Schuldrecht Besonderer Teil 2 - c) Durchsetzbarkeit

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Schuldrecht Besonderer Teil 2

c) Durchsetzbarkeit

Inhaltsverzeichnis

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Der Anspruch auf Zahlung des Aufwendungsersatzes wird mit seiner Entstehung sofort fällig, § 271 Abs. 1. Nach § 256 schuldet der Vermieter außerdem eine (Mindest-)Verzinsung vom Zeitpunkt der dem Mieter entstandenen Aufwendung an. Die Zinshöhe ergibt sich aus § 247. Höhere Zinsen können nach Verzugseintritt aus §§ 288, 286 verlangt werden.

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Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters aus § 273 Abs. 1 könnte sich regelmäßig aus offenen Mietforderungen ergeben, wobei eine Partei in diesem Fall aufgrund der inhaltlichen Gleichartigkeit die Aufrechnung erklären wird.

Die Aufrechnung kann auch gegenüber dem Vorschussanspruch (siehe oben unter Rn. 152) erklärt werden, BGH NJW 1970, 2019.

166

Die Verjährung des Aufwendungsersatzanspruches richtet sich nicht nach den allgemeinen Fristen der §§ 195, 199. Vielmehr sieht das Mietrecht eine besondere Verjährungsvorschrift vor. Nach § 548 Abs. 2 verjähren Aufwendungsersatzansprüche des Mieters in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Entscheidend ist das rechtliche Ende des Mietverhältnisses und nicht eine faktische Beendigung, etwa durch vorzeitigen Auszug des Mieters.

BGH Urteil vom 28.5.2008 (Az.: VIII ZR 133/07) unter Tz. 15 = NJW 2008, 2256 f. Die Fristberechnung richtet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 193.

Expertentipp

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Überlegen Sie noch einmal: Auf welche Mietverhältnisse finden die §§ 566, 578 Anwendung?

Im Falle eines Personenwechsels auf Vermieterseite nach §§ 566, 578 tritt der neue Grundstückseigentümer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die nach seinem Eigentumserwerb entstehen oder fällig werden. Mit dem vollzogenen Eigentumserwerb (§§ 873, 925) endet das Mietverhältnis zum bisherigen Vermieter, der nur noch nach Maßgabe des § 566 Abs. 2 haften kann. Dieser Zeitpunkt ist damit eigentlich der Beginn der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 für solche Aufwendungsersatzansprüche, die zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden und fällig waren.

Hinweis

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§ 548 dient dazu, eine schnelle Klarheit über wechselseitig bestehende Ansprüche und ihre Bereinigung zu fördern.

BGH a.a.O. unter Tz. 16 = NJW 2008, 2256 f. Daher ist es richtig, für den Beginn der Verjährung gem. § 548 Abs. 2 nicht auf das Ende des Mietverhältnisses insgesamt, sondern auf die Beendigung der Vermieterstellung des Veräußerers abzustellen.

Das führt aber dann zu unbilligen Ergebnissen, wenn der Mieter von dem Eigentümerwechsel gar keine Kenntnis erlangt hat: Seine bislang unerledigten Ersatzansprüche würden „klammheimlich“ verjähren. Deswegen wird hier zusätzlich auf den Moment abgestellt, an dem der Mieter hinreichend sichere Kenntnis von dem Eigentumserwerb des neuen Vermieters durch Eintragung im Grundbuch erlangt hat.

BGH a.a.O. unter Tz. 18 = NJW 2008, 2256 f.

Beispiel

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V vermietet dem M eine Wohnung. M repariert auf eigene Kosten den defekten Durchlauferhitzer in der Küche, da V trotz wiederholter Mahnung nicht tätig geworden ist. Nun veräußert V das Grundstück mitsamt der Wohnung wirksam an den E.

7 Monate, nachdem E als Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich das Wohngebäude befindet, ins Grundbuch eingetragen worden ist, macht M seine Ansprüche gegen V geltend. V beruft sich auf Verjährung. M wendet demgegenüber mit Erfolg ein, er habe erst vor drei Monaten Kenntnis von der Veräußerung erhalten.

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