Schuldrecht Besonderer Teil 2 - (2) Wirksamkeit

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Schuldrecht Besonderer Teil 2

(2) Wirksamkeit

Inhaltsverzeichnis

 

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Einer individuellen Vereinbarung zur Übertragung von Reparaturen auf den Mieter könnte in Wohnraummietverhältnissen § 536 Abs. 4 entgegenstehen. Danach kann die kraft Gesetzes eintretende

Dies ist im Kauf- und Werkrecht anders; dort ist die Minderung ein Gestaltungsrecht, vgl. §§ 441 Abs. 1 S. 1, 638 Abs. 1 S. 1, d.h. hier muss die Minderung erst noch erklärt werden. Beachte aber: Im Reiserecht ist die Rechtslage wiederum wie im Mietrecht, d.h. der Reisepreis mindert sich bei Vorliegen eines Mangels automatisch, vgl. § 651d Abs. 1 S. 1.

Minderung bei Wohnraummietverhältnissen nicht vertraglich abbedungen werden. Soweit der Vermieter seine Instandhaltungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, kämen auch Gewährleistungsrechte wegen Mängeln nach §§ 536 f. nicht mehr in Betracht, da der Vermieter seine Leistungspflicht dann nicht verletzt.

BGH in BGHZ 118, 194 ff. unter Ziff. II 3a bb = NJW 1992, 1759 f.

Bei der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen droht eine solche Kollision mit § 536 Abs. 4 allerdings nicht, da rein äußerliche Mängel die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen. Die Abwälzung auf den Mieter scheitert daher nicht an § 536 Abs. 4.

BGH a.a.O.

Anders liegt es hingegen bei sonstigen Instandhaltungsreparaturen, die der Behebung von Defekten an der Mietsache dienen. Der Mieter von Wohnräumen kann daher wegen § 536 Abs. 4 nicht zur Vornahme solcher Reparaturen verpflichtet werden.

BGH a.a.O.; Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 44.

Hier ist nur eine Beteiligung an den Kosten für Reparaturleistungen des Vermieters zulässig.

Wie vor.

Dadurch droht kein Ausschluss des Minderungsrechts: Führt der Vermieter die Reparaturen nicht rechtzeitig aus und entsteht dadurch ein Mangel, verletzt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Die Miete wird dann nach Maßgabe des § 536 gemindert.

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Im Ergebnis übernimmt der Mieter durch die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und der (Kosten-)Beteiligung an Instandhaltungsreparaturen eine zusätzliche Entgeltleistung, die im Gegenseitigkeitsverhältnis steht.

BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 20 = NJW 2009, 2590, 2591 f.

Diese Mieterpflichten treten also neben die laufende Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Vereinbarung durch AGB

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Soweit nach dem eben Gesagten eine Modifikation der Vermieterleistung wirksam vereinbart werden kann, stellt sich noch die Frage, ob sich bei Verwendung von AGB weitere Beschränkungen über § 536 Abs. 4 hinaus ergeben.

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Instandhaltungsreparaturen

Bei Klauseln zur Kostenbeteiligung des Mieters von Wohnraum an Instandhaltungsreparaturen ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung i.S.d. §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 eine Bagatellgrenze (etwa 75–100 €) pro Reparatur sowie eine Jahreshöchstgrenze (etwa 6–8 % der Jahresbruttokaltmiete) festzulegen.

Vgl. Nachweise bei Bamberger/Roth-Ehlert § 538 Rn. 13.

Die Verpflichtung zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen bei anderen Mietverhältnissen als der Wohnraummiete

Dort verstößt die Vornahmeverpflichtung ja – unabhängig vom AGB-Charakter der Regelung – bereits gegen § 536 Abs. 4.

durch AGB ist dann nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter unüberschaubare Kosten aufgebürdet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.

BGH Urteil vom 6.4.2005 (Az.: XII ZR 158/01) unter Ziff. II 3a = NJW-RR 2006, 84 f.

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Schönheitsreparaturen

Eine Übertragung der Pflicht zur Vornahme von fachgerechten Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch durch AGB erfolgen, ohne dass darin automatisch eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 zu sehen ist. Schließlich wird diese Abwälzung bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und kommt über einen entsprechend günstigen Mietzins dem Mieter zugute.

BGHZ 92, 363 ff. unter Ziff. 2c bb = NJW 1985, 480 f.

Allerdings darf die Klausel nicht dazu führen, dass der Mieter auch dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht

BGH Urteil vom 28.6.2006 (Az.: VIII ZR 124/05) unter Tz. 16 = NJW 2006, 2915 f.

oder wenn der Mieter durch die Klausel im Ergebnis ohne angemessenen Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die nicht der Beseitigung seiner Abnutzung, sondern der des Vormieters dienen.

So die neue Rspr., siehe BGH Urteil vom 18.3.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) unter Tz. 15 ff. = NJW 2015, 1595 ff.

Beispiel

Klausel mit „starrem Fristenplan“ für Schönheitsreparaturen wie: „Küche, Bad, Dusche, WC: alle drei Jahre und alle sonstigen Räume: alle 5 Jahre“ ohne Rücksicht auf Abnutzungsgrad und angemessenen Ausgleich;

„Endrenovierungsklausel“, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Mietende zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Verstößt die Fassung der Klausel gegen diese Grundsätze, ist sie nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, so dass es nach § 306 Abs. 2 wieder bei der vollen Hauptleistungspflicht des Vermieters verbleibt.

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In Wohnraummietverträgen muss die Klausel dem Mieter die Möglichkeit einräumen, eine fachgerechte Schönheitsreparatur auch in Eigenleistung vorzunehmen.

BGH Urteil vom 9.6.2010 (Az.: VIII ZR 294/09) unter Tz. 17 ff. = NJW 2010, 2877 f.

Andernfalls würde der Mieter mehr schulden als der Vermieter, der ohne die Klausel selbst nur zu einer fachgerechten Ausführung mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1) verpflichtet wäre und diese – bei ausreichenden Kenntnissen – auch selber kostengünstig ausführen könnte. Die eigene Ausführung muss aber „fachgerecht“ sein

BGH a.a.O. unter Tz. 21.

– der Vorbehalt der Selbstvornahme durch den Mieter gestattet also kein dilettantisches „Herumwerkeln unterer Art und Güte“ eines handwerklich unbegabten Mieters.

Beispiel

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „durch einen Fachmann ausführen lassen muss“, ist daher unwirksam. Streicht man bei einer solchen Klausel diese Begriffe, bleibt insbesondere durch den Wegfall des Teils „ausführen lassen“ kein sinnvoller Klauselrest übrig – dann ist die ganze Reparaturklausel unwirksam.

BGH a.a.O. unter Tz. 22.

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Schließlich sind solche Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, die dem Mieter keine Wahl der Farbgestaltung bei Vornahme der Schönheitsreparaturen einräumen. Dadurch würde die Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ohne ausreichendes Interesse des Vermieters eingeschränkt. Selbst für den Rückgabezeitpunkt darf der Vermieter durch AGB keine bestimmte Farbe vorgeben (z.B. „Weiß“).

BGH Beschluss vom 14.12.2010 (Az.: VIII ZR 198/10) = NJW 2011, 514.

Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der „dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht“.

BGH a.a.O. und Urteil vom 18.6.2008 (Az.: VIII ZR 224/07) unter Tz. 18 = NJW 2008, 2499.

Dieses Interesse erfordert es aber nach Auffassung des BGH nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen bestimmten Farbanstrich (z.B. „Weiß“) festzulegen, weil auch „andere dezenten Farbtöne eine Weitervermietung nicht unbedingt erschweren

BGH a.a.O.

. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, „weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“

BGH a.a.O.

Kurzum: Wer „in Weiß“ zurückgeben muss, könnte sich wirtschaftlich gezwungen sehen, die ganze Zeit in „in Weiß“ zu wohnen. Und eben dieser faktische Farbzwang geht dem BGH zu weit.

Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung dann, wenn eine Farbwahlklausel (1) nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogen ist und (2) „den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist“.

BGH Urteil vom 22.10.2008 (Az.: VIII ZR 283/07) unter Tz. 17 = NJW 2009, 62.

Dies kann nach der Gesamtabwägung durch AGB wirksam vereinbart werden.

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Rechtsfolgen einer unwirksamen Reparaturklausel

Ist eine individuell vereinbarte Reparaturklausel wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 unwirksam, kommt nach allgemeinen Regeln eine Umdeutung in eine zulässige Regelung nach § 140

Siehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_5/Kap_B/Abschn_III/Nr_3/Rz_465„BGB AT II“ Rn. 465 ff.

oder, wenn die Parteien zugleich eine sog. „salvatorische Klausel“ mit „Ersetzungsklausel“ vereinbart hatten

Siehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_5/Kap_B/Abschn_I/Nr_3/Rz_456„BGB AT II“ Rn. 456 f.

, auch eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Beispiel

Mieter M vereinbart mit Vermieter V im individuell verhandelten Wohnraummietvertrag eine Übernahme der Pflicht zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen. Dafür soll die Miete deutlich günstiger sein. Wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 ist diese Vereinbarung unwirksam. Im Wege der Umdeutung ließe sich die unwirksame Vereinbarung angesichts des damit angestrebten wirtschaftlichen Erfolges (mehr Eigenleistung, weniger Miete) in eine Kostenbeteiligungsklausel (siehe oben unter Rn. 62) umgestalten. M könnte also weiterhin den niedrigeren Mietzins zahlen und müsste zu notwendigen Instandhaltungsreparaturen die der Höhe nach noch zulässigen Zuzahlungen leisten. V bliebe aber mangels wirksamer Abwälzung auf M selber gem. § 535 Abs. 1 S. 2 zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet.

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Ist die Klausel als AGB anzusehen und nach § 307 unwirksam, entfällt die entsprechende Verpflichtung des Mieters. Damit entfällt umgekehrt die Beschränkung für die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Der Mieter kann vom Vermieter dann seinerseits gem. § 306 Abs. 2 i.V.m. § 535 Abs. 1 S. 2 die Reparaturleistungen verlangen.

BGH Urteil vom 28.6.2006 (Az.: VIII ZR 124/05) unter Tz. 21 = NJW 2006, 2915, 2917; Looschelders Schuldrecht BT Rn. 404.

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Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Reparaturleistungen oder Zahlungen an den Vermieter (für Instandhaltungsreparaturen) geleistet, können ihm ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und ein Bereicherungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, 818 zustehen.

Looschelders a.a.O.

Den Schadensersatzanspruch gründet sich auf einer vorvertraglichen Rücksichtspflichtverletzung. Die Rücksichtslosigkeit sieht die Rechtsprechung in der Verwendung einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung bei Vertragsschluss.

BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 10 = NJW 2009, 2590.

Die Schadensersatzpflicht ist aber ausgeschlossen, wenn der Klauselsteller (= Vermieter) die Verwendung der unwirksamen Klausel nicht zu vertreten hat. In Betracht kommt dies insbesondere bei einem unvermeidbaren Rechtsirrtum.

So tatsächlich im Fall BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 11 ff. = NJW 2009, 2590.

Ein Anspruch aus § 539 Abs. 1

Rechtsgrundverweisung, siehe unter Rn. 230.

i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 scheidet hingegen aus, da der Mieter eine eigene Pflicht erfüllen und damit ein eigenes Geschäft führen will.

BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 15 ff. = NJW 2009, 2590 ff.

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