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Schuldrecht Besonderer Teil 2 - b) Einreden

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | b) Einreden

Schuldrecht Besonderer Teil 2

b) Einreden

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Neben der VerjährungsEinrede aus § 214 Abs. 1 i.V.m. §§ 195, 199 ist bei den Einredetatbeständen vor allem an die Zurückbehaltungsrechte des Mieters aus §§ 273, 320 zu denken.

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Der Mieter kann bei behebbaren Mängel der Mietsache vom Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 grundsätzlich die Instandhaltung verlangen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, steht dem Mieter ungeachtet der Minderungswirkung des § 536 Abs. 1 zusätzlich die Einrede aus § 320 zur Seite.

BGH in BGHZ 84, 42 ff. = NJW 1982, 2242 f.

Beispiel

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V vermietet dem M eine Wohnung. Die Miete ist entsprechend § 566b Abs. 1 monatlich im Voraus zu entrichten. Nachdem der M für den Monat Januar die Miete am Monatsanfang gezahlt hat, fällt am 20. Januar die Heizung aus. Hat V die Heizung Ende Januar noch nicht repariert, kann M die Miete für den Monat Februar nach § 320 zurückbehalten.

Das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich in diesen Fällen auf die durch § 536 Abs. 1 geminderte Restmiete.

BGH Urteil vom 26.3.2003 (Az.: XII ZR 167/01) unter Ziff. 4 = NJW-RR 2003, 873. Allerdings ist § 320 Abs. 2 zu beachten, wonach die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht gegen Treu und Glauben verstoßen darf. In der Praxis wird die Grenze beim Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages oder der Reparaturkosten gesetzt.Vgl. Nachweise bei MüKo-Emmerich § 320 Rn. 10.

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Das Zurückbehaltungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mietvertrag kündigt. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter nach § 566 in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. Die Reparatur schuldet nun der Erwerber; erfüllt dieser seine Pflicht nicht, steht dem Mieter die Einrede aus § 320 nun gegenüber dem Erwerber zu.

BGH Urteil vom 19.6.2006 (Az.: VIII ZR 284/05) unter Tz. 10 ff. = NZM 2006, 696 f.

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Das Zurückbehaltungsrecht kann vertraglich ausgeschlossen werden. Geschieht dies durch AGB, scheitert die Wirksamkeit der Klausel bei Verwendung gegenüber einem Verbraucher an § 309 Nr. 2a. Bei Verwendung gegenüber einem Unternehmer ist der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts nach überwiegender Auffassung wirksam und scheitert nicht an §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 S. 1. Allerdings kann sich der Unternehmer nicht auf die Klausel berufen, wenn die Gegenforderung unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif ist.

Palandt-Grüneberg § 309 Rn. 16 m.w.N.

In Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter trotz eines wirksam – also nicht durch AGB!

Der Wohnraummieter schließt den Vertrag ja als Verbraucher, so dass § 309 Nr. 2a einem wirksamen Ausschluss durch AGB entgegensteht. – vereinbarten Ausschlusses dennoch das Zurückbehaltungsrecht nach § 556b Abs. 2 wegen bestimmter Gegenforderungen ausüben, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit Miete in Textform angezeigt hat.

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