis fristlos kündigen, § 543 Abs. 1 S. 1. Ob eine Partei außerordentlich kündigen will, ist ihrer Erklärung zu entnehmen und im Zweifel durch Auslegung nach §§ 133, 157 zu entscheiden.

Hinweis

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Fehlt die Befugnis für eine außerordentliche Kündigung, kann die außerordentliche Kündigung ggf. in eine ordentliche Kündigung nach § 140 umgedeutet werden – aber wegen der weiterreichenden Folgen nicht umgekehrt.

Palandt-Ellenberger § 140 Rn. 6.

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Expertentipp

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Lesen Sie bitte § 543 Abs. 2, Abs. 3 und § 569 genau durch.

Für die Entscheidung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, kommt es darauf an, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bzw. dem Eintritt eines sonstigen Beendigungsgrundes zumutbar erscheint (§ 543 Abs. 1 S. 2). § 543 Abs. 2 enthält Fallgruppen, bei denen ein wichtiger Grund wegen Pflichtverletzung des Vermieters (Nr. 1) bzw. Mieters (Nr. 2 und 3) anzunehmen ist. In diesen Fällen entsteht das Kündigungsrecht aber grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung bzw. Abmahnung, § 543 Abs. 3.

Dieser Katalog wird für Wohnraummietverhältnisse, teilweise auch für Mietverhältnisse über andere Räume (vgl. § 578 Abs. 2) durch § 569 ergänzt.

Hinweis

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Bei Kündigung wegen Verzuges des Mieters mit der Entrichtung der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 sind die Unwirksamkeitsgründe wegen nachträglicher Tilgung nach § 543 Abs. 2 S. 2 zu beachten. In Wohnraummietverhältnissen gilt ergänzend § 569 Abs. 3, der die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters weiter zugunsten des Mieters modifiziert. Während § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 die Erheblichkeitsschwelle auf einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete festlegt

Achtung: Ausnahme in § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde., gewährt § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 dem Mieter eine „allerletzte Chance“: Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (aus § 546 Abs. 1) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.Wiederum gibt es eine Ausnahme von der Sonderregelung: Die Abwendungschance wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 S. 2 dann nicht gewährt, wenn der Mieter davon innerhalb von zwei Jahren bereits Gebrauch gemacht hatte und sich erneut einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesetzt sieht.

Beruht der Zahlungsrückstand darauf, dass der Mieter meinte, wegen eines angeblichen Mangels nur eine nach § 536 Abs. 1 S. 1 geminderte Miete zahlen zu müssen, befindet er sich in einer riskanten Situation. Erweist sich seine Einschätzung als falsch, führt der Zahlungsrückstand unter den weiteren Voraussetzungen des § 286 zum Verzug und damit zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters. Der Verzug ist nur dann nach § 286 Abs. 4 wegen fehlenden Vertretenmüssens ausgeschlossen, wenn der Mieter seine Fehleinschätzung nicht zu vertreten hatte. Im Zweifel sollte der Mieter seine Miete also unter Vorbehalt weiterzahlen (siehe oben unter Rn. 172) und eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeiführen. So kann er das Risiko einer fristlosen Kündigung vermeiden.

Vgl. den Fall bei BGH Urteil vom 11.7.2012 (Az.: VIII ZR 138/11).

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