Inhaltsverzeichnis
1. Unterlassungsanspruch aus § 541
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Prüfungsschema
Wie prüft man: Unterlassungsanspruch aus § 541
I. | Anspruchsentstehung | |
| 1. | Wirksamer Mietvertrag |
| 2. | Vertragswidriger Gebrauch |
| 3. | Erfolglose Abmahnung |
II. | Rechtsvernichtende Einwendungen | |
| 1. | Erfüllung und Erfüllungssurrogate |
| 2. | Sonstige |
III. | Durchsetzbarkeit | |
| 1. | Fälligkeit |
| 2. | Einreden |
a) Anspruchsentstehung
269
Macht der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache, setzt er sich über die Grenzen seines vertraglichen Nutzungsrechts hinweg. Deswegen sieht § 541 einen besonderen Unterlassungsanspruch vor, der dem Vermieter die Möglichkeit gibt, ein vertragsgemäßes Verhalten durchzusetzen und Schäden vorzubeugen. Der Anspruch aus § 541 schließt im Hinblick auf das besondere Erfordernis einer Abmahnung sonstige Ansprüche, insbesondere aus § 1004 Abs. 1 S. 2, aus.BGH NJW 2007, 2180; Palandt-Weidenkaff § 541 Rn. 1; Looschelders Schuldrecht BT Rn. 448.
aa) Wirksamer Mietvertrag
270
Als mietrechtliche Sonderregel setzt der Anspruch einen wirksamen Mietvertrag voraus. Fehlt es daran, kann sich der Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 2 ergeben.
bb) Vertragswidriger Gebrauch
271
Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs ergeben sich aus dem Vertrag, der ggf. nach §§ 133, 157 ergänzend auszulegen ist.
Beispiel
Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters (auch wenn darauf ein Anspruch nach § 553 besteht!); Verwendung von Wohnräumen zu gewerblichen Zwecken etc.
272
Nimmt der Mieter einer Wohnung andere Personen dauerhaft in seine Wohnung auf, gehört dies im Hinblick auf Art. 6 im Falle der Aufnahme von Ehegatten und Familienangehörigen und dem Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i.S.d. LPartG noch zum vertragsgemäßen Gebrauch.Palandt-Weidenkaff § 540 Rn. 4 f. Alle anderen Personen können nur mit gesonderter Zustimmung des Vermieters gem. §§ 540, 553 aufgenommen werden.
cc) Erfolglose Abmahnung
(1) Abmahnung
273
Die Abmahnung ist wie bei §§ 281 Abs. 3, 286 Abs. 1, 323 Abs. 3 eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung, auf die die Regeln über empfangsbedürftige Willenserklärungen und einseitige Rechtsgeschäfte entsprechende Anwendung finden.Palandt-Weidenkaff § 541 Rn. 8.
274
Die Abmahnung wird deshalb analog § 130 Abs. 1 S. 1 durch Zugang beim Mieter wirksam. Die Abmahnung muss den Verstoß hinreichend konkret.Palandt-Weidenkaff § 541 Rn. 8. Weitergehende Formerfordernisse bestehen nicht.
275
Es gelten die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen für einseitige Rechtsgeschäfte entsprechend.
276
Macht der Mieter deutlich, dass er sich auch von einer Abmahnung nicht umstimmen lassen und er trotzdem den beanstandeten Gebrauch fortsetzen wird, wäre eine Abmahnung reine Förmelei und ist deshalb entbehrlich.Palandt-Weidenkaff § 541 Rn. 8.
(2) Erfolglosigkeit
277
Die Abmahnung ist erfolglos, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch nach ihrem Zugang weiter fortsetzt. Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an.
b) Rechtsvernichtende Einwendungen
278
Der Unterlassungsanspruch erlischt nach den allgemeinen Regeln.
279
Außerdem entfällt der Unterlassungsanspruch mit Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Mieter dann gar nicht mehr zum Gebrauch berechtigt, sondern zur Rückgabe verpflichtet ist.
c) Durchsetzbarkeit
280
Der Anspruch wird in dem Moment fällig, in dem er entstanden ist.
Auf ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 (z.B. wegen eines fälligen Anspruchs auf Mängelbeseitigung) wird sich der Mieter regelmäßig wegen § 242 nicht berufen können, da er mit § 273 ansonsten vorübergehend eine vertragswidrige Nutzung erzwingen könnte.
Die Verjährung richtet sich nach §§ 195, 199.
