Inhaltsverzeichnis
6. Mietverträge
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Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist zwischen beweglichen Sachen und Grundstücken sowie zwischen der Insolvenz des Mieters und des Vermieters zu differenzieren. Zudem wird unterschieden, ob der Mieter im Besitz der Sache ist oder nicht.
a) Bewegliche Sachen
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Für Mietverträge oder Leasingverträge über Bewegliche Sachen (z.B. Firmenauto) bleibt es bei der Grundregel des § 103 InsO. Der Insolvenzverwalter hat ein Wahlrecht, ob er den Mietvertrag erfüllen will oder nicht.
BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1112; Bork Insolvenzrecht Rn. 205. Hat die insolvente MyTV GmbH einen LKW gemietet, kann der Insolvenzverwalter der MyTV GmbH wählen, ob er den LKW weiter mieten will oder nicht. Setzt er den Mietvertrag fort, sind die vor Verfahrenseröffnung begründeten Mietansprüche einfache Insolvenzforderungen (§§ 105 S. 1, 38 InsO). Lehnt der Verwalter die Vertragserfüllung ab, ist der Vertragspartner zur Aussonderung (§ 47 InsO) berechtigt und kann Herausgabe des LKW (§§ 546, 985 BGB) verlangen, da das Besitzrecht der MyTV GmbH erloschen ist. Einer Kündigung bedarf es nicht. Der Anspruch aus § 546a BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache durch den Verwalter ist eine Masseverbindlichkeit.BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05 = NJW 2007, 1594, 1595; BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1117. Die Ausführungen gelten auch für Leasingverträge. Nur für das Finanzierungsleasing bestehen Besonderheiten (§ 108 Abs. 1 S. 2 InsO).Näher Gottwald/Adolphsen Insolvenzrechts-Handbuch § 43 Rn. 62 ff. Im Übrigen wird dem Vermieter in der Mieterinsolvenz das Kündigungsrecht erschwert (§ 112 Nr. 1 InsO). Ist der Schuldner mit der Miete vor dem Eröffnungsantrag im Rückstand, berechtigt das nicht zur Kündigung nach Stellung des Eröffnungsantrags.HambKomm-InsO/Pohlmann-Weide § 112 Rn. 8.Beispiel
Die MyTV GmbH hat bei der Finanzierungsgesellschaft Fin AG einen LKW geleast. Zum Zeitpunkt der Stellung des Eröffnungsantrags sind drei Leasingraten offen. Die Fin AG kündigt deshalb den Leasingvertrag und verlangt Herausgabe des LKW. Der Verwalter darf die Herausgabe unter Hinweis auf § 112 Nr. 1 InsO verweigern, da der Mietvertrag durch die Kündigung nicht wirksam beendet wurde. Ein Kündigungsrecht der Fin AG besteht erst dann, wenn der (vorläufige) Insolvenzverwalter mit den Zahlungen in Verzug gerät.
b) Immobilien
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Bei Mietverhältnissen über Grundstücke hat der Verwalter kein Wahlrecht. Ihm wird die Vertragsfortführung gesetzlich vorgeschrieben, da § 103 InsO durch die Sonderregelung des § 108 Abs. 1 InsO verdrängt wird.
BGH v. 22.5.2014 – IX ZR 136/13 = NJW 2014, 2585; BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1111. Das (nicht bereits beendete) Mietverhältnis besteht nach Insolvenzeröffnung weiter fort (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO). Die Vorschrift gilt unabhängig davon, ob der Schuldner in der Rolle des Mieters oder Vermieters ist.aa) Vermieterinsolvenz
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Ist der Schuldner in der Rolle des Vermieters, korrigiert der BGH den Wortlaut des § 108 Abs. 1 InsO. Nach seiner Ansicht verdient nur der besitzende Mieter Schutz. Eine automatische Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt daher nur, wenn dem Mieter der Besitz an der Mietsache bereits überlassen war und zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch fortbesteht.
BGH v. 11.12.2014 – IX ZR 87/14 = NJW 2015, 627, 629 f. Hat der Mieter den Besitz zwischenzeitlich aufgegeben, etwa weil das Haus (angeblich) saniert werden soll, ist nicht § 108 InsO, sondern § 103 InsO anwendbar (der Verwalter kann wählen, ob er die weitere Vertragserfüllung will oder nicht). Will er nicht, muss sich der Mieter eine neue Bleibe suchen. Ist der Mieter dagegen noch Besitzer der Mietsache, gilt § 108 InsO und der Mietvertrag wird erst einmal (zwangsweise) fortgeführt.BGH v. 9.10.2014 – IX ZR 69/14 = NJW 2015, 162. Der Verwalter muss die Nutzung weiter gestatten; dafür erhält er den Mietzins zur Masse. Um die Betriebskostenabrechnung, die nach Eröffnung fällig wird, muss sich der Verwalter ebenfalls kümmern. Ansprüche des Mieters vor Insolvenzeröffnung sind einfache Insolvenzforderungen (§ 108 Abs. 3 InsO).BGH v. 11.12.2014 – IX ZR 87/14 = NJW 2015, 627, 628.bb) Mieterinsolvenz
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Häufig findet sich der Schuldner in der Rolle des Mieters eines Grundstücks. Auch in der Mieterinsolvenz besteht das Mietverhältnis fort (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO), es sei denn, der Besitz war noch nicht überlassen (§ 109 Abs. 2 InsO). Die Ansprüche des Vermieters aus dem nach § 108 Abs. 1 S. 1 InsO fortbestehendem Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten (§ 108 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 55 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 InsO), da ihre Erfüllung für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss.
BGH v. 9.10.2014 – IX ZR 69/14 = NJW 2015, 162; BGH v. 11.12.2014 – IX ZR 87/14 = NJW 2015, 627, 628; BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1112. Dies gilt auch, wenn der Vermieter nicht ein Dritter, sondern der Gesellschafter (des Schuldners) ist.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1115. Der Insolvenzverwalter muss also ab Insolvenzeröffnung den vollen Mietzins an den Vermieter entrichten. Sollten noch Mietzahlungen des Schuldners vor der Insolvenzeröffnung ausstehen, muss der Vermieter zwei Paragrafen kennen. Für rückständige Mietzahlungen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gewährt das Vermieterpfandrecht ein Absonderungsrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters; dieses ist allerdings auf die letzten 12 Monate vor Eröffnung begrenzt (§ 50 Abs. 2 S. 1 InsO). Im Übrigen kann der Vermieter rückständige Forderungen nur als einfache Insolvenzforderungen geltend machen (§ 108 Abs. 3 InsO).BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1112.cc) Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters
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Expertentipp
Das Sonderkündigungsrecht des Verwalters stellt eine wichtige Erleichterung in der Insolvenz dar. Lesen Sie daher § 109 InsO in Ruhe durch.
Immerhin ist das Kündigungsrecht in der Insolvenz für den Verwalter (!) erleichtert. Er kann relativ schnell aus dem belastenden Mietvertrag (egal ob als Mieter oder Vermieter) aussteigen, da ihm nach § 109 Abs. 1 InsO ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Das Mietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende beendet werden, unabhängig von der vereinbarten Vertragsdauer. Ist im Vertrag eine kürzere Frist vorgesehen, gilt natürlich diese. Von dem Sonderkündigungsrecht wird der Insolvenzverwalter Gebrauch machen, wenn er den „Laden dicht machen“ will oder später ein billigeres Grundstück für die Betriebsfortführung findet. Das Sonderkündigungsrecht besteht während der gesamten Dauer des Insolvenzverfahrens.
FA-InsR/Wagner Kap. 6 Rn. 120. Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag, steht dem Vermieter ein Aussonderungsrecht zu (§ 47 InsO i.V.m. §§ 985, 546 BGB). Er kann nun Herausgabe des Grundstücks (= Besitzerlangung) verlangen (§ 985 BGB). Eine Räumung („besenreine Übergabe“ gem. § 546 BGB) kann nur in besonderen Fällen gefordert werden.303
Die Schadensersatzforderungen des Vermieters wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags sind einfache Insolvenzforderungen (§ 109 Abs. 2 S. 2 InsO). Gibt der Verwalter das Grundstück nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht heraus, führt das nicht automatisch dazu, dass er deswegen eine Masseverbindlichkeit (in Höhe der gedachten Miete) begründet. Voraussetzung ist vielmehr, dass er die Mietsache durch eine aktive Handlung vorenthält (§ 546a Abs. 1 BGB i.V.m. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Nur wenn der Verwalter den Besitz an der Mietsache ergreift und den Vermieter gegen dessen Willen gezielt ausschließt, begründet er eine Masseverbindlichkeit durch „Tun“. Das ist etwa gegeben, wenn er in den Räumen Sachen bei alleiniger Schlüsselgewalt einlagert oder Untermietverträge abschließt.
BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1117. Belässt der Verwalter einfach den vorgefundenen Zustand (z.B. er lässt die unverkäufliche Restware in den Mieträumen), stellt das keine aktive Handlung i.S. des § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO dar. Auch ein vertragsähnlicher Anspruch aus § 546a BGB i.V.m. § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO setzt voraus, dass der Verwalter die in seinem Besitz befindlichen Mieträume nach Insolvenzeröffnung nachteilig verändert hat.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1117. Denn der Tatbestand der „Vorenthaltung“ (§ 546a BGB) ist nur erfüllt, wenn der Verwalter die Räume für die Masse nutzt (verändert). Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Rücknahme der Mietsache (wegen angeblicher unzureichender Räumung), stellt dies kein „Vorenthalten“ dar.BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1118. Denn die vor Insolvenzeröffnung entstandene Renovierungs-/Räumungspflicht (§ 546 BGB) ist bloße Insolvenzforderung.FA-InsR/Wagner Kap. 6 Rn. 138.304
Eine Besonderheit gilt, wenn der Vermieter zugleich der Gesellschafter des Schuldners ist. Hier ist die Spezialnorm des § 135 Abs. 3 InsO vorrangig. So muss der Gesellschafter dem Verwalter das Grundstück für höchstens ein Jahr ab Insolvenzeröffnung trotz Beendigung des Mietverhältnisses weiter zur Verfügung stellen (§ 135 Abs. 3 InsO; näher Rn. 357 ff.).
Lehrreich BGH v. 29.1.2015 – IX ZR 279/13 = NJW 2015, 1109, 1115.dd) Einschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters
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Will der Vermieter den insolventen Mieter loswerden, ist das nicht ganz so einfach. Lösungsklauseln für den Fall der Insolvenz sind wegen § 119 InsO unwirksam.
BGH v. 22.10.2013 – II ZR 394/12 = NJW 2014, 698, 699. Das Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem insolventen Schuldner ist zudem eingeschränkt (§ 112 Nr. 1 InsO). Normalerweise darf der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Diese Vorschrift gilt aber nicht für Mietrückstände vor dem Eröffnungsantrag (§ 112 Nr. 1 InsO). Der Vermieter muss diese Unzuverlässigkeit des Mieters in der Phase vor dem Eröffnungsantrag „schlucken“. Erst wenn der Verwalter die Mietsache weiternutzt, aber nicht die fällige Miete zahlt, gelten wieder die allgemeinen BGB-Regeln (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Verwalter die Miete also im Eröffnungsverfahren oder im eröffneten Verfahren zwei Monate lang nicht, kann er aus der Immobilie hinausgekündigt werden.Vgl. auch BGH v. 18.7.2002 – IX ZR 195/01 = NJW 2002, 3326, 3330. Daher wird der Insolvenzverwalter bereits im Eröffnungsverfahren bemüht sein, Mietrückstände zu vermeiden.Hinweis
Hier ist es sinnvoll, sich kurz mit den relevanten Vorschriften zum Mietrecht im BGB zu beschäftigen.
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Manche Vermieter versuchen, durch vertragliche Vereinbarungen den insolventen Mieter „hinauszukomplimentieren“. So findet sich in manchen Mietverträgen die Klausel, dass dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters verschlechtern. Der Vermieter darf sich nicht auf diese Klausel berufen; eine Kündigung aus diesem Grund ist verboten (§ 112 Nr. 2 InsO). Ziel dieser Einschränkungen ist es, etwaige Sanierungschancen für das Unternehmen zu erhalten. Die Insolvenz als solche (Vermögensverfall) oder die ausgebliebenen Mietzahlungen in der Krise sollen nicht zum „Todesstoß“ führen. Wirksam bleibt allerdings eine Kündigung, die schon vor Eröffnung ausgesprochen wurde.
MüKo-InsO/Eckert § 108 Rn. 84; Foerste Insolvenzrecht Rn. 249. War bereits eine Räumungsklage gegen den Schuldner anhängig, ist der unterbrochene Prozess (§ 240 ZPO) gegen den Verwalter fortzusetzen (richtiger Beklagter ist nun der Verwalter).307
Für natürliche Personen hält die InsO weitere Sonderregelungen bereit. Hatte der Schuldner (teuren) Wohnraum gemietet, kann der Verwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgeben. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht das Mietverhältnis (zu Lasten der Insolvenzmasse) fort. Danach geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis wieder vollständig auf den Schuldner über.
BGH v. 22.5.2014 – IX ZR 136/13 = NJW 2014, 2585, 2586 m.w.N. Der Insolvenzverwalter ist außen vor.
