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Schuldrecht Besonderer Teil 2 - cc) Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung, § 286

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | cc) Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung, § 286

Schuldrecht Besonderer Teil 2

cc) Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung, § 286

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Der Mieter kann gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 anstelle des Vermieters die Mängelbeseitigung auf dessen Kosten selbst vornehmen, wenn sich dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels wird mit Eintritt des Mangels sofort fällig, § 271 Abs. 1.

Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 47. Unter den Voraussetzungen des § 286 gerät der Vermieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, insbesondere wenn er trotz Mahnung (§ 286 Abs. 1 S. 1) die notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht veranlasst, ohne sein Vertretenmüssen ausschließen zu können (§ 286 Abs. 4).

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Wie wir wissen, tritt ein Grundstückserwerber unter den Voraussetzungen des § 566 (ggf. i.V.m. § 578) mit Eintragung ins Grundbuch in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (siehe oben unter Rn. 37 ff.). Fraglich ist, ob er auch in einen laufenden Verzug des Vermieters mit einer Mängelbeseitigungsmaßnahme „eintritt“ und dem Mieter deshalb zum Aufwendungsersatz verpflichtet ist, obwohl er selbst nicht gemahnt wurde und die unterbliebene Mängelbeseitigung gar nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4).

Beispiel

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V vermietet dem M im Februar eine Wohnung. V verkauft am 1. März das Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet, an den K. Am 28. März fällt ein Durchlauferhitzer aus, so dass dem M kein Warmwasser zur Verfügung steht. Am 29. März zeigt M dem V den Mangel an und verlangt Beseitigung. V kommt dem nicht mehr nach. K, der das Grundstück von V gekauft hat wird am 2. April im Grundbuch eingetragen. Am 3. April lässt M den Durchlauferhitzer selbst reparieren und präsentiert dem verdutzten K die Rechnung. K meint, M müsse sich wegen dieser „Altlast“ an den V halten.

Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers. § 566 Abs. 1 ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.

BGH Urteil vom 9.2.2005 (Az.: VIII ZR 22/04) = NJW 2005, 1187. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.BGH Urteil vom 3.12.2003 (Az.: VIII ZR 168/03) = NJW 2004, 851 unter Ziff. II 1.

Der Anspruch auf Erstattung der entstandenen Mängelbeseitigungskosten kann erst dann fällig werden, wenn dem Mieter tatsächlich Aufwendungen durch eine eigene Mängelbeseitigungsmaßnahme entstanden sind. Findet die Selbstvornahme erst nach Eigentumsübergang statt, kann sich der Anspruch nach den vorstehenden Grundsätzen nur gegen den Erwerber richten, da vorher seine Anspruchsvoraussetzungen noch nicht vollständig vorlagen und er deshalb vor Eigentumsübergang noch nicht entstanden ist.

Allerdings können – wie im Beispiel – die Verzugsvoraussetzungen nur in der Person des Vermieters, aber mangels Mahnung nicht auch in der Person des Erwerbers gegeben sein.

Dies würde dazu führen, dass der Mieter mangels Reparatur vor Eigentumserwerb des Dritten noch keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter gehabt hätte und mangels Verzugs des Erwerbers auch keinen Anspruch gegen diesen hätte.

Hinweis

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Zur Beseitigung eines vor Eigentumsübergang auftretenden Mangels ist zunächst der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 verpflichtet. Nach Übergang des Eigentums trifft diese als Dauerschuld zu erfüllenden Pflicht den Erwerber, auch soweit es um „Altmängel“ geht. Für die Vergangenheit ist die Erfüllung wegen nachträglicher Unmöglichkeit ausgeschlossen (siehe oben unter Rn. 73). Auch der Erwerber kann also nach § 286 mit der Beseitigung von „Altmängeln“ in Verzug geraten.

Um dieses Dilemma aufzulösen, kommen zwei Ansätze in Betracht:

1.

Nach einer Ansicht wirkt die einmal in der Person des Vermieters eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Entstehen die Aufwendungen erst nach dem Eigentumsübergang, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.

Derleder/Bartels JZ 1997, 981, 985; LG Berlin NJW-RR 1990, 23.

2.

Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorliegen, auch wenn die Aufwendungen erst nach dem Eigentumswechsel entstehen.

MüKo-Häublein § 566 Rn. 39.

Die erstgenannte Auslegung des § 566 ist vorzuziehen, da sie dem Sinn und Zweck der Vorschrift am ehesten gerecht wird.

So der BGH in seinem Urteil vom 9.2.2005 (Az.: VIII ZR 22/04) = NJW 2005, 1187. Mit § 566 sollen dem Mieter auch gegenüber dem neuen Grundstückseigentümer die Rechtspositionen erhalten bleiben, die er aufgrund des Mietvertrages gegen den bisherigen Vermieter gehabt hätte. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt die Vermieterstellung einnimmt und gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann.

Eine Kostenbelastung des Erwerbers ist auch nicht unbillig. Zwar hat nicht der Erwerber, sondern der Vermieter durch seine Untätigkeit die Verzugsfolgen veranlasst. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, sich bei Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen Informationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regress zu nehmen.

Im Beispiel kann daher M von K eine Erstattung seiner Aufwendungen für die Reparatur des Durchlauferhitzers verlangen.

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