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Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (1) Grundregel bei Wohnraummietverträgen

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | (1) Grundregel bei Wohnraummietverträgen

Schuldrecht Besonderer Teil 2

(1) Grundregel bei Wohnraummietverträgen

Inhaltsverzeichnis

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Fraglich ist, ob das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei Wohnraummietverträgen ausgeschlossen werden kann.

§ 573c Abs. 4 steht dem nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden aber die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht überhaupt zusteht. Dies soll aber durch den von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum gerade ausgeschlossen werden. Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 557a Abs. 3) einerseits und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573c) andererseits. Nach § 557a Abs. 3 kann das Recht zur ordentlichen Kündigung zumindest bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Ein Kündigungsverzicht ist daher nicht schon nach § 573c Abs. 4 unwirksam.

Entscheidung des BGH vom 22.12.2003 (Az.: VIII ZR 81/03) = NJW 2004, 1448.

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Weiter stellt der (befristete) Kündigungsausschluss auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 dar. Durch § 575 soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Gründe für eine Befristung verhindert werden. Über die Dauer der Befristung sagt diese Regel aber nichts aus. Sie will den Mieter folglich vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Der Mieter genießt nach Ablauf der Frist ja den vollen Kündigungsschutz der §§ 573 ff.

Nach herrschender Meinung kann deshalb das Recht zur ordentlichen Kündigung in Wohnraummietverhältnissen vorübergehend bis zur Grenze des § 138 ausgeschlossen werden.

Der BGH hielt in seiner Entscheidung vom 22.12.2003 (Az.: VIII ZR 81/03) einen individualvertraglichen Ausschluss von 5 Jahren für wirksam.

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