Schuldrecht Besonderer Teil 2 - aa) Mietwucher (§ 138 Abs. 2)

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Kursangebot | Grundkurs Schuldrecht BT II | aa) Mietwucher (§ 138 Abs. 2)

Schuldrecht Besonderer Teil 2

aa) Mietwucher (§ 138 Abs. 2)

Inhaltsverzeichnis

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Nach § 138 Abs. 2 ist ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, nichtig.

Siehe dazu ausführlich im SkriptS_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_3/Bst_b/2Bst_bb/Ziff_2/Rz_294S_JURIQ-RGL2/Teil_4/Kap_A/Abschn_IV/Nr_4/Bst_c/Rz_294 „BGB AT II“ Rn. 294 ff.

Ein „auffälliges Missverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung i.S.d. § 138 Abs. 2 liegt vor, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um 100 % oder mehr über dem Wert der Gegenleistung liegt (sog. „Grenze des Doppelten“).

BGH Urteil vom 18.12.2007 (Az.: XI ZR 324/06) unter Tz. 31 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 und vom 29.6.2007 (Az.: V ZR 1/06) unter Tz. 16 = NJW 2007, 2841 f; Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 67.

Daran hält man auch beim Mietvertrag grundsätzlich fest. Grundsätzlich liegt also beim Mietvertrag ein wucherisches Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Gesamtmiete die ortsübliche Miete für vergleichbare Mietobjekte um mehr als 100 % übersteigt.

KG NJW-RR 2001, 1092; Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 76.

Entscheidend sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss und nicht die spätere Entwicklung.

Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 67 und 76.

Bei der Vermietung von Wohnräumen wird die Grenze wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters – erheblich niedriger angesetzt. Hier liegt ein auffälliges Missverhältnis bereits dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.

BGH in BGHZ 135, 269, 277 unter Ziff. II 1b dd = NJW 1997, 1845, 1846.

In subjektiver Hinsicht muss der Wucherer die Schwächen auf Seiten des bewucherten „ausgebeutet“ haben. Nicht nur beim auffälligen Missverhältnis, sondern auch in der Rechtsfolge des Mietwuchers differenzieren wir nach Mietverträgen über Wohnraum und Mietverhältnissen über andere Sachen:

Bei Mietverträgen über Wohnraum führt der Wuchertatbestand dazu, dass die wucherische Miete durch die angemessene Vergleichsmiete ersetzt und der Mietvertrag mit dieser „Ersatzmiete“ gilt.

Palandt-Ellenberger § 138 Rn. 76.

Der Vertrag ist also nicht insgesamt nichtig. Diese Korrektur der von § 138 angeordneten Gesamtnichtigkeit dient dem Schutz des Wohnraummieters, der andernfalls sein Besitzrecht an der Wohnung verlöre und zur Herausgabe der geräumten Wohnung verpflichtet wäre (§ 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1). Bereits zu viel gezahlte Miete kann er aus § 812 Abs. 1 S. 1 zurückfordern, da in Höhe der Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlich geschuldeter Miete von Anfang an keine Zahlungspflicht bestand.

Bei sonstigen Mietverträgen bleibt es hingegen dabei, dass der Vertrag nach § 138 Abs. 2 insgesamt nichtig ist.

BGH Beschl. vom 21.9.2005 (Az.: XII ZR 256/03) unter Ziff. II 4a = NJW 2006, 16, 17 f.

Der Mieter kann seine Mietzahlungen nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 817 S. 1 zurückfordern. Umgekehrt kann der Vermieter die dem Mieter überlassene Mietsache nach § 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1 herausverlangen. § 817 S. 2 steht dem Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 nicht entgegen, da die Sittenwidrigkeit nicht in der Überlassung des Mietobjekts als solcher begründet ist, sondern in der anstößigen Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete als Entgelt für die Nutzungsmöglichkeit der Sache.

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