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Die Kündigungserklärung führt nur dann zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn die kündigende Partei auch zur Kündigung berechtigt ist.
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Fraglich ist jedoch, welche Wirkung eine Kündigung nur einer Person auf Mieter- oder Vermieterseite hat, wenn mehrere Personen den Vertrag geschlossen haben.
Beispiel
V vermietet seine Wohnung an M und F. M zieht nach Streit mit F aus und erklärt gegenüber V „seine Kündigung“.
Auf den ersten Blick spricht § 425 Abs. 2 dafür, dass die Kündigung eines Mieters bzw. Vermieters für seine Person möglich ist, aber nur die Wirkung hat, dass das Mietverhältnis ihm gegenüber beendet und zwischen den anderen Personen fortgesetzt wird.
Diese Auffassung übersieht aber, dass mit der Kündigung i.S.d. § 425 Abs. 2 nur die sog. „Fälligkeitskündigung“, beispielsweise nach § 488 Abs. 3 S. 1, gemeint ist und nicht die Beendigungskündigung.
Palandt-Grüneberg § 425 Rn. 3. Da das Mietverhältnis einheitlich zwischen dem Vermieter einerseits und den Mietern andererseits zustande gekommen ist, kann es nach allgemeiner Auffassung von den Parteien auch nur einheitlich gekündigt werden, also durch Erklärung des Vermieters gegenüber sämtlichen Mietern und umgekehrt durch die Erklärung sämtlicher Mieter gegenüber dem bzw. den Vermietern.BGH NJW 2000, 3133, 3135 zum Leasingvertrag; Palandt-Grüneberg § 425 Rn. 15; Palandt-Weidenkaff § 542 Rn. 18. Etwas anderes kann sich nur aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Zu beachten ist aber, dass dem kündigungswilligen Mitmieter ein Anspruch gegen den anderen Mitmieter auf Mitwirkung an der gemeinschaftlichen Kündigung aus § 749 Abs. 1 zusteht. Palandt-Weidenkaff § 542 Rn. 18; Palandt-Sprau § 749 Rn. 1.Im Beispiel ist die Kündigung des M unwirksam, da er das gemeinschaftlich mit F eingegangene Mietverhältnis nicht alleine kündigen kann. Eine entsprechende Befugnis sieht auch der Mietvertrag nicht vor. Die Kündigung könnte also nur dann wirksam sein, wenn der M die Kündigung auch im Namen und mit Vollmacht (§ 180 S. 1!) der F erklärt hätte.
Expertentipp
Bitte beachten Sie in derartigen Fällen, dass natürlich nicht alle Personen aktiv werden müssen, um die Kündigung auszusprechen. Vielmehr können Sie nach den allgemeinen Regeln vertreten werden.
