Bei Pflichtverletzungen des Mieters stehen dem Vermieter Schadensersatzersatzansprüche zu, wenn der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat.

Für den Fall der nicht „unverzüglich“ erfolgten, also schuldhaft unterbliebenen (vgl. § 121 Abs. 1 S. 1), Anzeige von Mängeln sieht § 536c Abs. 2 S. 1 eine eigene Anspruchsgrundlage vor.

Im Übrigen gelten die allgemeinen Anspruchsgrundlagen nach §§ 280 ff.

Die Pflichtverletzung kann sich einmal auf die Leistungspflichten des Mieters oder seine Rücksichtspflichten beziehen. Der Mieter ist über § 536a hinaus gem. § 241 Abs. 2 zur Rücksichtnahme auf die Interessen, Rechte und Rechtsgüter des Vermieters verpflichtet.

Das Vertretenmüssen richtet sich allgemein nach den §§ 276 ff. Allerdings hat der Mieter Verschlechterungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs nach § 538 nicht zu vertreten.

Das Verschulden eines Dritten, dem der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters überlassen hat, muss sich der Mieter nach § 540 Abs. 2 zurechnen lassen.

§ 548 Abs. 1 sieht eine kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache vor. Erfasst werden Ansprüche wegen Beschädigung der Mietsache, nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen unterlassener Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände.BGH NJW 2006, 1588. Die Vorschrift bezieht sich nicht nur auf vertragliche (§§ 280 ff.), sondern auch auf konkurrierende (z.B. deliktische) Ansprüche.Palandt-Weidenkaff § 548 Rn. 7.

 § 548 gilt auch, wenn Verjährungshöchstfristen aus § 199 BGB bereits verstrichen sind.BGH NJW2022, 3419 

Nach der (Auffang-)Vorschrift des § 200 S. 1 beginnt die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195) unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Eine solche abweichende Bestimmung sieht § 548 Abs. 1 S. 2 vor. Für den Beginn der Verjährung ist danach der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich.

Ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 setzt nach seinem Wortlaut nicht voraus, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits beendet war. Deshalb kann die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch bei fortbestehendem Mietverhältnis beginnen, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen.Urteile des BGH vom 23.5.2006 (Az.: VI ZR 259/04) und vom 15.3.2006 (Az.: VIII ZR 123/05).

Zwar kann eine Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu führen, dass Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie  – wie im Beispiel der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter – zu diesem Zeitpunkt i.S.d. § 200 erst entstehen. In diesen eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren, indem er beispielsweise bereits vor Vertragsende einen Anspruch auf die Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen einklagt oder – sofern der Anspruch wie im Beispiel erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird – Feststellungsklage erhebt. Das Feststellungsinteresse ergibt sich dann aus der drohenden Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters.BGH Urteil vom 15.3.2006 (Az.: VIII ZR 123/05).

Im Beispiel ist der Schadensersatzanspruch der V gem. §§ 548 Abs. 1 i.V.m. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 mit Ablauf des 2. März verjährt gewesen, da die Frist mit Rückgabe am 2. September des Vorjahres begonnen hatte. Da die Klageschrift erst am 10. März bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt worden. M ist deshalb nach § 214 berechtigt, die Leistung (Schadensersatz) wegen Verjährung zu verweigern.  

Ein „Zurückerhalten“ i.S.d. § 548 Abs. 1 erfordert eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.Urteile des BGH vom 19.11.2003 (Az.: XII ZR 68/00) = NJW 2004, 774, 775 und vom 7.2.2001 (Az.: XII ZR 118/98) = NJW 2001, 535 f.

Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht.Urteile des BGH vom 19.11.2003 (Az.: XII ZR 68/00) = NJW 2004, 774, 775 und vom 10.5.2000 (Az.: XII ZR 149/98) = NJW 2000, 2303.

Von dem Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das Mietobjekt vollständig zurückerhalten hat, wird eine Ausnahme gemacht, wenn das Mietobjekt aus räumlich getrennten und selbstständig nutzbaren Teilen besteht und nur einer von ihnen zurückgegeben wird. Nach herrschender Ansicht beginnt dann bzgl. der Veränderungen oder Verschlechterungen des zurückgegeben Teils die Verjährung.BGH in BGHZ 98, 59, 60; MüKo-Häublein § 548 Rn. 15; a.A. Palandt-Weidenkaff § 548 Rn. 11.

Der Anwendung des § 548 steht grundsätzlich nicht der Grad der Beschädigung des Mietobjekts entgegen.BGH Urteil vom 23.5.2006 (Az.: VI ZR 259/04). Von einer „Veränderung oder Verschlechterung“ im Sinne des § 548 Abs. 1 kann aber dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Verjährungsregeln.BGH Urteil vom 23.5.2006 (Az.: VI ZR 259/04). Hierfür spricht, dass eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann und damit der für die Verjährung nach § 548 Abs. 1 maßgebliche Anknüpfungspunkt fehlt.

In den Fällen, wo ein Gebäude nebst Grundstück vermietet wurde (z.B. Wohnhaus mit Garten), liegt bei Zerstörung des Gebäudes nach überwiegender Ansicht keine vollständige Zerstörung der Mietsache, sondern nur eine „Verschlechterung“ vor, sodass das Grundstück noch herausgegeben werden kann.Offen gelassen vom BGH Urteil vom 23.5.2006 (Az.: VI ZR 259/04); wohl dafür aber BGH NJW-RR 1988, 1358. Dann ist aber der Verjährungsbeginn eindeutig bestimmbar.   

Nach ganz herrschender Ansicht ist den in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenen Dritten, insbesondere Familienangehörigen, eine Berufung auf die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 gestattet (siehe oben unter Rn. 189). Dies ist dann relevant, wenn diese Personen die Mietsache verändern oder verschlechtern. Sonst hinge die Dauer der Verjährung vom Zufall ab, ob der Mieter selbst oder einer seiner Mitbewohner den Schaden verursacht hatte.