Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (b) Kündigungsverzicht

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | (b) Kündigungsverzicht

Schuldrecht Besonderer Teil 2

(b) Kündigungsverzicht

Inhaltsverzeichnis

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Der formularmäßige Kündigungsverzicht unterliegt der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. und ist ihr nicht gemäß § 307 Abs. 3 entzogen. Die durch den Kündigungsverzicht festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich, wie sich im Umkehrschluss aus § 309 Nr. 9 BGB ergibt.

BGH NJW 1997, 1849 unter Ziff. 2a.

360

Eine Unwirksamkeit gem. § 309 Nr. 9 scheidet allerdings aus, da diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach nicht auf Mietverträge angewendet werden kann.

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Eine unangemessene Benachteiligung lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klausel in unangemessener Weise von einer gesetzlichen Regelung abweicht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1). Der Gesetzgeber erlaubt in § 557a Abs. 3 ausdrücklich den befristeten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts und verbietet in § 573c Abs. 4 lediglich eine Verlängerung der Frist für eine ordentliche Kündigung.

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Es kommt daher entscheidend darauf an, ob die Klausel den Mieter i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Expertentipp

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§ 307 Abs. 2 Nr. 2 muss nicht angesprochen werden, da der befristete Kündigungsausschluss „die Erreichung des Vertragszwecks“ nicht „gefährden“ kann.

Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

Das Gesetz lässt in § 557a Abs. 3 bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist bei Wohnraummietverhältnissen dann wirksam, wenn er auf maximal 4 Jahre befristet ist und für beide Vertragsparteien gilt.

Urteile des BGH vom 6.4.2005 (Az.: VIII ZR 27/04) unter Ziff. II 2d = NJW 2005, 1574 und vom 30.6.2004 (Az.: VIII ZR 379/03) = NJW 2004, 3117.

Hinweis

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Bei Verwendung einer Klausel mit einem Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre oder nur zu Lasten des Mieters kommt eine Aufrechterhaltung der Klausel wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.

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Bei Mietverhältnissen über andere Sachen erscheint auch ein längerer Ausschluss möglich, da § 557a Abs. 3 dort keine Anwendung findet.

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