Schuldrecht Besonderer Teil 2 - bb) Wucherähnlicher Mietvertrag (§ 138 Abs. 1)

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | bb) Wucherähnlicher Mietvertrag (§ 138 Abs. 1)

Schuldrecht Besonderer Teil 2

bb) Wucherähnlicher Mietvertrag (§ 138 Abs. 1)

Inhaltsverzeichnis

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Weil das subjektive Merkmal des „Ausbeutens“ in § 138 Abs. 2 sowohl Vorsatz in Bezug auf das Missverhältnis als auch in Bezug auf die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen Teils erfordert, lässt es sich in der Praxis selten nachweisen. Deswegen arbeitet man zusätzlich mit der Fallgruppe des „wucherähnlichen Geschäfts“, die systematisch § 138 Abs. 1 zugeordnet wird. Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

Siehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_5/Bst_a/Rz_300S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_V/Rz_300„BGB AT II“ Rn. 300 ff.

Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest grob fahrlässig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Der entscheidende Punkt besteht beim wucherähnlichen Geschäft also zunächst darin, dass eine grobe Fahrlässigkeit des Begünstigten in subjektiver Hinsicht genügt.

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Liegt ein „auffälliges Missverhältnis“ i.S.d. § 138 Abs. 2 vor, begründet dies eine – widerlegbare – Vermutung für die erforderliche verwerfliche Gesinnung, also für eine bewusste oder zumindest grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands.

Wie vor.

Die Vermutung für ein verwerfliches Vorgehen des Begünstigten kann durch die Umstände des Einzelfalls widerlegt werden.

Wenn der Vermieter über die tatsächliche Vergleichsmiete irrte und überhöhte Werte angenommen hatte, die ein Missverhältnis ausschließen, scheitert die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht an § 138 Abs. 1.

BGH Urteil vom 18.12.2007 (Az.: XI ZR 324/06) unter Tz. 36 = NJW-RR 2008, 1438.

Die Tatbestände des Mietwuchers nach § 138 Abs. 1 und 2 werden ergänzt durch den – insoweit subsidiär anzuwendenden

Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_3/Bst_b/2Bst_bb/Rz_289S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_3/Bst_b/2Bst_bb/Nr_(2)/Rz_289„BGB AT II“ Rn. 289.

 – § 134 i.V.m. § 5 WiStG (Verbot der Mietpreisüberhöhung). Danach ist es verboten, vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessene Entgelte zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Nach § 5 Abs. 2 WiStG liegt ein unangemessen hohes Entgelt grundsätzlich vor, wenn es „infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ vereinbart wird und die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Räume um mehr als 20 % übersteigt. Zwischen dem Wohnungsmangel und der Vereinbarung der überhöhten Miete muss ein Kausalzusammenhang in der Weise bestehen, dass sich der Mieter auf die überhöhte Miete nur deshalb eingelassen hat, weil er trotz eigenen Bemühens keine vergleichbare Wohnung zu angemessenen Konditionen finden konnte und deshalb auf die gemietete Wohnung angewiesen war.

BGH Urteil vom 28.1.2004 (Az.: VIII ZR 190/03) unter Ziff. II 2 = NJW 2004, 1740, 1741.

Liegt ein Verstoß gegen § 5 WiStG vor, ist – wie beim Mietwucher – nur die Vereinbarung der Miete hinsichtlich des überhöhten Betrages nichtig. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag mit wirksam. Umstritten ist, ob die zu zahlende Miete nur auf das gerade noch zulässige Maß (also Vergleichsmiete + 20 %)

So ständig der BGH, z.B. Urteil vom 25.1.2006 (Az.: VIII ZR 56/04) unter Tz. 8 = NJW-RR 2006, 591.

oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete (also ohne 20 %-Zuschlag) herabgesetzt wird.

Palandt-Ellenberger § 134 Rn. 27 und § 138 Rn. 76.

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