Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (1) Beginn der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | (1) Beginn der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1

Schuldrecht Besonderer Teil 2

(1) Beginn der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1

Inhaltsverzeichnis

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Beispiel

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V vermietete der M eine Wohnung. Nach der (wirksamen) vertraglichen Vereinbarung musste M bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vornehmen. M kündigte das Mietverhältnis im Juli ordnungsgemäß zum 31. Oktober. Ohne irgendwelche Schönheitsreparaturen vorzunehmen, zog M Ende August aus und übergab V die Wohnungsschlüssel am 2. September. V verklagt M auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1.

Zieht der Mieter aus, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, so stellt das regelmäßig eine endgültige Erfüllungsverweigerung dar, BGH NJW 1998, 1303; NJW 1991, 2417. Die Klageschrift wird erst am 10. März bei Gericht eingereicht. M beruft sich auf Verjährung.

Nach der (Auffang-)Vorschrift des § 200 S. 1 beginnt die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195) unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Eine solche abweichende Bestimmung sieht § 548 Abs. 1 S. 2 vor. Für den Beginn der Verjährung ist danach der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich.

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Ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 setzt nach seinem Wortlaut nicht voraus, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits beendet war. Deshalb kann die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch bei fortbestehendem Mietverhältnis beginnen, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen.

Urteile des BGH vom 23.5.2006 (Az.: VI ZR 259/04) und vom 15.3.2006 (Az.: VIII ZR 123/05).

Zwar kann eine Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu führen, dass Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie  – wie im Beispiel der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter – zu diesem Zeitpunkt i.S.d. § 200 erst entstehen. In diesen eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren, indem er beispielsweise bereits vor Vertragsende einen Anspruch auf die Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen einklagt oder – sofern der Anspruch wie im Beispiel erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird – Feststellungsklage erhebt. Das Feststellungsinteresse ergibt sich dann aus der drohenden Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters.

BGH Urteil vom 15.3.2006 (Az.: VIII ZR 123/05).

Im Beispiel ist der Schadensersatzanspruch der V gem. §§ 548 Abs. 1 i.V.m. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 mit Ablauf des 2. März verjährt gewesen, da die Frist mit Rückgabe am 2. September des Vorjahres begonnen hatte. Da die Klageschrift erst am 10. März bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt worden. M ist deshalb nach § 214 berechtigt, die Leistung (Schadensersatz) wegen Verjährung zu verweigern.

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Ein „Zurückerhalten“ i.S.d. § 548 Abs. 1 erfordert eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.

Urteile des BGH vom 19.11.2003 (Az.: XII ZR 68/00) = NJW 2004, 774, 775 und vom 7.2.2001 (Az.: XII ZR 118/98) = NJW 2001, 535 f.

Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht.

Urteile des BGH vom 19.11.2003 (Az.: XII ZR 68/00) = NJW 2004, 774, 775 und vom 10.5.2000 (Az.: XII ZR 149/98) = NJW 2000, 2303.

Von dem Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das Mietobjekt vollständig zurückerhalten hat, wird eine Ausnahme gemacht, wenn das Mietobjekt aus räumlich getrennten und selbstständig nutzbaren Teilen besteht und nur einer von ihnen zurückgegeben wird. Nach herrschender Ansicht beginnt dann bzgl. der Veränderungen oder Verschlechterungen des zurückgegeben Teils die Verjährung.

BGH in BGHZ 98, 59, 60; MüKo-Häublein § 548 Rn. 15; a.A. Palandt-Weidenkaff § 548 Rn. 11.

Beispiel

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V vermietet dem M eine Wohnung mit Keller. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt M die Wohnung an V zurück. Den Kellerraum nutzt er jedoch weiter, da er dort seine Sachen aus der Wohnung vorübergehend aufbewahren möchte. Die Verjährung etwaiger Ersatzansprüche des V wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt bzgl. der Wohnung mit der Rückgabe, obwohl K den Keller noch weiter nutzt. Schließlich handelt es sich um räumlich getrennte und selbstständig nutzbare Räume.

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